Kiedy mieszkanie stoi gotowe, wystarczy, że podpiszesz jedną umowę, by stało się ono twoją własnością. Gdy jednak dopiero się buduje, potrzebne będą dwie (przedwstępna oraz właściwa), a czasem nawet aż trzy umowy (rezerwacyjna, przedwstępna, właściwa).
Umowa rezerwacyjna
Deweloperzy stosują ją stosunkowo rzadko, przeważnie wtedy, gdy nie mają jeszcze pozwolenia na budowę budynku. Służy do tego, aby "zaklepać" sobie upatrzone mieszkanie.
Nie daje ci praktycznie żadnych praw. Deweloper może nawet w ogóle nie przystąpić do budowy.
Umowa przedwstępna
Deweloper obiecuje ci, że wybuduje mieszkanie w określonym terminie i za umówioną cenę. Nie daje ci żadnych praw do mieszkania. Deweloper może je np. sprzedać komuś innemu, bo tamten dawał więcej.
Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej tylko na papierze możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z wpisem praw do księgi wieczystej
Dzięki niej w razie problemów (np. deweloper nie chce wydać ci mieszkania) możesz żądać przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu. Ale musisz iść do sądu. Jego orzeczenie zgodnie z art. 64 kodeksu cywilnego "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu i deweloper musi ci go wydać.
Wady? Płacisz dwa razy za akt notarialny (raz przy umowie przedwstępnej i drugi przy umowie przenoszącej na ciebie własność mieszkania) oraz dwa razy za wpis do księgi wieczystej (przy umowie przedwstępnej i potem przy akcie notarialnym).
Umowa zobowiązująca z wpisem praw do księgi wieczystej
Umowa sprzedaży mieszkania składa się z dwóch faz: w pierwszej deweloper zobowiązuje się do przeniesienia jego własności; w drugiej wydaje lokal.
Umowa zobowiązująca to "połowa" transakcji. Co daje? Jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań (np. przerwie prace), możesz wystąpić do sądu z żądaniem wyznaczenia wykonawcy zastępczego, który - najkrócej mówiąc - dokończy budowę.
Umowę zobowiązującą możesz zawrzeć tylko z deweloperem (koniecznie w formie aktu notarialnego), który jest właścicielem (wieczystym użytkownikiem) gruntu i uzyskał pozwolenie na budowę.
Akt notarialny przenoszący własność nieruchomości
Dopiero z takim dokumentem jesteś właścicielem swojego mieszkania.
Uwaga! Jeśli nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (czy to mieszkania, czy to domu jednorodzinnego) od spółdzielni, nie podpisujesz aktu notarialnego! Dlaczego? Bo w tym przypadku nie ma nabycia własności. Właścicielem mieszkania pozostaje dalej spółdzielnia. Ty zaś dostajesz ze spółdzielni dokument zwany przydziałem lokalu.
