Zamień mieszkanie na mniejsze. To się opłaca!

Kredyt z odwróconą hipoteką lub dożywotnia renta nie są dobrym interesem dla seniora, który klepie biedę, choć ma dom albo mieszkanie warte setki tysięcy złotych. Sprawdźmy alternatywne rozwiązanie, jakim jest jego zamiana na lokum mniejsze, a więc i dużo tańsze w utrzymaniu.
W "Gazecie Wyborczej" opisaliśmy projektowany przez Ministerstwo Finansów kredyt z odwróconą hipoteką oraz dożywotnią rentę, którą oferują seniorom prywatne spółki w zamian za mieszkanie lub dom. Wygląda na to, że kredyt może być finansowo korzystniejszy, a do tego bezpieczniejszy od renty, ale - na razie - nikt tego nie zagwarantuje.

Na jaką senior może liczyć rentę...

Wysokość tego świadczenia zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku seniora, ale także od płci (ponieważ kobiety statystycznie żyją dłużej, dostają niższą rentę od swoich rówieśników mężczyzn).

Na przykład w Funduszu Hipotecznym "Dom" 75-latek za mieszkanie warte 400 tys. zł może liczyć na 1066 zł, a kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie - 868 zł, czyli o blisko 200 zł mniej. Załóżmy, że fundusz będzie wypłacał jej to świadczenie przez 12 lat, bo jeszcze tyle - według GUS - żyje przeciętna kobieta, która osiąga wiek 75 lat. W tym czasie dostanie niespełna 125 tys. zł, czyli tylko niespełna jedną trzecią obecnej wartości mieszkania.

Więcej proponują seniorom Fundusz Hipoteczny "Familia" i Centralny Fundusz Hipoteczny. W tym drugim emerytka w wieku 75 lat z mieszkaniem wartym 400 tys. zł mogłaby liczyć na rentę w wysokości 1026 zł, a rówieśnik mężczyzna - 1266 zł. Dodajmy, że 75-latkowi największą rentę - 1500 zł - proponuje fundusz Familia.

Uwaga! Są to kwoty orientacyjne. Konkretną wysokość renty fundusze uzgadniają z każdym seniorem indywidualnie. Warto się też upewnić, czy renta podlega waloryzacji o wskaźnik inflacyjny GUS.

...a na jaki kredyt

Kredytów z odwróconą hipoteką jeszcze na rynku nie ma, więc musimy posłużyć się symulacjami, które na zlecenie Ministerstwa Finansów przygotowali eksperci Związku Banków Polskich. Wzięli oni pod uwagę wiek, płeć, region zamieszkania, rodzaj i wartość posiadanej nieruchomości oraz formę i okres wypłaty kredytu. Dodajmy, że senior będzie musiał zdecydować, czy chce jednorazowy przelew na konto, linię kredytową do wykorzystania albo comiesięczną ratę wypłacaną przez z góry określony czas.

Przyjmijmy wariant realistyczny (tak go nazwało Ministerstwo Finansów, choć chyba bardziej adekwatne byłoby określenie "optymistyczny") dla wdowy w wieku 75 lat, która ma mieszkanie w Warszawie warte 373,5 tys. zł. Żeby obliczyć wysokość kredytu, analitycy bankowi musieli przyjąć kilka założeń, np. wartość mieszkania będzie rosła w tempie 1,5 proc. rocznie. Jednak biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku nie można wykluczyć, że banki w ogóle nie uwzględnią w ocenie swojego ryzyka wzrostu wartości nieruchomości, albo założą, że ona potanieje (np. z uwagi na pogarszający się stan techniczny). Inne założenie - oprocentowanie kredytu nie zmieni się przez cały okres kredytowania i wyniesie 7,9 proc. Kredyt będzie wypłacany przez 12 lat (jak napisaliśmy wcześniej, tyle żyje przeciętna kobieta, która osiąga wiek 75 lat).

Bankowcy przyjęli w tym wariancie, że wartość odwróconego kredytu hipotecznego wraz z naliczanymi odsetkami nie może przekroczyć 80 proc. wartości nieruchomości w roku, w którym następuje zaprzestanie kredytowania. Pozostałe 20 proc. stanowi "bufor bezpieczeństwa" dla banku związany z koniecznością zarządzania ryzykiem długowieczności kredytobiorcy. Gdyby żył on dłużej, mógłby dalej zajmować lokal. Bankowcy wyjaśniają, że pozostawienie pewnej nieskonsumowanej części wartości nieruchomości jest również konieczne w związku z kosztami oraz przewidywanym terminem rozliczenia wierzytelności po śmierci kredytobiorcy.

Symulacja pokazała, że 75-latka dostanie co miesiąc zastrzyk gotówki w wysokości przeszło 1,5 tys. zł (w wariancie "ostrożnym" - ok. 1 tys. zł). Oznacza to, że w ciągu 12 lat bank wypłaci jej 216 tys. zł, czyli ponad połowę obecnej wartości mieszkania. Dodajmy, że w podanym wyżej przykładzie rówieśnik mężczyzna dostawałaby co miesiąc przez 10 lat (mężczyźni w tym wieku statystycznie żyją krócej od kobiet) prawie 2 tys. zł.

Zamiana najkorzystniejsza

Zarówno odwrócony kredyt hipoteczny, jak i renta hipoteczna są rozwiązaniami adresowanymi do osób, które nie chcą zmienić mieszkania. Młodym pewnie trudno to zrozumieć, ale seniorzy często nie chcą nawet o tym słyszeć. Istnieje nawet takie powiedzenie, że starych ludzi, podobnie jak starych drzew, się nie przesadza. Warto jednak próbować przekonać emerytów, że zamiana mieszkania na mniejsze, tańsze w utrzymaniu, może być lepszym rozwiązaniem.

Najtrudniej jest uzgodnić wysokość dopłaty, ale załóżmy, że udało się ustalić warunki finansowe zamiany. Obie strony spotykają się wówczas u notariusza. Każdy musi przedstawić dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania. Jeżeli jest się właścicielem, jest to wypis z księgi wieczystej. W tym celu należy pójść do sądu prowadzącego rejestr takich ksiąg. Wypis kosztuje 30 zł. Można też poprosić kogoś, kto ma dostęp do internetu o wydrukowanie tego dokumentu ( ekw.ms.gov.pl ). To nic nie kosztuje.

Uwaga! W przypadku mieszkań spółdzielczych do notariusza trzeba się stawić z aktualnym zaświadczeniem ze spółdzielni, aktem notarialnym dokumentującym nabycie lokalu lub przydziałem ze spółdzielni oraz ewentualnie z odpisem z księgi wieczystej, o ile została założona. Jeśli tak, to trzeba upewnić się, czy to mieszkanie nie jest obciążone np. kredytem (stosowna informacja jest w IV dziale księgi wieczystej).

Ważnym zaświadczeniem dla drugiej strony zamiany jest dokument, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.

Umowa zamiany jest zawierana w formie aktu notarialnego. Opłatę z tego tytułu liczoną od wartości większego, a więc z reguły droższego mieszkania płaci zwykle ten, kto je przejmuje. Kontrahenci mogą się też umówić, że zapłacą po połowie.

Przykład. Pani Ewa mieszka sama w trzypokojowym mieszkaniu, które w latach 90. dzięki oszczędnościom udało się jej wykupić od gminy. Opłaty mieszkaniowe rujnują budżet pani Ewy. I choć przerażała ją wizja formalności, przeprowadzki i rozstania się z częścią mebli, w końcu zdecydowała się na zamianę. Obliczyła, że jeśli zamieni swoje 67 m kw. na 30 m kw. (w kamienicy kilka przecznic dalej), zapłaci o połowę niższe komorne i pozostałe opłaty. Udało się jej znaleźć rodzinę, która zgodziła się na zwykłą zamianę, która jest najmniej skomplikowana i kosztowna

Załóżmy, że mieszkanie pani Ewy ma wartość 500 tys. zł. Opłata notarialna, którą rodzina zamieniająca się z seniorką zgodziła się wziąć na siebie, wyniosła w przybliżeniu ok. 1,7 tys. zł (z VAT). Do zapłacenia jest też 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych. Jest on naliczany od różnicy wartości zamienianych lokali.

Uwaga! Jeśli jedną z zamienianych nieruchomości jest dom, albo mieszkanie ma dodatkowo miejsce garażowe stanowiące odrębną nieruchomość, wówczas 2-proc. podatek naliczany jest od drożej nieruchomości.

Większe mieszkanie zostało wycenione na 500 tys. zł, mniejsze zaś na 250 tys. zł. Różnica wynosi 250 tys. zł. Obliczony od tej kwoty podatek (2 proc.) to 5 tys. zł. Kontrahenci pani Ewy wzięli na siebie także ten wydatek.

Dochodzą też jeszcze: opłata sądowa - 200 zł - którą każdy płaci za siebie (jeżeli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą), w przypadku mieszkań spółdzielczych zaś - wpisowe i udział przy przyjęciu w poczet członków (zwykle kilkaset złotych).

Uwaga! Obecnie nie ma obowiązku bycia członkiem spółdzielni, więc wpisowego i udziału można sobie oszczędzić.

Po odliczeniu wszystkich kosztów, w tym także przeprowadzki, pozostało 240 tys. zł. Poza tym pani Ewa śpi spokojnie, bo jest na swoim i nie jest od nikogo zależna. Nie straciła też kontaktu ze znajomymi. Pieniądze zaś ulokowane na lokacie dają jej poczucie bezpieczeństwa plus zastrzyk gotówki na przyjemności (odsetki z pewnością wystarczą na dwutygodniowe wczasy). Poza tym pani Ewa zapłaci o połowę niższe komorne i pozostałe opłaty.

A może sprzedaż i kupno?

Załóżmy, że pani Ewa wybrała taki teoretycznie łatwiejszy do przeprowadzenia sposób zamiany. Chociaż na rynku jest o wiele większy wybór mieszkań do kupienia, sprawę komplikuje konieczność zgrania w czasie obu transakcji - sprzedaży i kupna. Poza tym zamiana kupno-sprzedaż jest też dużo droższa od zwykłej zamiany. Pani Ewa nie odważyła się na samodzielną sprzedaż swojego mieszkania i kupno mniejszego. O przeprowadzenie transakcji, a wcześniej przygotowanie i sprawdzenie dokumentów, zwróciła się do pośrednika. Ten wyręczył ją w kwestii wypisu z księgi wieczystej, który jest dowodem prawa własności. Przypomnijmy, że taki dokument jest niezbędny (każdy może go sobie wydrukować z internetu, o czym wspomnieliśmy wyżej).

W przypadku tego typu transakcji jest niepisana zasada, że koszty ponosi kupujący. Przy sprzedaży swojego mieszkania (za 500 tys. zł) pani Ewa zapłaciła więc tylko prowizję pośrednikowi - 3 proc. wartości mieszkania, czyli 15 tys. zł (pośrednik zgodził się uwzględnić w tej kwocie podatek VAT).

Uwaga! Wysokość prowizji bywa różna. Na przyklad może się zdarzyć, że pośrednik zażąda prowizji dwukrotnie (za sprzedaż i kupno) albo tylko za sprzedaż, ale w podwójnej wysokości. Tę kwestię trzeba domówić na wstępie i koniecznie negocjować z pośrednikiem.

W momencie gdy pani Ewa kupowała mieszkanie (za 250 tys. zł), zwaliła się na nią cała masa wydatków. Pośrednik zainkasował tym razem 8 tys. zł (z VAT). Ponadto doszły (w przybliżeniu): taksa notarialna - prawie 1,1 tys. zł (z VAT); podatek od czynności cywilnoprawnych - 5 tys. zł; opłata za wpis do księgi wieczystej - 200 zł; koszty wypisów aktu notarialnego - ok. 200 zł.

Łatwo policzyć, że pani Ewie zostanie po zamianie (także przeprowadzce i drobnym remoncie) nieco ponad 210 tys. zł.

Zamiana z pośrednikiem

Z podanych wyżej przykładów wynika, że zwykła zamiana bardziej się opłaca. Ci, którzy nie mają na to sił ani zdrowia, mogą skorzystać z usług firm, które pomagają w zamianach. Na przykład w Warszawie firmą, która je przeprowadza w ramach programu "Z większego na mniejsze" jest Oppenheim Enterprise.

Różnicę w cenie, pomniejszoną o własne prowizje, wypłaca emerytowi w gotówce. Ponadto firma zapewnia, że jej klienci nie muszą martwić się o remont czy przeprowadzkę, bo wszystko firma załatwi za nich. Oczywiście za tę pomoc weźmie ekstra pieniądze. Pośrednik odliczy dla siebie 10-15 tys. zł prowizji (plus VAT) oraz tzw. upust na koszty utrzymania i sprzedaży większego lokalu, które firma przejmuje od klienta. Wszystkie te koszty mogą zjeść od 5 do 10 proc. wartości większego mieszkania.

Uwaga! Im lepsza lokalizacja mieszkania, tym opłata powinna być niższa. Poza tym wszystkie kwestie dotyczące transakcji (koszty, wysokość dopłaty) uzgadniane są przed jej zawarciem.

Przykład. Z usługi tej firmy skorzystała 70-letnia seniorka, która miała 78-metrowe mieszkanie w bloku spółdzielczym z lat 70. na warszawskiej Pradze. Niestety, lokal wymagał gruntownego remontu, a do tego właścicielce uzbierało się 25 tys. zł zaległości w opłatach, które wynoszą ok. 800 zł miesięcznie.

W wyniku zamiany kobieta przeprowadziła się do 32-metrowego w pełni wykończonego mieszkania w bloku z 2008 r. (w tej samej dzielnicy). Po odjęciu kosztów i spłacie zadłużenia dostała dopłatę w wysokości 125 tys. zł. No i teraz stać ją na komorne, które wynosi ok. 250 zł miesięcznie.

Uwaga! Przy tego typu transakcji nie ma znaczenia wiek osoby zamieniającej mieszkanie. Klientem firmy może być emeryt, ale także np. nadmiernie zadłużony 30-latek.

Zamiana szansą na oddłużenie...

O zamianie powinni pomyśleć także seniorzy, którzy zajmują mieszkania lokatorskie, np. w gminnej czynszówce. Wielu zadłuża się nie płacąc czynszu, co grozi eksmisją. W tej sytuacji zamiana jest najlepszym rozwiązaniem problemu.

Na szczęście w niektórych gminach urzędnicy starają się pomóc lokatorom. Gminne biura zamiany mieszkań działają m.in. w Kielcach, Słupsku, Poznaniu i Toruniu.

- Usługi są bezpłatne, a warunkiem zamiany jest, żeby chociaż jedno z mieszkań było mieszkaniem miejskim. Dla nas to często szansa na odzyskanie zadłużenia, a dla lokatorów na poprawę warunków mieszkaniowych - mówi Agata Kalita z wydziału mieszkalnictwa w kieleckim ratuszu. W ubiegłym roku za pośrednictwem tego biura dokonano 32 zamian, a w tym roku już 13.

Z kolei w Poznaniu, gdzie biuro zamiany mieszkań działa od połowy 2010 r., mieszkania zamieniło już 270 najemców. Średnio co dziesiąta zamiana związana była ze spłacaniem cudzych zaległości za komorne i rachunki. Obecnie w ofercie poznańskiego biura jest 947 mieszkań.

W Toruniu biuro zamiany mieszkań uruchomiono w tym miesiącu. Urzędnicy doszli do wniosku, że w ten sposób pomogą mieszkańcom, którzy ze względu na dochody nie są w stanie utrzymać mieszkania. Równocześnie są tacy, których stać jest na lokal o wyższym standardzie.

- Do zamiany mieszkania zachęcamy wszystkich bez wyjątku - mówi Dorota Benz-Kostrzewska z toruńskiego biura zamiany mieszkań. - Nie tylko ze względów metrażowych czy finansowych. Jeżeli np. z powodu kłopotów z poruszaniem się lokal usytuowany jest zbyt wysoko, również można starać się o zamianę.

...i dopłatę do mieszkania

Dzięki zamianie mieszkania na mniejsze można nie tylko zaoszczędzić na opłatach mieszkaniowych, bo te radykalnie spadną. Wydatki uda się zredukować jeszcze bardziej, występując do gminy o dodatek mieszkaniowy.

Uwaga! Należy się on temu, kto spełnia ustawowe kryteria dochodowe i powierzchni mieszkania. Na przykład w przypadku osoby samotnej nie może ona przekraczać 35 m kw. Z kolei górny pułap dochodu uprawniającego do dodatku wynosi 175 proc. najniższej emerytury (obecnie niespełna 1,4 tys.). Nie wchodząc w szczegóły, w obu tych kryteriach dopuszczalna jest niewielka nadwyżka).

Dodajmy, że dodatek mieszkaniowy nie zrefunduje wszystkich opłat. W przypadku osoby samotnej, której dochód nie przekracza 150 proc. najniższej emerytury, opłaty mieszkaniowe pochłoną 15 proc. domowego budżetu. A jeśli dochód przekroczy ten pułap, opłaty uszczuplą domowy budżet o 20 proc.

Przykład. Załóżmy, że pani Basia dostaje emeryturę w wysokości 1,1 tys. zł (to jej jedyny dochód). Za 30-metrową kawalarkę płaci co miesiąc 300 zł (czynsz, ogrzewanie, ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości). Ponieważ emerytura pani Basi nie przekracza 150 proc. najniższej emerytury, to wydatki mieszkaniowe mogą pochłaniać maksymalnie 15 proc. dochodu. W przypadku pani Basi jest to 165 zł. A więc 300 minus 165 daje 135 zł. Na taki dodatek mieszkaniowy od gminy może liczyć pani Basia.

Uwaga! Seniorzy, którzy w wyniku zamiany mieszkania dostaną dopłatę, mogą nie dostać dodatku mieszkaniowego. Odsetki z lokaty także są dochodem. Gdyby komuś przyszło do głowy zataić to dodatkowe źródło dochodów we wniosku o dodatek mieszkaniowy, musi się liczyć z bardzo przykrymi konsekwencjami. Jeśli bowiem urzędnicy zrobią tzw. wywiad środowiskowy, a oszustwo się wyda, wtedy trzeba będzie oddać pieniądze w podwójnej wysokości.