Uwłaszczenie działkowców - prawda czy mit?

Od trzech lat niektórzy politycy PiS i PO mamią działkowców uwłaszczeniem. Jednych to cieszy, innych - przeraża. Ale czy uwłaszczenie blisko miliona użytkowników ogrodów działkowych jest realne? Przyjrzeliśmy się pomysłom uwłaszczeniowym
Zakładamy dobrą wolę polityków, że leży im na sercu dobro działkowców. Np. Lidia Staroń z PO w poprzednim Sejmie przewodziła grupie posłów, którym blisko milion spółdzielczych lokatorów zawdzięcza superkorzystne zasady wykupu mieszkań. Teraz pani poseł postanowiła uszczęśliwić blisko milion działkowców.

Tajemniczy projekt... PO?

W kwietniu poinformowała, że przygotowuje projekt stosownej ustawy. Jej plan zakłada, że działkowcy z mocy prawa staliby się użytkownikami wieczystymi swoich ogródków. Wtedy mogliby na tych działkach nawet stawiać domy. Staroń zastrzegła jednak, że wymagałoby to zgody gminy, która tego typu zabudowę musiałaby przewidzieć w planie zagospodarowania przestrzennego. Ale gdyby dla danego terenu nie było planu, działkowiec mógłby wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy, a po ich otrzymaniu - rozpocząć budowę.

Działkowcy mogliby też wystąpić do gminy o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Z tym że równocześnie gmina miałaby w stosunku do tych ogródków prawo pierwokupu.

Platforma się odżegnuje...

Problem w tym, że Staroń nie skonsultowała swoich pomysłów z władzami Klubu Parlamentarnego PO, więc prezydium klubu jednogłośnie zawiesiło ją w prawach członka. Szef klubu Zbigniew Chlebowski oświadczył, że "uwłaszczenie działkowców nie wchodzi w rachubę". Wyjaśnił, że w wielu miastach ogrody znajdują się w ważnych strategicznie rejonach, a władze samorządowe planują często w tych miejscach inwestycje komunalne. - Nie wyobrażam sobie, żeby w tej chwili dokonać prostego ruchu i uwłaszczyć wszystkich na ogrodach działkowych - dodał.

Po tym wszystkim pani poseł nie chciała nam pokazać projektu. Opieramy się więc na relacji "Rzeczpospolitej", której Staroń wcześniej uchyliła rąbka tajemnicy.

...a PiS się zastanawia

Do uwłaszczenia działkowców nie pali się także, choć prawdopodobnie z innych powodów, Prawo i Sprawiedliwość. W ubiegłym roku kilku posłów PiS przygotowało projekt ustawy, ale ostatecznie nie trafił on do Sejmu. Proponowali likwidację Polskiego Związku Działkowców (PZD), do którego muszą należeć i opłacać składki wszyscy użytkownicy działek. Chcieli, aby ci ludzie utworzyli tzw. wspólnoty ogrodu na wzór wspólnot mieszkaniowych. Działkowcy sami decydowaliby, czy chcą należeć do PZD, czy innej tego typu organizacji. Podobnie jak we wcześniejszym projekcie sprzed trzech lat (nie uzyskał akceptacji Sejmu) posłowie PiS zaproponowali przy wykupie działek bonifikatę - 5 proc. wartości za każdy rok użytkowania działki (do tego okresu byłby zaliczany staż poprzedniego użytkownika, ale tylko osoby bliskiej). Obniżka mogłaby sięgać 95 proc. ceny działki. Mieliby do niej prawo emeryci, renciści i wdowy (wdowcy) po nich z co najmniej dziesięcioletnim stażem działkowca.

Czy PiS odkurzy ten projekt? Jest to raczej mało prawdopodobne ze względu na zbyt duże ryzyko polityczne.

Komu zależy na uwłaszczeniu?

Rzecz w tym, że nie wiadomo, jak liczna jest grupa działkowców, dla których stworzony w 1981 r. PZD to skamielina socjalizmu. Działkowcy ci twierdzą, że związek pobiera od nich haracz i marzą, by stać się wolnymi właścicielami swoich działek. Szkoda, że PiS, który chlubił się tym, że realizuje postulaty środowiska działkowców, w tak ważnej społecznie sprawie nie podparł się ich podpisami.

Wśród zwolenników uwłaszczenia są też najpewniej i ci (w PZD twierdzą, że to może być ok. 4,5 tys. działkowców), którzy - wbrew prawu - postawili w swoich ogródkach tzw. ponadnormatywne altany.

Prawo dopuszcza "powierzchnię zabudowy do 25 m kw. w miastach i do 35 m kw. poza granicami miast oraz wysokość do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich" (nie potrzeba wówczas nawet pozwolenia na budowę). Tymczasem, w praktyce zdarza się, że są to domki nadające się do zamieszkania przez cały rok, wyposażone w prąd, wodę i kanalizację. Ich właściciele chcieliby się wyzwolić spod kurateli związku.

Ten dysponuje danymi, z których wynika, że w rejonie Bydgoszczy w swoich altankach stale zamieszkuje 1078 działkowców, w okręgu szczecińskim - 957, toruńsko-włocławskim - ok. 900, a w rejonie Gdańska - 700. Prezes PZD Eugeniusz Kondracki przyznaje jednak, że najczęściej są to ludzie biedni albo starsi, którzy np. zostawili swoje mieszkania dzieciom, a sami wyprowadzili się na działkę.

W tej sytuacji liderzy PiS muszą sobie zadawać pytanie, czy forsując uwłaszczenie, więcej zyskają, czy stracą. Wskutek akcji PZD, które zebrało przeszło 600 tys. podpisów pod protestem dotyczącym projektu PiS, prezes Jarosław Kaczyński ma zatem twardy orzech do zgryzienia. W dodatku przeciwko uwłaszczeniu opowiadają się głównie osoby starsze - emeryci, renciści oraz bezrobotni. To elektorat, o który zabiega dziś PiS. Nie byłoby łatwo przekonać ludzi, którzy na stare lata życzą sobie spokoju, a nie rewolucji w swoich ogrodach, że nikt nie chce ich stamtąd wykurzyć.

Związek straszy ludzi

A trzeba przyznać, że ostatnie dwa lata pokazały siłę Polskiego Związku Działkowców. Dysponuje on armią 100 tys. społecznych działaczy, ma własną stronę internetową oraz pisma, za których pomocą komunikuje się z działkowcami. Te 600 tys. podpisów pod protestem to właśnie próbka możliwości. Po ujawnieniu przez poseł Staroń planów w internecie i Biuletynie Informacyjnym PZD natychmiast ukazała się odezwa Prezydium Krajowej Rady tej organizacji pod tytułem "Działkowcu! Broń swojego ogrodu i ustawy!".

Działacze zagrzewali do boju: "Lobby ekonomiczne rozpoczęło swój atak. Teraz kolej na odpowiedź milionowej rzeszy polskich działkowców. Już nieraz wykazali oni swoją siłę w obronie wspólnych wartości. W ciągu ostatniego roku opowiedzieli się gremialnie i kategorycznie przeciw jakimkolwiek zmianom w ustawie o ROD, zbierając w tym celu ponad 614 tys. podpisów. Czas przypomnieć o tym politykom i samorządowcom. Dobro publiczne i społeczności miejskich nie może ustępować wobec nachalnej propagandy wąskich grup ekonomicznych, działających w celu zaspokojenia swoich partykularnych interesów. Trzeba sprzeciwiać się wszelkim próbom zawłaszczenia ogrodów i przeznaczenia ich na place budowy pod kolejne hipermarkety i centra handlowe!".

Likwidacja PZD to byłoby bezprawie

Przed trzema laty posłowie PiS, którzy skierowali do Sejmu projekt ustawy rozwiązującej PZD, próbowali przekonać działkowców: po co wam on? To czapa, relikt PRL, którym od 1981 r. kieruje nieprzerwanie ta sama osoba. Działacze nie dbają o wasze interesy, za to bez skrupułów sięgają do kieszeni, aby utrzymać ciepłe posadki.

Jednak polskie prawo dopuszcza delegalizację wówczas, gdy dana organizacja odwołuje się m.in. do praktyk faszyzmu, komunizmu, nienawiści rasowej czy stosuje przemoc w celu zdobycia władzy. Na pewno nic takiego nie usprawiedliwia rozwiązania PZD i nacjonalizacji jego - bądź co bądź prywatnego - majątku.

Mało przekonujący jest też argument, że kluczowe zapisy ustawy o ogrodach działkowych są sprzeczne z konstytucją. Te przepisy Trybunał Konstytucyjny już bowiem uchylił.

Czy uwłaszczenie to mit?

W zasadzie na tym można byłoby skończyć ten tekst. Jednak ponieważ problem uwłaszczenia działkowców wraca jak bumerang, postanowiliśmy sprawdzić, na ile realny jest taki plan.

Jerzy Olszewski z Izby Notarialnej w Warszawie zwraca uwagę, że uwłaszczenie nie wchodzi w grę, gdy do danego terenu są roszczenia dawnych właścicieli bądź ich spadkobierców (po wojnie władze PRL odebrały im te tereny często z pogwałceniem obowiązującego wówczas prawa i teraz ich dawni właściciele starają się odzyskać). W PZD twierdzą, że z tego powodu z uwłaszczenia byłoby wyłączonych aż 388 ogrodów, częściowo bądź w całości. Np. w Warszawie roszczenia dawnych właścicieli obejmują 129 ze 167 ogrodów (ok. 16 tys. z 29,1 tys. działek). Teoretycznie możliwa byłaby więc nawet taka sytuacja, że w jednym ogrodzie część działkowców uwłaszczy się, a część nie.

To nie wszystko. PiS uzależnia możliwość wykupu działek z bonifikatą sięgającą 95 proc. od tego, czy obejmie je gminny plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący w tym miejscu ogródki działkowe. Z przeprowadzonych w ubiegłym roku przez PZD badań wynika zaś, że co najmniej 939 ogrodów nie jest objętych takim planem. Może to oznaczać, że gminy jeszcze nie wiedzą, na co te tereny przeznaczą. Z kolei w przypadku 772 ogrodów istniejący plan zagospodarowania nie przewiduje w tym miejscu terenów zielonych, lecz np. inwestycje publiczne lub osiedle mieszkaniowe. Oznacza to, że prędzej czy później te ogrody będą zlikwidowane (nierzadko znajdują się one niemal w centrach miast).

I jest aż 1048 ogrodów, które nie mają uregulowanej sytuacji prawnej. Po prostu, w czasach PRL zakładano ogrody działkowe, nie przejmując się, kto jest właścicielem tego terenu. Nie można wykluczyć, że po wyprostowaniu tej kwestii przynajmniej część tych ogrodów mogłaby przejść w użytkowanie wieczyste działkowców.

Jednak w 3147 z 4971 ogrodów uwłaszczenie nie jest w tej chwili możliwe. Kondracki zastrzega, że wciąż trwają badania stanu prawnego ogrodów. - Oceniamy, że z ewentualnego uwłaszczenia mogłoby skorzystać zaledwie 10-15 proc. działkowców, głównie na obrzeżach miast lub poza ich granicami - mówi prezes PZD. Według niego np. w stolicy uwłaszczenie jest możliwe w... jednym ogrodzie (Sady Żoliborskie).

Jakie koszty uwłaszczenia

Przede wszystkim koszty związane m.in. z pomiarami oraz opracowaniami geodezyjnymi i kartograficznymi, a także założeniem księgi wieczystej i wyceną działki. W PZD oceniają te koszty na 1-2 tys. zł od działki (posłowie PiS proponowali, aby te wydatki przynajmniej częściowo sfinansowało państwo). Gdyby działkowcy chcieli zostać właścicielami swoich ogródków, doszedłby koszt ich wykupu, np. 5 proc. wartości. W niewielkich miejscowościach cena najpewniej nie byłaby barierą przy wykupie działek. Ale w dużych aglomeracjach - tak. W Warszawie ceny terenów zajętych przez ogrody (często niemal w centrum miasta) - zdaniem działaczy - dochodzą do 2-3 tys. dol. za m kw. (przy ul. Odyńca na Mokotowie). Przekonują więc, że te opłaty mimo 95-proc. bonifikaty i rozłożenia ich na dziesięć lat przekroczą możliwości finansowe większości działkowców.

Ktoś może powiedzieć, że cena działek zależy od wielu czynników, a kluczowym jest przeznaczenie tego terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działki są przewidziane w tym planie wyłącznie jako tereny zielone, ich cena będzie niska.

Tego typu spory nie mają chyba jednak większego sensu, bo gminy nie zamrożą pod ogródki atrakcyjnych terenów miejskich. Gdyby radni uznali, że w tym miejscu można budować np. osiedle mieszkaniowe, wtedy cena gruntów mogłaby być bardzo wysoka. Tyle tylko, że wówczas działkowcy nie mogliby ich dostać w użytkowanie wieczyste bądź na własność.

Koszty po uwłaszczeniu

Dziś każdy działkowiec płaci obowiązkową składkę, która w tym roku wynosi 14 gr za m kw. działki. Ponieważ przeciętna działka ma 300 m kw., łatwo obliczyć, że roczna opłata wynosi 42 zł. PZD informuje, że 65 proc. tej składki zatrzymuje zarząd ogrodu na jego utrzymanie, pozostała kwota zaś trafia do okręgowych i krajowych struktur związku, m.in. na etaty zawodowych działaczy, utrzymanie biur, ale także na prawników i dotacje do ogrodów.

W praktyce składki mogą być wyższe, bo poszczególne ogrody podejmują uchwały o dodatkowej zrzutce, co oznacza, że użytkownik 300-metrowej działki wpłaca do kasy tego ogrodu w sumie od 50 do nawet 300 zł.

W zamian działkowiec nie martwi się o wywóz śmieci, wodę i ochronę. Ponadto (jak dotąd) nie płaci podatku od nieruchomości ani rolnego i leśnego. PZD wywalczył bowiem przywileje podatkowe.

Wskutek uwłaszczenia działkowcy musieliby płacić tzw. opłatę roczną, która obowiązuje użytkowników wieczystych. Taka opłata wynosi 3 proc. wartości rynkowej nieruchomości (lekko licząc - kilkaset złotych rocznie). Najpewniej doszedłby podatek od nieruchomości - za działkę rekreacyjną dziś sięgałby on 35 gr za m kw. (105 zł za 300-metrową działkę), a za ponadnormatywną altanę nawet 6,37 zł za metr (ok. 255 zł za 40-metrową altanę).

Ponadto przekazanie działki - nawet dziecku - wiązałoby się m.in. z koniecznością opłacenia notariusza.

Oczywiście, działkowcy nie uniknęliby wydatków na utrzymanie ogrodu (energia na oświetlenie, opłata ekologiczna za możliwość korzystania ze studni głębinowej) czy składki na związek (gdyby chcieli w nim zostać, by np. korzystać z pomocy prawnej).

Korzyści z uwłaszczenia

Wspomnieliśmy już, że gminy najpewniej zablokowałyby uwłaszczenie w atrakcyjnym rejonie miasta, a to właśnie tam korzyści byłyby największe. Ale załóżmy, że samorządowcy pójdą na rękę działkowcom. Najpewniej niemal natychmiast znaleźliby się inwestorzy proponujący im duże pieniądze za każdy kawałek ziemi (także pożyczkę na jej wykup). Prawdopodobnie kupowaliby nawet wówczas, gdyby plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał zabudowy. Taki plan może być bowiem po pewnym czasie zmieniony, a wtedy możliwości otworzyłoby się więcej.

Teoretycznie nawet na 300-metrowej działce można wybudować mały domek. Wymagałby to jednak pozwolenia na budowę, a wtedy problemem mógłby być dostęp działki do drogi publicznej. Najpewniej wiązałoby się to z koniecznością poświęcenia kawałka ziemi na ten cel, bo alejki w ogrodach są wąskie. Kondracki twierdzi, że w praktyce możliwości zabudowy działek byłyby niewielkie ze względu na ich zbyt małą powierzchnię. Ponadto musiałaby powstać infrastruktura energetyczna, telekomunikacyjna, wodno-kanalizacyjna. Pytanie, czy tego typu pomysły nie faworyzują bogatych, którzy będą wykupywali działki od osób uboższych.

Slumsy zamiast działek

Projekt firmowany przez posłów PiS zawiera przepisy chroniące je przed likwidacją. Nie uchroni jednak przed przeobrażaniem wielu z nich w slumsy. Obecnie PZD dba o płatności za wodę, energię elektryczną czy wywóz śmieci. W sytuacji, gdy działkowcy staną się użytkownikami wieczystymi lub nawet właścicielami, będą musieli zająć się tym sami. Ogród przestanie być całością, bo każdy będzie mógł robić na swojej ziemi, co zechce. Ewentualne spory będą rozstrzygały sądy, a to zabiera czas i pieniądze.

Ponadto podstawowe urządzenia w ogrodzie, z których korzystali wszyscy działkowcy (m.in. ogrodzenie, drogi, sieć elektryczna, sanitariaty oraz pomieszczenia administracyjne, socjalne i gospodarcze), miałyby się stać ich wspólną własnością. Niestety, doświadczenie uczy, że wspólna własność to własność niczyja.

Obecnie rzeczywistym dysponentem ogrodu jest związek, to on decyduje o wszystkim, co się tam dzieje, np. może nawet odebrać działkę komuś, kto o nią nie dba albo łamie przepisy Prawa budowlanego. Działkowcy nie są jednak całkowicie bezbronni - mogą odwoływać się do sądu od niekorzystnych dla nich decyzji PZD dotyczących członkostwa.

Otwarte też pozostaje pytanie, kto skuteczniej przeciwstawi się planom likwidacji ogrodu lub wyegzekwuje odszkodowania: wspólnota działkowców, czy zatrudniający wyspecjalizowanych prawników PZD?

Dodajmy, że obecnie żadnej władzy nie wolno zlikwidować ogrodu bez zgody związku. Po drugie, jeśli jakiejś gminie bardzo na tym zależy, bo chce przeznaczyć teren pod inwestycję, musi nie tylko zapewnić teren zastępczy, ale także sfinansować urządzenie nowego ogrodu. Związek pilnuje też, by działkowcy dostali zagwarantowane ustawą odszkodowanie za altany, krzewy i drzewa, a nawet za utracone plony.

Żeby działaczom PZD nie przyszedł do głowy pomysł sprzedaży atrakcyjnych terenów będących w użytkowaniu wieczystym związku, istnieje przepis, który w takim przypadku przyznaje gminom prawo pierwokupu za 1 proc. ceny. Ponadto związek musiałby wówczas sam odtworzyć ogród w innym miejscu.