Deweloper bankrutuje, ale klient jest bezpieczny

W ostatnich latach upadłości firm deweloperskich można było policzyć na palcach jednej ręki. Mimo to posłowie uznali, że w tej kwestii trzeba dmuchać na zimne i w ustawie deweloperskiej zaproponowali rozwiązania, dzięki którym klienci bankrutującego dewelopera nie zostaną z niczym
Do tej pory przeważały inwestycje, w których mieszkania budowane są wyłącznie za pieniądze firm deweloperskich oraz ich klientów (ci często zaciągają indywidualnie kredyt). W takiej sytuacji powodzenie inwestycji zależy od procesu sprzedaży mieszkań, czyli mówiąc wprost: jeżeli sprzedaż idzie wolniej, to przedłuża się czas budowy. Może się też okazać, że deweloper sprzeda np. jedną trzecią mieszkań i następuje zastój. Ludzie przestali kupować kolejne mieszkania w danej inwestycji, a bank nie chce udzielić kredytu na jej dokończenie. Wówczas budowa staje. Deweloper, który nie ma pieniędzy na kontynuację inwestycji, plajtuje. Zazwyczaj wniosek o upadłość zgłasza on sam albo wierzyciele, np. firmy wykonawcze, którzy nie mogą się doczekać zaległych płatności. Taki scenariusz należy wziąć pod uwagę.

Niestety, ofiary bankructw firm deweloperskich zostają często bez pieniędzy, mieszkania i z zaciągniętym kredytem na karku (i dobrze, jeśli bank zgadza się na dalszą spłatę kredytu w ratach, a nie zażąda zwrotu całej wypłaconej do tej pory kwoty).

Wchodząca w życie 29 kwietnia ustawa deweloperska zminimalizuje to ryzyko. W poprzednich odcinkach naszego cyklu informowaliśmy m.in., że dzięki niej będziemy mogli ocenić zalety i wady inwestycji, bo firma poda określone informacje o niej i o sobie w specjalnym prospekcie informacyjnym. Ponadto dojdzie obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego i wpisywanie roszczeń nabywców wynikających z tej umowy do księgi wieczystej nieruchomości.

Uwaga! Wymóg stosowania rachunku powierniczego nie będzie dotyczył przedsięwzięć, w których deweloper zaczął sprzedaż mieszkań przed wejściem w życie ustawy. Oznacza to, że bank nie skontroluje, na co idą wpłaty tych, którzy zdecydują się finansować budowę.

Na szczęście wszystkie inwestycje obejmą nowe przepisy chroniące klientów dewelopera w przypadku, gdyby zbankrutował.

Zdecyduje Zgromadzenie Nabywców

To, w jaki sposób mają być oni chronieni, wyjaśniają nam mecenas Aleksandra Widziewicz i mecenas Maciej Pochmara z Kancelarii Bird & Bird.

Przede wszystkim pieniądze klientów na rachunku powierniczym (gdy będzie prowadzony) wraz z budową zostaną wyłączone z masy upadłościowej. Osoby te utworzą zaś Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli.

Zgodnie z art. 4252 ust. 1 prawa upadłościowego w skład tej wyodrębnionej masy upadłości wchodzą środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców.

Zgromadzenie Nabywców będzie musiało zdecydować, co dalej. Jedną z opcji jest kontynuowanie inwestycji, co wiązałoby się z dopłatami, które umożliwiłyby jej zakończenie. Jeśli budowę uda się doprowadzić do końca, syndykowi (albo zarządcy) nie pozostanie już wówczas nic innego, jak przenieść na rzecz nabywców własność lokali.

Uwaga! Bank kredytujący dewelopera zobowiązany będzie do udzielenia zgody na ich bezobciążeniowe wyodrębnienie. Oznacza to, że nie będą oni obciążeni hipoteką. Prawa nabywców dopłacających do inwestycji będą więc w pełni chronione.

Prawnicy zwracają jednak uwagę na to, że nabywcy mieszkań muszą się liczyć z tym, że będą one kosztować znacznie więcej, niż początkowo sądzili. Zwłaszcza jeśli syndyk lub zarządca kontynuujący inwestycję nie ma bladego pojęcia o budowlance. Wtedy będzie musiał zatrudnić fachowca, co dodatkowo zwiększy koszty.

A kiedy dokończenie inwestycji może nie mieć sensu? Można sobie wyobrazić sytuację, gdy wpłaty leżą na zamkniętym rachunku powierniczym, a więc deweloper nie miał do nich dostępu w trakcie budowy. Zgromadzenie Nabywców może wówczas podjąć uchwałę, że zabierają oni swoje wpłaty i rezygnują z kontynuowania inwestycji. Wtedy nieruchomość wejdzie do ogólnej masy upadłości. Na uprzywilejowanej pozycji znajdą się wówczas wierzyciele zabezpieczeni rzeczowo, zwłaszcza bank kredytujący dewelopera.

Odbiór według nowych zasad

Miejmy nadzieję, że pod rządami ustawy deweloperskiej bankructwa nie będą się zdarzały. Prawdopodobnie nie uda się jednak uniknąć sporów dotyczących wad mieszkań stwierdzonych w trakcie ich odbioru.

Jeszcze kilka lat temu niektórzy deweloperzy wprowadzali do umów z klientami zapis o "powiadomieniu o odbiorze z tygodniowym wyprzedzeniem" z klauzulą "w przypadku niestawienia się w terminie sprzedawca dokona jednostronnego odbioru lokalu". Obecnie taki numer już nie przejdzie. Ponadto zgodnie z ustawą deweloperską odbiór mieszkania będzie się musiał odbyć w obecności nabywcy.

Marta Stanisławska z Kancelarii Bird & Bird zwraca uwagę, że deweloper będzie mógł odstąpić od umowy z klientem, który nie stawi się do odbioru mieszkania. Wcześniej firma będzie musiała dwukrotnie doręczyć mu wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

Uwaga! Ustawa uniemożliwi deweloperom przekazywanie kluczy do mieszkań przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na ich użytkowanie. Może się więc okazać, że budynek stoi gotowy, ale dopóki deweloper nie załatwi tej formalności, co może potrwać np. dwa miesiące, nabywcy mieszkań nie mogą zacząć robót wykończeniowych.

W czasie odbioru mieszkania lub domu sporządzony zostanie protokół, do którego będzie można zgłosić niedoróbki. Deweloper będzie miał 14 dni na doręczenie oświadczenia o uznaniu tych wad lub o odmowie i jej przyczynach. W pierwszym przypadku wady będą musiały zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Oczywiście może się zdarzyć, że deweloper mimo dobrych chęci nie wyrobi się w tym terminie. Wówczas wskaże inny termin i wyjaśni przyczyny opóźnienia.

Uwaga! W przypadku wad istotnych, uniemożliwiających korzystanie z lokalu lub domu, nabywca ma prawo odmówić odbioru.

Marta Stanisławska radzi, by w trakcie odbioru zweryfikować dokonany przez dewelopera obmiar powierzchni mieszkania. Niezgodność w tym zakresie powinna zatem zostać wpisana do protokołu. Może to skutkować co najmniej koniecznością dodatkowych rozliczeń między deweloperem a nabywcą.

Uwaga! Zgodnie z kodeksem cywilnym deweloper odpowiada także za wady ujawniające się po odbiorze lokalu na zasadach rękojmi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ciąży na deweloperze tylko wtedy, gdy nie wiedzieliśmy o wadzie w chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu (zawarcia aktu notarialnego).

W przypadku ewentualnego sporu, o jego rozstrzygnięcie musimy zwrócić się do sądu. Niestety, sprawa może się ciągnąć miesiącami, a nawet latami. Warto wtedy próbować szukać kompromisu, np. ugodowego zakończenia sporu.

Więcej o: