Kupuj ziemię rolną zamiast działki budowlanej

Chcesz wybudować mały domek pod miastem, ale przerażają cię koszty? Nie boisz się za to formalności? Kup ziemię rolną. Jest nawet dziesięć razy tańsza niż działka budowlana! A w niektórych przypadkach można nawet na jej zakup dostać kredyt
Od kilku miesięcy szaleńczo rośnie zainteresowanie działkami rolnymi. Według Adama Bronisza z firmy BB specjalizującej się w obrocie działkami w okolicach Warszawy boom na ziemię zaczął się wiosną ubiegłego roku i trwa nadal.

- Miałem w ofercie bardzo dużo działek rolnych powyżej dwóch hektarów - opowiada Bronisz. - Od wiosny do jesieni sprzedały się wszystkie.

Skąd to zainteresowanie

Popyt nakręcają ludzie z miasta, którzy kupują działki rolne, aby się na nich wybudować bądź traktują je po prostu jako lokatę kapitału.

Ziemię często kupują na kredyt. A jeszcze pięć, sześć lat temu banki nie udzielały pożyczek hipotecznych na zakup działek rolnych z pozwoleniem na budowę (tzw. siedliska) - twierdzi Bronisz. Obecnie jego zdaniem zakup działki rolnej z pozwoleniem na budowę domu banki traktują tak samo jak zakup działki budowlanej.

Ziemię rolną chętnie kupują również sami rolnicy - głównie po to, by otrzymywać większe dopłaty unijne.

Nic więc dziwnego, że ceny gruntów szybko rosną. W III kwartale ub.r. średnia cena hektara ziemi sprzedawanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych wyniosła 5,9 tys. zł. To o 30 proc. więcej w porównaniu z tym samym okresem 2004 roku. Najdroższe grunty są w Wielkopolsce - prawie 10,5 tys. zł za hektar i na Mazowszu - prawie 9,5 tys. zł za hektar.

Ceny zależą w dużym stopniu od wielkości działki (generalnie im mniejsze, tym większa cena za m kw.) i od jej kształtu (może być trudno znaleźć nabywcę na działkę o szerokości 10 metrów i długości kilometra).

Oczywiście za działki rolne w superatrakcyjnych lokalizacjach trzeba dać dużo więcej. Przykładowo w okolicach Zakroczymia - 8 zł za m kw., 10 zł w okolicach Grójca (czyli 100 tys. zł za hektar). - Drogie są również działki w rejonach atrakcyjnych turystycznie. Na przykład na Mazurach metr kwadratowy działki rolnej z dostępem do wody będącej w trakcie odrolniania kosztuje od 11 do 25 zł za m kw. - ocenia Zbigniew Lewandowski z Grupy Inwestycyjnej Mazury.

Czemu opłaca się kupić działkę rolną

Co najmniej z dwóch powodów.

Po pierwsze takie działki nadal są dużo tańsze niż działki budowlane (nawet dziesięciokrotnie). Ceny działek siedliskowych pod Warszawą, np. w okolicach Zakroczymia czy Modlina, to dziś wydatek 30 - 50 tys. zł za 800 m kw. Za taką samą działkę, tylko budowlaną, trzeba zapłacić 2 - 3 razy więcej - około 80 tys. zł, czyli 100 zł za m kw.

Po drugie płaci się mniejsze podatki. Dla gruntów rolnych roczny podatek wynosi równowartość pieniężną od 2,5 do 5 kwintali żyta od 1 hektara przeliczeniowego (obecnie od 69,7 zł do 139,4 zł.). Dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu równowartość pieniężną 5 kwintali żyta.

W przeliczeniu na 1 tys. m kw. zapłacisz więc od ok. 7 do 14 zł rocznie.

W przypadku działki budowlanej musisz zapłacić podatek od gruntu - 30 groszy (maksymalnie, bo gmina może ustalić niższą stawkę) od metra kw. powierzchni. Do tego dochodzi opłata za dom - maksymalnie 51 groszy za m kw. powierzchni użytkowej.

Czyli jeżeli masz działkę o powierzchni tysiąca m kw., to zapłacisz nawet 300 zł podatku rocznie za grunt plus opłatę za dom - np. dla budynku o powierzchni użytkowej 200 m kw. będzie to 102 zł.

Zanim kupisz

Kupując działkę rolną, masz do wyboru dwie opcje:

1. Wariant łatwiejszy, czyli kupujesz ziemię pod tzw. zabudowę siedliskową.

a) Gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego. W planie jest zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia ci budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Innymi słowy kupujesz hektar i od razu możesz składać wniosek o pozwolenie na budowę.

b) Gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym wariancie pozwolenie na budowę dostaniesz jednak bez problemu tylko wtedy, gdy "gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie". Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha.

Jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa, dowiesz się z uchwały rady gminy.

Jak z tego wybrnąć?

•  Znajdujesz rolnika, który chce sprzedać kawałek ziemi, np. 2 tys. m kw. Rolnik występuje o warunki zabudowy dla tych 2 tys. m kw. Aby je dostać, działka musi spełnić kilka warunków. Są to m.in. :

- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana;

UWAGA! Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie możesz się budować. Musisz czekać, aż gmina zrobi nowy plan.

- teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie działki ma być wystarczające do rozpoczęcia budowy;

Rolnik dostał warunki zabudowy. Podpisujesz z nim umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej.

Rolnik występuje o pozwolenie na budowę. Wylewa fundamenty. Zawierasz z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Warunkową, bo prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych (korzysta z tego prawa bardzo rzadko).

•  Znajdujesz gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki, a ty - zamiast o pozwolenie na budowę - będziesz mógł starać się o pozwolenie na remont.

2. Wariant trudniejszy, czyli kupujesz małą działkę rolną, którą przekształcasz w budowlaną.

Znalazłeś małą działkę rolną w fantastycznej cenie? To opanuj emocje. Prawdziwa zabawa dopiero przed tobą.

Żebyś mógł się na takiej ziemi rolnej wybudować, potrzebne są dwie czynności:

•  odrolnienie

•  wyłączenie z produkcji rolnej (nie zawsze, ale o tym za chwilę).

O co chodzi?

Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy właśnie (i tylko wtedy) może zdecydować, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi.

Wniosek - zanim kupisz ziemię rolną, zobacz w planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest już odrolniona.

A jeśli w ogóle nie ma planu? Nie masz szans na odrolnienie.

NASZA RADA: Jeśli twoja upatrzona działka leży w gminie, która nie ma aktualnego planu (ani go nie przygotowuje), zrezygnuj z zakupu, bo póki gmina nie opracuje planu, nic na niej nie zbudujesz.

Grunt jest odrolniony?

Świetnie. Teraz występujesz o wyłączenie działki z produkcji rolnej. I tu znowu są dwa warianty:

I. Koniecznie musisz mieć zgodę na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości.

Dobrej, czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy).

Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze.

Decyzję w sprawie wyłączenia wydaje starostwo, konkretnie dyrektor Wydziału Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami. Patrz wzór wniosku.

Do wniosku dołączasz m.in.:

•  wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

•  projekt zagospodarowania działki na aktualnej kopii mapy zasadniczej wraz z wielkością powierzchni do wyłączenia z produkcji rolnej (chodzi o powierzchnię pod budynkiem itp.),

•  wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej,

•  dokument potwierdzający własność działki: akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej,

Opłaty? Teraz dobra wiadomość - jeśli twój dom będzie miał powierzchnię do 500 m kw., za wyłączenie nie musisz nic płacić! A co, jeśli jest większy? Wtedy urzędnicy ustalają opłatę według specjalnych tabel zamieszczonych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, naliczają je urzędnicy starostwa. Zależą od klasy gruntu, wydajności z hektara, obowiązującej ceny za tonę żyta (co roku ogłasza ją GUS) oraz od powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej.

Masz decyzję o wyłączeniu? To składasz wniosek o pozwolenie na budowę.

II. Ziemia jest złej jakości. Czyli są to użytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Nie potrzebujesz wyłączenia - od razu składasz wniosek o pozwolenie.

Zobacz projekty domów drewnianych

Więcej o: