Co dalej z czynszami

Co dla lokatorów i właścicieli czynszówek oznacza wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu? Czy polski rząd będzie musiał wypłacić 10, a może 20 mld zł odszkodowań? I pytanie najważniejsze: kiedy wzrosną czynsze?
Najpewniej w tym roku wszystko będzie jasne. Na razie właściciele czynszówek triumfują, bo lutowy wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu daje im nadzieję na ostateczne zwycięstwo w wojnie o wolne czynsze. Orzekając w sprawie właścicielki domu w Gdyni Marii Hutten-Czapskiej, Trybunał stwierdził, że Polska niesłusznie ogranicza wysokość czynszów, które często nie starczają na bieżące utrzymanie kamienic, a co dopiero na ich gruntowny remont.

Właściciele postawili rządowi i parlamentowi ultimatum: przez pół roku (okres, w którym - według orzeczenia Trybunału - Polska ma się dogadać z Hutten-Czapską) nie będziemy składać do Strasburga kolejnych skarg, ale jeśli czynsze nie zostaną uwolnione, zasypiemy sądy lawiną pozwów.

Może być ich nawet 50 tys. MSZ i Ministerstwo Infrastruktury szacują, że odszkodowania kosztowałoby budżet państwa 10 mld zł. Właściciele twierdzą, że nawet dwa razy więcej.

Po drugiej stronie barykady są lokatorzy. Spora ich część z trudem wiąże koniec z końcem. Ludzie ci obawiają się, że uwolnienie czynszów będzie dla nich oznaczało utratę dachu nad głową.

Wszystko w rękach rządu i parlamentu

Rząd twierdzi, że w tej sprawie zrobił co mógł, czyli, żeby nie dopuścić do przegranej w Strasburgu, wniósł do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, która zakładała uwolnienie czynszów. Ale tam - pod naciskiem SdPl - projekt został zmieniony. Od 1 stycznia obowiązuje ustawowy zakaz podwyższania czynszów o więcej niż 10 proc. rocznie. Jeszcze w tym samym miesiącu prokurator generalny na polecenie premiera zaskarżył przepis ograniczający podwyżki czynszów do Trybunału Konstytucyjnego (TK). Rząd liczy, że w przypadku rozstrzygnięcia sprawy po jego myśli (co w powszechnej opinii prawników jest niemal pewne), ustawy nie trzeba będzie zmieniać, by spełniony został postulat właścicieli, a równocześnie lokatorzy mieli zapewnioną odpowiednią ochronę.

A co na to posłowie? PiS wezwał premiera, aby wniósł odwołanie od niekorzystnego dla lokatorów wyroku. Taką możliwość daje rządowi art. 43 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Aby Strasburg przyjął takie odwołanie, rząd musi je złożyć w ciągu trzech miesięcy (później wyrok będzie ostateczny) oraz wskazać, że "w sprawie pojawia się poważne zagadnienie dotyczące interpretacji lub stosowania konwencji lub jej protokołów lub istotna kwestia o znaczeniu ogólnym".

- Poważnym zagadnieniem lub kwestią ogólną może być w praktyce jednak tylko wyrok TK albo zmiana przepisów przez parlament - twierdzą prawnicy. Tymczasem nie zanosi się ani na jedno, ani na drugie. Dla Trybunału trzy miesiące mogą się okazać zbyt krótkim okresem na rozpoznanie sprawy - termin rozprawy nie jest jeszcze wyznaczony. Nowelizacja ustawy też raczej nie wchodzi w grę, tym bardziej że rząd wyklucza złożenie stosownego projektu. No i czasu do wyborów zostało niewiele, a parlamentarzyści nie kwapią się do uchwalania niepopularnych ustaw w roku wyborczym.

Rady dla właścicieli...

Jeśli jesteś właścicielem, musisz uzbroić się w cierpliwość. To, jakie podejmiesz działania, będzie zależało od tego, czy najpierw uprawomocni się wyrok w sprawie Hutten-Czapskiej (Trybunał w Strasburgu uznał jej sprawę za pilotażową "dla stwierdzenia zgodności z konwencją ustawodawstwa krajowego dotyczącego znacznej liczby osób"), czy zapadnie werdykt Trybunału Konstytucyjnego.

WARIANT I - pierwszy jest wyrok TK

Jeśli spełnią się przypuszczenia rządu i Trybunał zakwestionuje grudniową nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, będziesz mógł podwyższyć czynsz. Do wyboru miałbyś dwie możliwości:

?  tryb uproszczony, czyli podwyżka nieprzekraczająca 10 proc. rocznie; lokator nie miałby nic do powiedzenia;

?  tryb normalny, czyli podwyżka wyższa niż 10 proc.

W tym drugim przypadku lokator mógłby zażądać uzasadnienia podwyżki. Musiałbyś mu dostarczyć w ciągu siedmiu dni pismo, np. o tym, że potrzebujesz pieniędzy, bo dotychczasowe opłaty pokrywają tylko 70 proc. kosztów utrzymania budynku (koniecznie zbieraj rachunki, które otrzymujesz od dostawców mediów, gminy itd.). Najemca od takiej podwyżki mógłby się odwołać do sądu. Wtedy musiałbyś sfinansować niezbędne ekspertyzy, które udowodniłyby, że faktycznie potrzebujesz wyższego czynszu. Proces sądowy jednak trwa - w skrajnych przypadkach nawet kilka lat.

Uwaga! Cały czas istnieje też szansa, choć bardzo mała, że TK uzna kwestionowane przez rząd przepisy za zgodne z konstytucją. Wtedy rząd, chcąc podporządkować się orzeczeniu Strasburga, musiłby złożyć w Sejmie projekt nowelizacji ustawy uwalniający czynsze bądź w inny sposób rekompensujący właścicielom konieczność dopłacania do lokatorów.

WARIANT II - pierwszy uprawomocni się wyrok w sprawie Hutten-Czapskiej

Wtedy ty też będziesz mógł liczyć na odszkodowanie. Przed wystąpieniem ze skargą do Trybunału w Strasburgu musisz jednak wykorzystać wszystkie dostępne w kraju środki odwoławcze przewidziane przez prawo. Innymi słowy, najpierw prawomocny wyrok polskiego sądu (uwaga - drugiej instancji!), a potem Strasburg.

Uwaga! Pozew o odszkodowanie możesz złożyć także wówczas, gdy wcześniej zapadnie wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Rząd zaskarżył bowiem do niego ustawę obowiązującą od 1 stycznia. Tymczasem werdykt międzynarodowego sądu wskazuje, że prawo naruszano znacznie wcześniej - już od 1994 r. (od momentu, gdy Polska zaczęła uznawać wyroki trybunału w Strasburgu). Oznacza to, że właściciele kamienic mogą domagać się w Strasburgu odszkodowań za lata 1994-2004.

Zdaniem prawników roszczenia o odszkodowania można też składać przed polskimi sądami. - Ale w tym przypadku odszkodowanie sięgałoby tylko trzy lata wstecz, bo starsze roszczenia byłyby już przedawnione - uważa adwokat Bartłomiej Sochański, który reprezentował panią Hutten-Czapską w Strasburgu.

... i lokatorów

Przede wszystkim już dziś porozmawiaj z właścicielem, czy planuje jakieś podwyżki, gdy zaczną obowiązywać całkowicie wolne czynsze. Jeśli twierdzi, że podwyżki będą, negocjuj ich wysokość. Tłumacz, że lepiej mieć lokatora, który płaci czynsz, niż takiego, którego nań nie stać.

I pamiętaj, że jeśli spełni się czarny scenariusz, nie jesteś całkiem bezbronny.

Po pierwsze, jeśli właściciel zażąda wysokiej podwyżki, będzie go obowiązywał co najmniej trzymiesięczny termin wypowiedzenia dotychczasowych stawek (chyba że w umowie ustalicie dłuższy termin).

Po drugie, wypowiedzenie właściciel musi ci dać na piśmie - inaczej jest nieważne.

Po trzecie, jeśli po podwyżce czynsz przekroczy pułap 3 proc. wartości odtworzeniowej (kosztów budowy mieszkań w twoim mieście lub powiecie, przeciętnie 5-6 zł za m kw.), pisemnie zażądaj uzasadnienia oraz kalkulacji takiej podwyżki. Jeśli wyda ci się naciągana, możesz skierować sprawę do sądu z prośbą o ustalenie, czy "podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości". W takim przypadku ciężar udowodnienia jej konieczności spoczywa na właścicielu. Do czasu orzeczenia sądu będziesz płacić czynsz w dotychczasowej wysokości.

Uwaga! Sąd traktuj jako ostateczność. Jeśli przegrasz, to będziesz musiał zapłacić koszta sądowe oraz ekspertyz, a to przynajmniej kilka tysięcy złotych.

Po czwarte, podwyżkę czynszu może ci częściowo zrekompensować dodatek mieszkaniowy. To dopłata do kosztów utrzymania mieszkań wypłacana przez gminę. Ile możesz dostać? Gminy mogą sfinansować od 50 do 90 proc. comiesięcznego czynszu, ale z reguły dokładają się najwyżej w 70 proc. Zazwyczaj wypłacają około 200 zł miesięcznie.

Gmina odmówi wypłaty dodatku, jeśli masz zbyt wysokie dochody lub zbyt duże mieszkanie. Jeśli to drugie, nie załamuj się. Możesz przecież podnająć komuś pokój.

Uwaga! Na podnajem zgodę musi wyrazić właściciel! Możesz też prosić go o zamianę mieszkania na mniejsze.

Po piąte, jeśli masz niskie dochody, możesz wystąpić o pomoc do gminy. Ta ma dwie możliwości:

?  może wynająć od właściciela prywatnej kamienicy mieszkanie, a następnie podnająć je tobie za niższy czynsz;

?  może ci wynająć mieszkanie w swoich zasobach; złóż podanie o przyznanie mieszkania komunalnego, ale raczej nie licz na szybką reakcję gminy, bo kolejka czekających jest na ogół długa.

Po szóste, możesz przeprowadzić się do mieszkania zbudowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Niektóre gminy, np. Kraków, finansują za lokatorów opłatę partycypacyjną (30 proc. kosztów budowy).

Co czeka lokatora niepłacącego czynszu

Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, procedura będzie wyglądać tak: ?  właściciel wręczy ci pismo, w którym żąda zapłaty (da na to zgodnie z prawem miesiąc) oraz ostrzeże, że jeśli nie zapłacisz, wypowie mieszkanie; ?  jeśli zalegasz z czynszem za trzy pełne okresy płatności (np. trzy miesiące), właściciel może spełnić swoją groźbę i wręczyć ci wypowiedzenie.

Wtedy możesz wyprowadzić się od razu, np. do rodziny, albo zostać. Właściciel skieruje wtedy sprawę do sądu z wnioskiem o eksmisję. Od lutego jednak nie wolno w ogóle wyrzucać na bruk.

Zgodnie z najnowszą nowelizacją kodeksu postępowania cywilnego właściciel nie może eksmitować lokatora do momentu, aż gmina bądź właściciel mieszkania wskaże mu pomieszczenie tymczasowe lub gdy sam dłużnik takie znajdzie.

Uwaga! Lokal tymczasowy musi spełniać określone parametry: ?  nadawać się do zamieszkania; ?  zapewniać co najmniej 5 m kw. pokoju na jedną osobę; ?  znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej.

Dodatkowo przepisy wykonawcze do ustawy precyzują, że tymczasowe pomieszczenie nie może być zawilgocone, musi mieć okna, wodę oraz toaletę (urządzenia te mogą się jednak znajdować poza budynkiem), a także prąd. Lokator powinien musi również możliwość ogrzewania lokum (np. za pomocą grzejnika elektrycznego) oraz gotowania posiłków.



Staruszkowie nie do ruszenia

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie pozwala właścicielom na pozbycie się z czynszówki samotnych osób, które ukończyły 75 lat i nie mają nikogo, kto mógłby się nimi opiekować (kogoś zobowiązanego do świadczeń alimentacyjnych). Ustawa mówi, że wypowiedzenie najmu takiej osobie stanie się skuteczne dopiero... w chwili jego śmierci.

O co chodzi w sprawie Hutten-Czapskiej?

Maria Hutten-Czapska jest Francuzką polskiego pochodzenia. Ma dom w Gdyni, który zbudowali w latach 30. jej rodzice. Nie cieszyli się nim długo - po zajęciu miasta przez Niemców zostali wypędzeni, a w willi zamieszkał oficer SS. Po wejściu Armii Czerwonej dom Czapskich przejął na krótko rosyjski generał. W czerwcu 1945 r. sąd grodzki w Gdyni zarządził zwrot nieruchomości jej rodzicom. Rozpoczęli renowację domu, ale wkrótce potem komunistyczne władze nakazały im wyprowadzkę, a willę podzielono na trzy mieszkania komunalne.

Po upadku komuny Hutten-Czapska rozpoczęła starania o odzyskanie posesji. W połowie roku 1990 Sąd Rejonowy w Gdyni orzekł, że Hutten-Czapska nabyła w drodze spadku nieruchomość po swoich rodzicach. W lipcu 1991 r. przejęła zarząd nieruchomości.

Od tamtej pory walczy przed sądami o faktyczne odzyskanie własności (nie może np. usunąć obecnych lokatorów ani na niej zarabiać). Dlatego wystąpiła do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu ze skargą oraz wnioskowała o przyznanie jej 134 tys. euro odszkodowania.

Hutten-Czapska po ewentualnym odzyskaniu domu chce w nim urządzić siedzibę fundacji Bursztynowy Szlak, która zajmować się będzie wymianą kulturalno-turystyczną między młodzieżą z Polski i Francji.

Co orzekł Trybunał w Strasburgu?

Wyrok w sprawie Hutten-Czapskiej zapadł pod koniec lutego. Trybunał niemal jednogłośnie (jeden sędzia z siedmiu złożył od wyroku zdanie odrębne) uznał, że Polska naruszyła art. 1 Protokołu 1. do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności.

Mówi on, że "każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia". A zgodnie z wyrokiem polskie prawo "uniemożliwia prywatnym właścicielom kamienic pokrycie kosztów utrzymania koniecznego nieruchomości".

Polska zdaniem Trybunału mogła w celu ochrony najemców ograniczyć wysokość czynszów w prywatnych kamienicach. Ustawa jednak nie dawała właścicielom żadnego "mechanizmu umożliwiającego zrównoważenie kosztów utrzymania nieruchomości z osiąganym dochodem z czynszu regulowanego, który pokrywał zaledwie 60 proc. kosztów utrzymania budynków".

Innymi słowy, właściciel budynku (często emeryt bądź rencista) musiał dokładać prawie połowę do kosztów utrzymania domu z własnej kieszeni, a rząd mu tego nie rekompensował ani nawet nie dawał żadnej możliwości (np. na drodze sądowej) starania się o zwrot tych pieniędzy. A takie regulacje według sędziów naruszają prawo własności.

Złe prawo obowiązywało od 1994 r. (wówczas Polska zaczęła podlegać wyrokom Trybunału, co do wcześniejszych zdarzeń sąd nie mógł się wypowiadać). Nie zmieniła tego ostatnia nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów z grudnia 2004 r. Ta "również nie wprowadziła żadnego środka, który zrekompensowałby skarżącej zaistniałe naruszenia, gdyż możliwość podwyżki czynszu o 10 proc. jego dotychczasowej wartości nie stanowi znaczącego wzrostu czynszu".

Teraz Polska - zgodnie z wyrokiem Trybunału - powinna zapewnić skarżącej (oraz pozostałym osobom dotkniętych podobną sytuacją) rozsądny poziom czynszu. Druga możliwość: zapewnienie im mechanizmu łagodzącego skutki państwowej reglamentacji czynszu.

Jak Polska ma to zrobić, czy np. poprzez system dopłat? Jakiej wysokości powinien być rozsądny czynsz? Tego Trybunał nie precyzuje. Rząd i parlament mają więc całkowitą swobodę wyboru środków.

Ponadto Polska ma sześć miesięcy na porozumienie się z Hutten-Czapską. Gdyby do porozumienia nie doszło, Polsce grozi wypłata 134 tys. euro odszkodowania.