Kiedy mieszkanie przechodzi na własność?

W 2018 podpisano ponad 525 tys. aktów notarialnych. Większość dotyczyła sprzedaży mieszkań, ale czy wszyscy wiedzą, kiedy lokal staje się własnością? Na czym polega przeniesienie własności, po ilu latach mieszkanie przechodzi na własność, czy można kupić mieszkanie w TBS-ie? Odpowiadamy na te pytania!

Jest kilka sposobów na zostanie właścicielem mieszkania. Najpopularniejszym z nich jest zakup na rynku pierwotnym (np. od dewelopera) bądź wtórnym. Ale nie są to jedyne sposoby. Nieruchomość można między innymi zasiedzieć bądź przenieść własność na osobę trzecią (np. w formie spadku).

domiporta.pl

Zakup nieruchomości i przeniesienie własności 

Nieruchomość można kupić na rynku wtórnym i pierwotnym. W przypadku tego pierwszego, procedura nabycia własności jest prostsza. Dotychczasowy właściciel przekazuje prawo własności drugiemu, w zamian nabywca deklaruje zapłatę ustalonej wcześniej kwoty. Nabywca staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania aktu notarialnego. Należy również “niezwłocznie” dokonać wpisu w Księdze Wieczystej, by uniemożliwić ponowną sprzedaż dotychczasowemu właścicielowi.  

Zostanie właścicielem mieszkania kupując je na rynku pierwotnym wiążę się z nieco inną drogą. By zostać właścicielem takiego lokalu trzeba na początku wyodrębnić samodzielny lokal mieszkalny poprzez założenie Księgi Wieczystej i odpowiedni w niej wpis. Taki wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza, że wyodrębnienie lokalu następuje formalnie dopiero w chwili wpisu. Warto wspomnieć, że dopiero od tego momentu możemy być właścicielem mieszkania. Powszechną praktyką deweloperską jest podpisywanie deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, ale żadna  nie czyni nas właścicielami nieruchomości. Na podobnych zasadach przebiega również wykup mieszkania komunalnego bądź zakładowego - proces jest zależny jedynie od tego, czy na mieszkaniu jest ustalona własność w formie Księgi Wieczystej.

Własność lokalu można uzyskać poprzez kupno, ale to nie koniec możliwości. Przeniesienie własności bez deklaracji zapłaty dotyczy głównie postępowania spadkowego – zwolnionego z podatku. W takim wypadku należy sporządzić jedynie akt notarialny i opłacić tzw. taksę notarialną. Bywa również, że przeniesienie własności odbywa się w zamian za zwolnienie z długu - ale są to ekstremalne przypadki pożyczkobiorców, którzy nie są w stanie uregulować swojego zobowiązania.   

Po ilu latach mieszkanie przechodzi na własność? 

Wśród sposobów na uzyskanie własności nieruchomości można również wymienić tzw. “zasiedzenie”. Ten sposób nabycia lokalu (bądź też gruntu, domu jednorodzinnego itp.) jest ściśle związany z upływającym czasem i definiuje go Kodeks Cywilny. “Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).” - możemy przeczytać w Art. 172. § 1. Kodeksu Cywilnego.  

W przypadku zasiedzenia nieruchomości ważne są tak naprawdę dwa warunki – gdy są spełnione, można się starać o zasiedzenie, poprzez złożenie odpowiedniego wniosku o stwierdzenie tego faktu przez sąd w formie postanowienia (ale nie wolno tego mylić z orzeczeniem w formie wyroku sądu, gdyż ono nie jest potrzebne).

By spełnić warunki zasiedzenia, należy posiadać nieruchomość przez minimum 20 lat jako posiadacz samoistny.  O ile, pierwszy warunek nie wymaga komentarza to już posiadanie samoistne jest sprecyzowane w Kodeksie Cywilnym. “Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.” - taką definicję można przeczytać w Art. 339 Kodeksu Cywilnego. Przytoczony fragment KC oznacza, że posiadacz samoistny musi zachowywać się jak właściciel i przejawiać wolę do traktowania go w ten sposób. Dowodem na to ma być chociażby ponoszenie obciążeń wynikających z posiadania nieruchomości (płacenie podatków, czynszu, opłaty mediowe itp..).  

Jest jeden wyjątek od opisanej wcześniej reguły mówiącej o posiadaniu nieruchomości przez minimum 20 lat. W KC można przeczytać: “Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.” - mówi Art. 172. § 1. Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że jeżeli nieruchomość została zasiedziana w “złej wierze” okres posiadania samoistnego musi wynosić minimum 30 lat. W tym kontekście “zła wiara” oznacza, posiadanie nieruchomości pomimo wiedzy na temat braku prawa własności do niej w momencie zajęcia i posiadania. W praktyce jednak często okazuje się, że dla większości zasiedzeń przyjmuje się kryterium okresu na lat 30, ponieważ wiedza na temat stanu prawnego nieruchomości jest rozszerzana do „dostępu do wiedzy”. Co oznacza, że posiadacz w „złej wierze” to nie tylko ten, który wiedział, ale także ten, który mógł wiedzieć, że nie ma prawa własności.   

Kiedy mieszkanie TBS przechodzi na własność? 

TBS-y, czyli mieszkania wybudowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego od samego początku miały służyć do najmu, a nie jako lokale własnościowe. Korzystając z TBS-u lokator otrzymuje prawo do użytkowania lokalu, a nie sam lokal.  

W przeciwieństwie do mieszkań komunalnych za wykup TBS-u nabywca ponosi pełen koszt zakupu – nie ma prawa do żadnych bonifikat. Dlatego też, na około 82 tysiące TBS-ów zaledwie 8 zostało wykupionych - mówił w rozmowie z murator.pl prezes jednego z gminnych towarzystw budownictwa społecznego.  
 Prawo własności nie jest w przypadku TBS-ów dziedziczne, można otrzymać w spadku jedynie prawo do zajmowania lokalu, co nie jest tożsame z posiadaniem własności. Posiadacz mieszkania w TBSie może oczywiście “sprzedać” prawo do najmowania tej powierzchni poprzez cesję partycypacji TBSu.

Partycypacja to udział środków najemcy na poczet pożyczki budowlanej jaką poniósł podmiot odpowiedzialny za budowę (np. gmina). Na przeszkodzie mogą również stać władze danego TBS-u - mogą po prostu nie zgodzić się na wykup, jeżeli wcześniej w umowie była zawarta odpowiednia klauzula.  
Iluzoryczna opłacalność kupienia mieszkania w TBSie może niedługo stać się jeszcze bardziej “nieopłacalna”. W lipcu br. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało zmiany w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości. W nowelizacji ustawy o KZN zaproponowano obowiązek uzyskania zgody tbs-u w przypadku cesji partycypacji przez osoby fizyczne. 

Więcej o: