Przypomnijmy, że zwolnienie z opłaty za użytkowanie wieczyste uzyskuje się wówczas, kiedy się je przekształci we własność albo wykupi grunt. Niestety, w przypadku wielorodzinnych budynków często nie jest to możliwe, bo taka operacja wymaga zgodnego działania wszystkich właścicieli mieszkań. Sęk w tym, że wielu patrzy przez pryzmat obecnych wydatków. Dopóki są one niskie, mało kto widzi sens starania się o własność gruntu (co też kosztuje). Jednak kiedy podwyżka opłaty uderzy kogoś mocno po kieszeni, wówczas często zmienia on zdanie. Np. właściciel 50-metrowego mieszkania na jednym z poznańskich osiedli płacił co miesiąc ok. 10 zł, ale w 2010 r. gmina zażyczyła sobie... 174 zł. Z kolei roczna opłata za użytkowanie wieczyste działki w krakowskiej dzielnicy Krowodrza wzrosła z mniej więcej 10 zł do ponad 1 tys. zł.
Podwyżka na raty...
Z dużą podwyżką opłaty muszą się liczyć zwłaszcza ci użytkownicy wieczyści gminnego lub państwowego gruntu, którzy od lat płacą tę samą, często symboliczną stawkę. Np. władze Krakowa planują w tym roku objęcie podwyżkami 400 nieruchomości. Urzędnicy właśnie tworzą ich listę.
Uwaga! Gminy i starostwa (jeśli grunt jest państwowy) mają nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek zaktualizować opłatę, która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę stanowi równowartość 1 proc. jego wartości. Mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami, której ujednolicony tekst można znaleźć m.in. na stronie internetowej Sejmu (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741).
Na szczęście poprzedni Sejm zmodyfikował przepisy w tej kwestii. Gdyby podwyżka miała przewyższać dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostałaby rozłożona na dwie równe części. Użytkownik wieczysty zapłaciłby je w następnych dwóch latach.
Przykład. Załóżmy, że w tym roku zapłaciliśmy za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jednak listonosz wręczy nam pismo wypowiadające tę stawkę i proponujące nową - 1200 zł. Jeśli się z nią pogodzimy, to w przyszłym roku zapłacimy "tylko" 600 zł. Rok później opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata - do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.
Uwaga! Zgodnie z ustawą wysokość opłaty może być aktualizowana (podnoszona) nie częściej niż raz na trzy lata.
...ale czy uzasadniona?
O ile podwyżka opłaty wydaje się nieunikniona, o tyle nie zawsze uzasadniona może być jej wysokość. Czasem można odnieść wrażenie, że gminni urzędnicy kompletnie nie liczą się z możliwościami finansowymi swoich mieszkańców. W poprzednich latach fundowano im podwyżki rzędu kilkuset, a czasem nawet i kilku tysięcy procent.
Doradca Home Brokera z Wrocławia Piotr Śliwka opowiadał, że za działkę o powierzchni 1040 m kw. jej użytkownik wieczysty płacił w poprzednich latach 800 zł rocznie. Jednak od tego roku gmina zażądała aż 10 tys. zł! W tym konkretnym przypadku nowy system aktualizacji opłat może okazać się umiarkowaną ulgą. W tym roku trzeba zapłacić gminie 1,6 tys. zł, ale w 2013 r. będzie to już 5,8 tys. zł, a w 2014 - 10 tys. zł.
Na szczęście ci użytkownicy, którzy uważają, że podwyżka jest zbyt wysoka, mogą powalczyć o jej obniżenie.
Gdzie się odwołać?
Kiedy gmina lub starostwo dostarczy decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającą nową jej wysokość, mamy 30 dni na złożenie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Uwaga! To, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Składamy zatem wniosek (w dwóch egzemplarzach), w którym uzasadniamy podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście trzeba napisać, przeciw któremu organowi występujemy. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.
Na wszelki wypadek należy sporządzić jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poprosić urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyliśmy ten dokument określonego dnia.
Uwaga! Z pisma od gminy lub starostwa dowiemy się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy oraz w którym miejscu można zapoznać się z jego operatem szacunkowym.
I jeszcze jedno - w imieniu posiadaczy spółdzielczego prawa do lokalu do SKO występuje spółdzielnia, bo to ona jest użytkownikiem wieczystym. Dla spółdzielców problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.
Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona".
Dodajmy, że taki wskaźnik ogłasza prezes GUS (w 2011 r. wynosił niespełna 3,4 tys. zł).
Kolegia zawalone odwołaniami
Oczywiście nawet jeśli przysługuje nam bonifikata od opłaty, nie musimy rezygnować z walki o jej obniżenie. Na tym etapie nic nas to nie kosztuje. Np. w Krakowie w 2011 r. do SKO wpłynęły aż 1623 wnioski o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest nieuzasadnione. Do tego doszło 187 wniosków nierozpatrzonych w 2010 r. Tymczasem krakowskie SKO rozpoznało ich tylko 831. W efekcie na ten rok przeszło 979 wniosków, a dodatkowo wpłynęło 387 nowych. Może to oznaczać, że niektórzy użytkownicy poczekają na rozstrzygnięcie ponad rok.
Kilka tysięcy odwołań wpłynęło do SKO w Olsztynie, gdzie największe podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste miały miejsce w 2008 r. Większość tych spraw skończyła się obniżką opłaty o 30 proc. Pełne ręce roboty ma także SKO w Częstochowie. Odwołuje się tam co dziesiąty użytkownik wieczysty, któremu podwyższono opłatę.
Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.
SKO w Toruniu wydało w ubiegłym roku 386 rozstrzygnięć w sprawie aktualizacji opłat, z czego 117 to ugody zawarte między stronami. Z kolei w Kielcach, gdzie w 2011 r. podwyżki opłat objęły 1293 nieruchomości, użytkownicy wieczyści złożyli 117 odwołań, z czego ugodą skończyło się 68.
Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu, co może potrwać nawet rok i więcej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w dotychczasowej, czyli niższej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chciała gmina lub starosta, trzeba dopłacić różnicę. Należy być przygotowanym na taką dopłatę (bez odsetek).
Zamówić wycenę działki?
Przed SKO musimy podważyć wycenę gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez gminę lub starostę. Właściciel gruntu będzie bowiem chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie mamy co liczyć, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Zwiększymy swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sami zamówimy dodatkową wycenę. Tym bardziej że istnieje spore prawdopodobieństwo, że gminny rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy (w przetargach na tego typu usługę zwykle wygrywają najtańsi fachowcy). Np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy nieruchomości potaniały.
Jak znaleźć dobrego rzeczoznawcę? Namiary można znaleźć m.in. na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (http://www.pfva.com.pl/czlonkowie_stowarzyszen). Kopalnią wiedzy jest też internet. Może ktoś poleci sprawdzonego rzeczoznawcę?
W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może kosztować około tysiąca złotych.
W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto byłby skłonny podważyć wycenę kolegi lub koleżanki po fachu. Trzeba więc poszukać takiego fachowca gdzieś dalej.
Warto też wcześniej go zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna od wyżej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wyceni wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie miałoby sensu.
Własną wycenę możemy dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, aby zdążyć przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się nań kilka miesięcy. Jeśli termin jest zbyt krótki, możemy poprosić o jej odroczenie.
Ze sprzeciwem do sądu
Jeśli w SKO sprawa potoczy się nie po naszej myśli, nie musimy składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia przez SKO orzeczenia możemy wnieść - za jego pośrednictwem - sprzeciw do sądu.
Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musimy pisać pozwu, bo jego funkcję pełni nasz wniosek do SKO. Nie musimy też uzasadniać sprzeciwu. Wystarczy podać adres SKO, za pośrednictwem którego wnosimy sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. Trzeba pamiętać o podpisaniu wniosku.
Kolegium obowiązane jest przekazać do sądu sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.
Uwaga! Prawo do sprzeciwu ma także druga strona. Z tym mogą wiązać się konsekwencje finansowe.
Koszty mogą być niemałe
W tym momencie pojawiają się już bowiem koszty sądowe. Z jakimi wydatkami musimy się liczyć? Pierwszy to opłata sądowa, która w tym przypadku wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Wyjaśnijmy, że w sprawach o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione, wartość przedmiotu sporu stanowi różnica między zaproponowaną nową wysokością opłaty rocznej a dotychczasową.
Kolejny wydatek to zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego rzeczoznawcy, który na zlecenie sądu wyceni nieruchomość. No i ewentualne wynagrodzenia dla pełnomocnika, jeśli go zatrudnimy.
Dodatkowo, w razie przegranej, poniesiemy koszty procesu, które z reguły obejmują obok opłaty sądowej i wynagrodzenia biegłego rzeczoznawcy również wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego naszego przeciwnika procesowego.
Ale jeśli to my wygramy, koszty te poniesie druga strona. Zaś w razie częściowego tylko uwzględnienia naszych żądań najpewniej nie odzyskamy wydanych na proces pieniędzy, ale też nie będziemy musieli dopłacać.
Uwaga! Wysokość kosztów tzw. zastępstwa procesowego drugiej strony, które należy ponieść w razie przegranej, ograniczona jest stawkami określonymi w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie i zależy od wartości przedmiotu sporu.
Przykład. Załóżmy, że gmina chce nam podwyższyć opłatę za użytkowanie wieczyste z 2 tys. na 5 tys. zł. Wartością przedmiotu sporu, czyli podstawą do obliczania kosztów sądowych, jest różnica tych kwot, a więc 3 tys. zł. W tym przypadku opłata sądowa od pozwu wyniesie 150 zł, natomiast wysokość standardowego wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego zasądzana przez sąd w razie przegranej wyniesie co do zasady 600 zł.
Czy sprzeciw ma sens?
Na to pytanie każdy musi sobie odpowiedzieć sam. Warto mieć jednak oczy i uszy szeroko otwarte. Być może z lokalnych mediów dowiemy się, że ktoś wygrał w sądzie tego typu sprawę. To może być sygnał, że warto pójść tą samą drogą.
Życie pokazuje, że gminne wyceny gruntów dość często zawierają uchybienia. W efekcie sąd w oparciu o wycenę nieruchomości dokonaną przez biegłego sądowego, ustala opłatę niższą od zaproponowanej przez gminę. Np. w podanym przez nas przykładzie walka w sądzie ma sens, bo zyskać można o wiele więcej niż stracić.
Pamiętajmy jednak, że sąd może przyznać rację właścicielowi gruntu. Mało tego, trzeba się liczyć z tym, że sąd ustali opłatę na wyższym poziomie, niż to zrobiło kolegium.
Dziękuję za konsultację firmie KPMG oraz Katarzynie Zwolińskiej-Sosnowskiej, radcy prawnej w kancelarii D. Dobkowski sp. k.
