Deweloperzy na łasce banków. Szykują się bankructwa
Boisz się kryzysu? Spytaj ekspertów czy Twoje pieniądze są bezpieczne listydogazety@gazeta.pl
Szalejący na światowych rynkach finansowych kryzys może zmieść z powierzchni ziemi nawet duże i doświadczone firmy deweloperskie, które rozpoczęły inwestycje, nie mając kredytu na jej sfinansowanie. O klientów, skłonnych wyłożyć pieniądze na budowę, najczęściej pożyczone w bankach, będzie bowiem coraz trudniej, bo te przykręcają śrubę z kredytami. Odmawiają ich też deweloperom.
- Sytuacja jest dramatyczna. Nie dość, że marże banków wzrosły z 1,5-2 proc. do 3,5 proc., to na osiem wniosków kredytowych akceptują tylko jeden, dwa - przyznaje Iwona Załuska z firmy Upper Finance, która pomaga deweloperom w uzyskaniu kredytu. - W tej sytuacji ci, którzy nie uzyskają finansowania, nie zaczynają inwestycji.
Sęk w tym, że wiele firmy już je rozpoczęło. A jeśli ludzie przestaną kupować mieszkania, a bank odmówi kredytu firmie, budowa stanie. Zaś deweloper, który nie ma pieniędzy na kontynuację, traci płynność, a w efekcie plajtuje.
- Także w kryzysowym 2002 r. banki przestały finansować deweloperów. Tyle że wówczas chętnie udzielały kredytów ich klientom. Bankructw było więc niewiele. Natomiast nigdy problemu z uzyskaniem kredytu nie mieli jednocześnie deweloperzy i klienci - komentuje prezes firmy doradczej Reas Kazimierz Kirejczyk. - Ich los leży teraz w rękach banków.
Zdaniem Jacka Bieleckiego z Polskiego Związku Firm Deweloperskich w miarę spokojnie mogą spać ci klienci firm deweloperskich, które są kredytowane przez banki, a także ci, którzy odbiorą klucze do mieszkań w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Te mieszkania są już bowiem na ogół sprzedane niemal w 100 proc.
Jednak sprzedane, to nie znaczy zapłacone. Np. niektóre firmy sprzedawały mieszkania w systemie 10 na 90, czyli 10 proc. ceny mieszkania klient wpłacał przy podpisaniu umowy, a pozostałe 90 proc. ma dopłacić po podpisaniu aktu notarialnego. Może się okazać, że niektórzy klienci, szczególnie inwestorzy z Hiszpanii, Irlandii i Wielkiej Brytanii, nie dostaną teraz obiecanego wcześniej przez bank kredytu (ostatnio niektóre banki zaczęły się wycofywać z tego typu wstępnych uzgodnień dotyczących warunków kredytowania). Ci inwestorzy stracą więc swoje wkłady, jeśli nie dotrzymają warunków umowy. Ale z problemem zostanie też deweloper, zwłaszcza jeśli w przedsięwzięcie włożył własne pieniądze, a okaże się, że nieprędko będzie je mógł odzyskać.
Kirejczyk uważa, że najbardziej zagrożone są inwestycje rozpoczęte między lipcem 2007 r. a wiosną 2008 r. Są one bowiem na tyle zaawansowane, że deweloper nie może się wycofać bez gigantycznych strat. - Zatrzymując inwestycję, musiałby bowiem zwrócić pieniądze klientom, którzy już kupili mieszkania. A te już zostały wydane na pokrycie kosztów budowy - wyjaśnia Kirejczyk.
Ale jeśli udało mu się znaleźć chętnych na 60-70 proc. mieszkań w danym projekcie, to ryzyko, że nie zostanie dokończony, jest raczej niewielkie.
Kirejczyk nie wyklucza, że część deweloperów, którzy niedawno rozpoczęli budowy, nie mając kredytu i sprzedali niewiele mieszkań, będzie teraz zamrażać inwestycje. W ten sposób zminimalizują ewentualne straty do czasu, aż zapewnią sobie finansowanie.
Tymczasem Fadesa Polnord (dawniej Fadesa Prokom) jest pierwszą firmą deweloperską, która publicznie zapewniła, że jej inwestycje w Warszawie i we Wrocławiu nie są zagrożone. Prezes spółki Javier Rubio Dominguez poinformował w czasie wczorajszej konferencji, że kiepska sytuacja hiszpańskiego większościowego udziałowca - Martinsa-Fadesa (układa się z wierzycielami) - nie wpływa na bieżącą działalność. Np. w tym roku Fadesa Polnord ma wypracować 36 mln zł zysku netto. Prezes Polnordu Wojciech Ciurzyński podkreślał, że sprzedanych jest 90 proc. mieszkań będących obecnie w trakcie budowy. Poza tym na jej dokończenie spółka ma zapewniony kredyt w Pekao SA.
Ciurzyński stwierdził, że obecnego kryzysu, oprócz wielu małych spółek, które rozpoczęły inwestycje na fali boomu, mogą nie przeżyć nawet dwie duże. Które? - Nie mogę powiedzieć, bo to moi koledzy - odpowiedział. - Ale po czym poznać, że deweloper traci płynność finansową? - Zaczyna sprzedawać swoje projekty i ziemię po cenie niższej od ceny zakupu - tłumaczył.
I poinformował, że spółka zamierza dokupić ziemi pod kolejne inwestycje (na ten cel ma 300 mln zł). Np. już w piątek Polnord ma sfinalizować transakcję zakupu działki, ale pod biurowiec. Ponadto spółka prowadzi rozmowy z Hiszpanami na temat wspólnych inwestycji na Węgrzech, w Rumunii, Bułgarii, gdzie Martinsa-Fadesa ma tereny budowlane.
Kryzys finansowy: Raport specjalny "Gazety Wyborczej"