Ile jest warte mieszkanie?
Tak przynajmniej wynika z bazy cenowej Sekocenbudu. Janusz Traczyk i Mariola Gala-de Vacqueret informują w najnowszym miesięczniku branżowym "Licz i buduj", że wydatki związane z budową czterokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego wzrosły w tym roku średnio o 1,3 proc. Dodajmy, że w tym czasie - jak policzyła firma doradcza Reas - średnia cena oferowanych przez deweloperów mieszkań spadła, w zależności od miasta, od 1,3 proc. (Trójmiasto) do 7 proc. (Wrocław). Tyle że cena zawiera nie tylko koszt budowy, ale także - oprócz zysku dewelopera - koszt zakupu gruntu i projektu. Dochodzą też tzw. koszty miękkie, czyli sprzedaż, marketing, nadzór, zarządzanie, a także koszty finansowania (kredytu).
Wróćmy jednak do kosztów budowy, bo ich wzrostem deweloperzy najczęściej tłumaczą konieczność podwyższenia ceny. Janusz Traczyk wyjaśniał w czasie ubiegłotygodniowej konferencji Fundacji Wszechnicy Budowlanej, że udział robocizny w kosztach budowy domów wynosi 15-18 proc. W tym roku stawki robocizny kosztorysowej praktycznie się nie zmieniły (wzrost o 0,4 proc.). Deweloperom odpada więc ten argument.
To, ile pieniędzy pochłonie budowa domu, zależy więc przede wszystkim od cen materiałów budowlanych, gdyż ich udział w kosztach sięga aż 60 proc. Traczyk poinformował, że wprawdzie aż o 35 proc. podrożały kable i rury z miedzi, ale równocześnie wiele materiałów budowlanych potaniało, więc łączne wydatki na zakup materiałów zużytych do budowy domu wzrosły średnio tylko o 2,1 proc. Na budowie jest też niezbędny różnego rodzaju sprzęt. Jego najęcie podrożało o 2,5 proc.
Mimo tych podwyżek, jak wspomnieliśmy na początku, koszty budowy czterokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego - według Sekocenbudu - wzrosły średnio o 1,3 proc., a wolno stojącego domu jednorodzinnego z podpiwniczeniem - o 0,9 proc. W obu przypadkach najwięcej pieniędzy pochłania doprowadzenie budynku od stanu zerowego do surowego (w budynkach wielorodzinnych ponad 48 proc. łącznych wydatków). Specjaliści Sekocenbudu policzyli, że koszt tego etapu budowy bloku wzrósł o 1,1 proc., a domu jednorodzinnego - o 1 proc. Taka jest średnia krajowa. Koszty są jednak zróżnicowane regionalnie. W Warszawie były one w ostatnim okresie w stosunku do średniej krajowej nawet o ponad jedną dziesiątą wyższe. Natomiast Świętokrzyskie było regionem o najniższych kosztach. Czyli ogółem w kraju uzasadniona jest niewiele ponad 20-proc. różnica w kosztach. A jak się to przekłada na konkretne kwoty? Mariola Gala-de Vacqueret uważa, że czterokondygnacyjny blok bez windy i garażu można wybudować w zależności od regionu kraju za mniej więcej 2,2-2,6 tys. zł za metr powierzchni użytkowej. Trzeba jednak pamiętać o tym, że w wyższych budynkach zwykle drogie jest fundamentowanie. Tymczasem inwestor często nie ma wpływu na te koszty, ponieważ w dużej mierze zależą one od warunków gruntowych. Poza tym inwestor musi na ogół dostosować się do wymogów dotyczących np. określonej liczby miejsc garażowych w stosunku do liczby mieszkań. W sytuacji, kiedy projekt przewiduje garaż na dwóch kondygnacjach podziemnych, to takie rozwiązanie techniczne podnosi znacząco koszty. Na koszty realizacji obiektu wpływa też standard jego wykonania. Niektóre obiekty projektowane są z elewacjami kamiennymi czy szklanymi. Poza tym w tej chwili są budowane apartamentowce z instalacjami inteligentnymi. Takie projekty muszą być znacznie kosztowniejsze od rozwiązań tradycyjnych.
Na nieco ponad 2 tys. zł za m kw. Sekocenbud ocenia koszt budowy domu pod klucz, którego powierzchnia z garażem i pomieszczeniem gospodarczym wynosi ok. 260 m kw. Cena za m kw. domu jednorodzinnego o powierzchni poniżej 150 m kw. wzrośnie o 10-20 proc. Podane ceny dotyczą budynków wykonanych z najtańszych materiałów. Takie same budynki wykonane w wyższym standardzie mogą kosztować przeszło 3 tys. zł za m kw.