Mieszkanie czynszowe, znaczy dostępne

Niewiele rodzin, zwłaszcza młodych, stać jest na własne lokum. Alternatywą mogą być mieszkania w czynszówkach. Rozumieją to banki i deweloperzy. Eh, żeby jeszcze zrozumieli to politycy, bo od nich wiele zależy.
Na Zachodzie, jeśli kogoś nie stać na własne mieszkanie albo nie chce go mieć, może zamieszkać w czynszówce. U nas rośnie grupa młodych Polaków, których nie stać ani na kupno własnego lokum, ani nawet na najem. Z danych europejskiego urzędu statystycznego Eurostat wynika, że pod względem relacji czynszu rynkowego do dochodów sytuacja w naszym kraju jest najgorsza w całej UE. Na najęcie mieszkania dwuosobowa polska rodzina przeznacza przeciętnie aż jedną trzecią domowego budżetu. W krajach, w których rynek najmu jest dobrze rozwinięty, czyli m.in. w Niemczech i Austrii, obciążenie rodzin może być nawet o połowę mniejsze.

Co zrobić, aby także i u nas mieszkania na wynajem były dostępne? We wczorajszej "Gazecie" (28.08.2012) poinformowaliśmy o rewolucji, która czeka lokatorów zajmujących mieszkania w gminnych czynszówkach. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przygotowuje zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów, które mają spowodować, że tego typu lokale będą dostawali najbardziej potrzebujący. Jednak nie ma co oszukiwać - państwo i gminy nie zapewnią dachu nad głową wszystkim. Najwyższa Izba Kontroli opublikowała niedawno raport, z którego wynika, że na 33 gminy, które inspektorzy wzięli pod lupę, w latach 2008-2010 mieszkania budowało zaledwie 16. W tym czasie powstało tam łącznie 816 lokali. Jednak w kolejce po klucze czekało blisko 23,3 tys. rodzin. Jest szansa, że mieszkań na wynajem zacznie przybywać.

Mieszkanie czynszowe, znaczy dostępne

Obecnie nikt przy zdrowych zmysłach nie zainwestuje w czynszówkę, gdyż lokatorzy w praktyce są nieusuwalni. Eksmisje blokuje zbyt mała w stosunku do potrzeb liczba lokali socjalnych. Dlatego ministerstwo chce skasować przepis, który gwarantuje taki lokal m.in. eksmitowanym kobietom w ciąży, rodzinom z niepełnoletnim dzieckiem, osobom obłożnie chorym, niepełnosprawnym, a także znacznej części emerytów i rencistów oraz bezrobotnym.

Urzędnicy uważają, że najlepiej będzie, jeśli o przyznaniu lokalu socjalnego zdecyduje sąd, biorąc pod uwagę sytuację rodzinną i materialną eksmitowanego.

Uwaga! Nie oznacza to, że ci, którym sąd go nie przyzna, automatycznie trafią na bruk. Część najpewniej znajdzie sobie jakiś dach nad głową. Pozostali skorzystają z przysługującego im tymczasowego pomieszczenia. Problem w tym, że po sześciu miesiącach komornik będzie ich mógł usunąć do noclegowni lub schroniska.

Trudno sobie wyobrazić, by taki los mógł spotkać np. rodziny z małymi dziećmi czy starych i schorowanych ludzi. Rząd deklaruje więc, że gminy dostaną z budżetu państwa większy zastrzyk gotówki na budowę mieszkań socjalnych czy obiekty, które ministerstwo nazwało kiedyś pensjonatami socjalnymi. W tym roku rząd przeznaczył na czynszówki 120 mln zł. Z każdym rokiem tych pieniędzy ma być coraz więcej.

Zdaniem resortu utrzymywanie dotychczasowej ochrony przed eksmisją działa demoralizująco na część lokatorów. Poza tym niektórzy właściciele wolą trzymać mieszkanie puste albo wynająć je studentom, niż wpuścić do niego młode małżeństwo lub inwalidę.

Deweloperskie czynszówki

To nie wszystko. Ministerstwo chce zachęcić do budowania mieszkań na wynajem prywatnych inwestorów. Jak? Jedna z proponowanych poprawek w ustawie o ochronie praw lokatorów umożliwi skorzystanie z zasad najmu okazjonalnego również firmom. Taki inwestor mógłby łatwo pozbyć się lokatora w sytuacji, gdyby przestał płacić czynsz lub nie chciał się wyprowadzić z mieszkania.

Wyjaśnijmy, że najemca składa oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela. Takie oświadczenie musi być poświadczone przez notariusza. Ponadto lokator musi wskazać miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu - wyrazić na to zgodę.

Jednak zasada najmu okazjonalnego słabo się sprawdza w przypadku wynajmowania mieszkań przez indywidualnych właścicieli, bo ich potencjalni klienci traktują te wymogi jako zbędną biurokrację. Być może najemcy zmienią zdanie, jeśli wynajmującym będzie "profesjonalny kamienicznik". Deweloperzy już zaczęli dojrzewać do myśli, że przyszłością dla nich może być budowanie mieszkań na wynajem. Oczywiście, żaden bank nie da deweloperowi długoterminowego kredytu. Czynszówki mogą być jednak, podobnie jak np. biurowce, centra handlowe i magazyny, atrakcyjną inwestycją dla funduszy, która zapewni im stały i bezpieczny dochód.

Ulga podatkowa na zachętę

Sęk w tym, że obecny poziom czynszów może nie być atrakcyjny dla funduszy inwestycyjnych. Kupując galerię handlową lub biurowiec, mogą bowiem mieć wyższy zysk. W dodatku zaangażowanie prywatnych inwestorów w budownictwo czynszowe z pewnością spowoduje wzrost konkurencji na rynku najmu, w efekcie duży spadek czynszów. Dla wielu właścicieli mieszkań, którzy je odziedziczyli albo wykupili za złotówkę od spółdzielni, każda złotówka ponad koszt utrzymania jest zyskiem. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) postuluje więc, by - podobnie jak to było początkowo w Niemczech - okres amortyzacji czynszówek był skrócony do 10 lat. W PZFD przyznają, że w praktyce firma nie płaciłaby w tym okresie podatku.

Deweloperzy sceptycznie odnoszą się jednak do pomysłu objęcia zasadami najmu okazjonalnego mieszkań wynajmowanych przez firmy. Według PZFD, o wiele prościej byłoby wyłączyć te mieszkania spod działania ustawy o ochronie praw lokatorów. Relacje między firmą właścicielem czynszówki a najemcą regulowałby wówczas tylko kodeks cywilny.

Czynsz na każdą kieszeń

Dodajmy, że ta kwestia znalazła się na liście najpilniejszych zmian do przeprowadzenia po wyborach parlamentarnych, którą przygotowaliśmy w ubiegłym roku wraz z ekspertami w ramach akcji "Polska 2015". Według nich rząd powinien zachęcać prywatnych inwestorów do angażowania się w finansowanie budowy czynszówek, zwłaszcza w rejonach głównych skupisk miejsc pracy. Poprawi to mobilność Polaków, na czym zyska gospodarka. Po drugie, w krajach, w których jest duża podaż mieszkań na wynajem, ceny mieszkań własnościowych są o wiele bardziej stabilne. Np. w Niemczech nie było spekulacyjnej bańki cenowej. Mało tego, według Deloitte ceny nieruchomości są tam przeciętnie niewiele wyższe niż w naszym kraju.

Zaangażowanie prywatnych inwestorów w budownictwo czynszowe z pewnością spowoduje wzrost konkurencji na rynku najmu. Właściciele mieszkań w budynkach gorzej zlokalizowanych, o gorszym standardzie, najpewniej byliby zmuszeni obniżyć czynsze, co zwiększyłoby szanse na samodzielne lokum dla rodzin gorzej sytuowanych. Poza tym, jeśli złagodzone zostaną przepisy dotyczące eksmisji, na wynajem zdecydują się też właściciele, którzy obecnie wolą trzymać swoje lokale puste w obawie przed nieuczciwymi lokatorami.

Rządzie, ratuj miejsca pracy!

Problem w tym, że na razie w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej powstały założenia do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Zakończone zostały właśnie konsultacje z innymi resortami. Jeśli we wrześniu założenia uzyskają akceptację Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, zajmie się nimi Stały Komitet Rady Ministrów, a najpóźniej w listopadzie - rząd. Do uchwalenia ustawy droga jest więc jeszcze daleka. Realnym terminem jest połowa przyszłego roku. Tymczasem PZFD apeluje do rządu, by ten jak najszybciej doprowadził do postulowanych przez deweloperów zmian. Według nich przywróciłyby one popyt na usługi budowlane, który ostatnio drastycznie się kurczy. Kończą się bowiem inwestycje w infrastrukturę, a co gorsza, banki przykręciły kurek z kredytami mieszkaniowymi.

Deweloperzy zwracają uwagę, że dane dotyczące zatrudnienia są najgorsze od sześciu lat, a na koniec 2012 r. bezrobocie może sięgnąć aż 14 proc. Branżą najbardziej narażoną na zwolnienia jest obecnie branża budowlana, która daje utrzymanie kilkuset tysiącom rodzin. "Sytuacja na rynku pracy i sytuacja gospodarcza jeszcze chyba nigdy tak bardzo nie uzasadniały wprowadzania tychże rozwiązań. Rozwiązań, które konieczne są nie jutro, ale już dziś" - apeluje do rządu PZFD.

Jednak deweloperom może zależeć na szybkiej liberalizacji ustawy lokatorskiej także dlatego, by mogli bez ryzyka wynajmować wybudowane przez siebie mieszkania. Na część z nich nie ma chętnych, więc stoją puste. Z ostatniego raportu firmy doradczej Reas wynika, że w sześciu aglomeracjach - Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi - firmy deweloperskie oferowały pod koniec czerwca łącznie aż ok. 56,7 tys. mieszkań, z czego 12,5 tys. gotowych.

Sprawdź oferty wynajmu mieszkań w całej Polsce na Domiporta.pl

Więcej o: