Ziemia w spadku? Zadbaj o prawa spadkobierców

Twoje własnościowe mieszkanie lub dom przejmą kiedyś spadkobiercy, tego możesz być pewien. A ziemię? Niestety, mogą ją stracić, gdy wygaśnie użytkowanie wieczyste. Czy można temu zapobiec?
Pozornie sprawa jest prosta - wystarczy przekształcić użytkowanie wieczyste we własność albo wykupić grunt od gminy lub skarbu państwa. Barierą mogą być koszty, a te są tym wyższe, im dłużej dany grunt jest w użytkowaniu wieczystym. W dodatku nie wszystkie gminy są skłonne udzielić bonifikaty. Sytuację właścicieli mieszkań w budynku stojącym na działce będącej w użytkowaniu wieczystym dodatkowo komplikuje wymóg, że wniosek o przekształcenie muszą złożyć wszyscy współużytkownicy wieczyści. W sytuacji gdy choć jeden z nich zgłosi sprzeciw, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia musi poprosić o rozstrzygnięcie sporu sąd.

Uwaga! W języku potocznym często słowa "przekształcenie" i "wykup" stosuje się zamiennie. Trzeba na to uważać, bo w obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie zupełnie innych przepisów. W pierwszym przypadku zastosowanie ma ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina lub starosta (gdy grunt należy do skarbu państwa lub samorządu powiatowego) nie mogą odmówić przeniesienia własności. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest bowiem decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Korzyść z własności

Dlaczego warto starać się o własność gruntu? Wszak użytkowanie wieczyste też jest prawem zbywalnym oraz dziedzicznym. Ba, można nim również zabezpieczyć kredyt hipoteczny. Najpewniej większości użytkowników wieczystych myśli przede wszystkim o tym, by uwolnić się od drakońskiej opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeśli na danym gruncie stoją budynki mieszkalne, to taka opłata stanowi równowartość 1 proc. jego wartości.

Jak taka opłata może uderzyć po kieszeni, przekonali się ci, którym niedawno ją podwyższono. Np. właściciel 50-metrowego mieszkania na jednym z poznańskich osiedli płacił co miesiąc ok. 10 zł, ale w 2010 r. gmina zażyczyła sobie... 174 zł.

Uwaga! Gdy odpadnie opłata za użytkowanie wieczyste, właściciel gruntu płaci dalej gminie podatek od nieruchomości. Jego wysokość ustala rada gminy, ale nie może przekroczyć stawek ustalanych przez ministra finansów. W 2012 r. gminy mogą żądać za metr kwadratowy mieszkania lub domu maksymalnie 0,70 zł, za metr działki zaś - 0,43 zł.

99 lat, a co potem?

Obecnie przypuszczalnie mało kto zastanawia się, co się stanie, gdy nie przekształci użytkowania wieczystego, a prawo to wygaśnie. Fakt, perspektywa jest odległa. Są też pewnie i tacy, którzy sądzą, że staną się właścicielami gruntu przez zasiedzenie. Nic z tego. Kiedy upłynie określony w umowie termin użytkowania wieczystego (zazwyczaj po upływie 99 lat), grunt przejmuje jego właściciel, czyli np. gmina lub skarb państwa. A co z budynkiem i mieszkaniami? Mecenas Agnieszka Kobus z kancelarii D. Dobkowski nie pozostawia złudzeń: one także trafią w ręce gminy lub skarbu państwa. Pani mecenas uspokaja jednak, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami dotychczasowi właściciele domów i mieszkań dostaną wynagrodzenie równe ich wartości rynkowej w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego ("chyba że strony w umowie określiły wynagrodzenie w inny sposób").

Uwaga! Jest raczej mało prawdopodobne, by gminy masowo decydowały się na taki wydatek. Bez problemu można też jednak wyobrazić sobie sytuację, gdy działka jest tak atrakcyjna, że gminie będzie się opłacało wypłacić odszkodowania.

Oczywiście użytkownicy wieczyści nie muszą czekać, aż to prawo wygaśnie. Mec. Kobus zwraca uwagę, że w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem terminu mogą oni wystąpić z wnioskiem o przedłużenie użytkowania o kolejne 40 do 99 lat. Właściciel gruntu może odmówić tylko ze względu na ważny interes społeczny.

A jeśli użytkownik wieczysty wystąpi o przedłużenie tego prawa już po jego wygaśnięciu? Wówczas będzie ono ustanowione od nowa, co wiąże się z koniecznością wniesienia pierwszej opłaty, która wynosi od 15 do 25 proc. wartości gruntu.

Ziemia w spadku

Jak już wspomnieliśmy, użytkowanie wieczyste podobnie jak własność jest prawem zbywalnym oraz dziedzicznym. Jednak tylko będąc właścicielami ziemi, możemy mieć pewność, że nasi potomkowie zachowają ją tak długo, jak zechcą.

Ziemię dziedziczy się na takich samych zasadach jak inne składniki majątku. Jeśli więc za życia uda nam się uporządkować sprawy majątkowe tak, że możemy nią swobodnie dysponować, to właściwie nie musimy się obawiać, że po naszej śmierci trafi ona w cudze ręce. Ziemię można zapisać spadkobiercy w testamencie niezależnie od tego, czy jest to działka budowlana, rolna, czy rekreacyjna.

Rodzaje testamentów

Najważniejsze to tzw. testamenty zwykłe. Czyli notarialny, własnoręczny i ustny.

Testament notarialny. Sporządzony w obecności notariusza. Ma formę aktu notarialnego. Notariusz spisuje wolę testatora, potem głośno ją odczytuje. Jeśli sporządzający testament zgadza się z treścią, podpisuje się pod tym dokumentem. To samo robi następnie notariusz. W testamencie trzeba podać datę spisania dokumentu. Za testament notarialny trzeba zapłacić kilkadziesiąt, góra - sto kilkadziesiąt złotych.

Testament własnoręczny. Najłatwiejszy do napisania i pewnie dlatego najpopularniejszy. Sporządzający testament spisuje go własnoręcznie na papierze. Nie może do tego używać maszyny do pisania czy komputera. Na koniec wpisuje datę sporządzenia testamentu i podpisuje się. Czytelnie. Bez podpisu testament jest nieważny. Taki testament można przechowywać np. w domowym archiwum albo u notariusza (w tym drugim przypadku powinien o tym wiedzieć ktoś z rodziny albo któryś ze spadkobierców). Do spisania testamentu własnoręcznego nie są potrzebni świadkowie.

Testament ustny. Tu bez świadków się nie obejdzie. Potrzeba dwóch świadków i urzędnika. Urzędnik z gminy lub urzędu stanu cywilnego w obecności świadków spisuje ostatnią wolę osoby, która ze względu na stan zdrowia nie jest w stanie zrobić tego własnoręcznie. Następnie odczytuje testament. Jeśli testator (czyli osoba spisująca testament) nie ma do niego zastrzeżeń, podpisuje się. Po nim - urzędnik i świadkowie. Oczywiście na dokumencie musi się też znaleźć data sporządzenia testamentu.

Ważne! Wszystkie te testamenty mają jednakową moc sprawczą. Ten napisany własnoręcznie ma taką samą moc jak notarialny. Pokutuje jednak przekonanie, że skoro testament notarialny został spisany w urzędzie (kancelarii notarialnej), to jest ważniejszy niż zwykły, napisany w domu na blacie kuchennym. Tak jednak nie jest.

Zapis na pomoc

Co, gdy spadkobierców powołanych w testamencie jest więcej? Do niedawna za pomocą testamentu nie można było bezpośrednio przekazać konkretnego składnika majątku konkretnej osobie - nie pozwalało na to prawo.

Pod koniec zeszłego roku to się zmieniło. W polskich przepisach o dziedziczeniu pojawił się zapis testamentowy. Dzięki niemu w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że konkretna osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli jego śmierci. Przedmiotem zapisu windykacyjnego mogą być m.in. nieruchomości, a więc dom, mieszkanie, ziemia oraz prawa majątkowe. Możliwe jest więc skuteczne przekazanie w spadku działki letniskowej jednemu dziecku, a działki budowlanej - drugiemu.

Przedmiot zapisu w chwili otwarcia spadku musi należeć do spadkodawcy. W nowelizacji kodeksu cywilnego napisano jasno: "Zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy do spadkodawcy albo spadkodawca jest zobowiązany do jego zbycia".

Do śmierci można odwołać zapis albo sprzedać rzecz objętą zapisem.

Zachowek dla pominiętych

Zachowek zabezpiecza najbliższą rodzinę spadkodawcy (małżonek, dzieci, rodzice, wnuki), na wypadek gdyby ten pominął ją w testamencie, a cały majątek zapisał komuś innemu. Może ona wystąpić do spadkobiercy o zapłatę kwoty, jaka by się jej należała, gdyby nie została odsunięta od dziedziczenia. Wysokość zachowku to dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który przypadałby występującej o niego osobie przy dziedziczeniu ustawowym (jeśli jest ona małoletnia lub trwale niezdolna do pracy) i jedna druga wartości tego udziału w pozostałych wypadkach. Osoby, na których rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, odpowiadają za zachowek względem osób do niego uprawnionych. Prawo do zachowku przedawnia się po pięciu latach. Przy wyliczaniu zachowku uwzględniana jest także wartość zapisu windykacyjnego.

Kto dziedziczy

A co jeśli nie ma testamentu? Wtedy do głosu dochodzi tzw. dziedziczenie ustawowe, czyli wedle kolejności zapisanej w kodeksie cywilnym. Tu nie ma groźby, że dom czy mieszkanie trafią w cudze ręce, jeśli spadkodawca miał rodzinę. Bo rodzina dziedziczy w pierwszej kolejności. Oczywiście brak testamentu i brak zapisu windykacyjnego będą oznaczały, że majątek zmarłego trafi do spadkobierców niejako w całości.

Spadkobiercy ustawowi nabędą wspólnie wszystkie składniki majątku wchodzące do spadku, a udział każdego z nich w tym spadku będzie określony w formie ułamka (np. jedna druga majątku dla jednego dziecka i jedna druga dla drugiego - gdy małżonek spadkodawcy zmarł przed nim). Aby stać się właścicielem majątku otrzymanego po zmarłym spadkobiercy, trzeba będzie przeprowadzić postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. A następnie dokonać tzw. działu spadku (określić, komu przypadną na własność poszczególne składniki majątkowe).

Kto po kim dziedziczy

W pierwszej kolejności - dzieci i małżonek spadkodawcy. Otrzymują spadek w równych częściach, ale część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku (jeżeli dzieci jest więcej niż troje, to np. w przypadku śmierci żony mąż zawsze otrzymuje jedną czwartą spadku, a pozostała część jest równo dzielona między dzieci).

Jeśli małżonek spadkodawcy nie żyje w momencie otwarcia spadku, całość majątku w równych częściach przechodzi na dzieci.

Jeśli dziecko spadkodawcy nie żyje w chwili otwarcia spadku, to udział spadkowy przechodzi na jego dzieci lub kolejno na dalszych zstępnych (wnuki, prawnuki itd.).

Jeśli zmarły nie miał dzieci, spadek dziedziczą jego małżonek i rodzice. Małżonkowi przypada zawsze połowa spadku, a każdemu z rodziców jedna czwarta. Jeżeli spadkodawca nie miał dzieci ani małżonka, cały spadek otrzymują po połowie rodzice.

Jeśli jedno z rodziców nie dożyje otwarcia spadku, do gry wchodzi rodzeństwo, które dziedziczy w częściach równych (jeżeli brat lub siostra nie żyją, przechodzi to na zstępnych, czyli ich dzieci, wnuki itd.). Gdy małżonek dziedziczy razem z rodzicami, rodzeństwem i jego zstępnymi, ma zawsze zapewnioną połowę spadku.

Jeżeli zmarły nie miał dzieci, jego rodzice nie żyją, nie ma też rodzeństwa i jego dzieci, cały spadek przypada małżonkowi.

Jeśli zmarły był samotny (brak zstępnych, małżonka, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa), spadek dziedziczą jego dziadkowie w równych częściach.

Jeżeli dziadek lub babcia nie dożyli chwili otwarcia spadku, wtedy ich udział przypada zstępnym. Ale jeśli takich zstępnych nie ma, udział zmarłego dziadka lub babci przypada pozostałym dziadkom w równych częściach.

Jeśli nie żyje małżonek spadkodawcy i jego krewni powołani do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada pasierbom.

Dopiero jeśli nie ma nikogo z rodziny, spadek przechodzi na gminę.

Tych działek nikt nie odziedziczy

Raczej żadnych szans na własność nie mają użytkownicy działek w pracowniczych ogrodach działkowych. Formalnie to Polski Związek Działkowców (PZD) jest użytkownikiem wieczystym gruntów, a działkowcy jedynie z nich korzystają. Dodajmy, że Związek jest ustawowo zwolniony z opłat za użytkowanie, dzięki czemu działkowcy nie odczuwają skutków wzrostu wartości ziemi.

Oczywiście dziedziczenie nie wchodzi w grę. Można co najwyżej przepisać taką działkę na dziecko lub wnuczkę (wnuka). Trzeba w tym celu złożyć w zarządzie ogrodu stosowne podanie. Podobno odmowy przepisania działki są rzadkością.

A czy można ją stracić? Jest to możliwe, jeśli ktoś kompletnie o nią nie dba albo łamie przepisy prawa budowlanego. O wiele bardziej prawdopodobna jest likwidacja całego ogrodu. Ale - po pierwsze - żadnej władzy nie wolno tego zrobić bez zgody PZD. Po drugie, jeśli jakiejś gminie bardzo na tym zależy, bo chce przeznaczyć teren pod inwestycję, musi nie tylko zapewnić teren zastępczy, ale także sfinansować urządzenie nowego ogrodu. Działkowcy dostają wówczas odszkodowanie za altany, krzewy i drzewa, a nawet za utracone plony.