Najniższą marżę pobiera w tym przypadku Fortis Bank - 1,3 pkt proc. Jednocześnie oprocentowanie w tym banku wynosi 3,62 proc. - nie jest więc najniższe na rynku.
Wynika to stąd, że Fortis - podobnie jak kilka innych banków - opiera cenę swojego kredytu na 6-miesięcznej stopie LIBOR dla franka szwajcarskiego. Stopa ta wynosi ok. 2,3 proc. i jest wyższa od kształtującego się poziomie 2,2 proc. 3-miesięcznego LIBOR-u. W ten sposób w notowaniach rynkowych stóp procentowych uwzględniona jest prognoza dalszego wzrostu stóp w Szwajcarii. I dlatego właśnie w tabelach prezentujących koszty kredytów w różnych bankach prezentujemy także marże - w dłuższym okresie to ich poziom jest najważniejszy, bo tendencja na rynku stóp procentowych w trakcie spłaty kredytu z pewnością kilka razy się odwróci.
Od początku września średnie oprocentowanie kredytu we frankach (dla kwoty pożyczki 200 tys. zł i zakupu nieruchomości o tej samej wartości) wzrosło z 3,47 do 3,81 proc. To oczywiście efekt wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. 14 grudnia ubiegłego roku miała miejsce podwyżka o 0,25 pkt proc. a w połowie marca oczekiwana jest kolejna. Dla otarcia łez można dodać, że jest ona już uwzględniona w oprocentowaniu kredytów - rynek ją "przewidział".
Jednocześnie prezes banku centralnego Szwajcarii Jean-Pierre Roth ostrzega, że kolejne podwyżki mogą mocno uderzyć po kieszeni polskich kredytobiorców. Szwajcarskie stopy mają w tym roku wzrosnąć do 2,75 proc., co oznacza, że koszt przeciętnego kredytu we frankach sięgnie 4,1 proc. Faktyczne oprocentowanie takiego kredytu wynosi jednak ok. 4,4-4,5 proc. - koszt kredytu walutowego podnoszony jest przez tzw. spread, różnicę między kursem wypłaty a kursem spłaty kredytu.
Na to wszystko nakładają się jeszcze prognozy część analityków dotyczące umocnienia się szwajcarskiej waluty. Ostatnio frank traci systematycznie względem euro. To dobra informacja dla polskich kredytobiorców. W efekcie od połowy listopada kurs szwajcarskiej waluty w złotych praktycznie się nie zmienił - wynosi obecnie ok. 2,38 zł. W tym samym czasie euro podrożało z 3,80 do 3,88 zł. Prezes szwajcarskiego banku centralnego zaklina rzeczywistość, prognozując, że franka przestanie się osłabiać względem euro. A to mogłoby oznaczać także wzrost jego ceny w złotych i wyższe raty naszych kredytów.
Czy to znaczy, że już czas zapomnieć o frankach? Nie. Nadal aktualne są długoterminowe tendencja i zależności między frankiem i euro. Są one ważne dlatego, że - mimo małego entuzjazmu dla euro w polskim rządzie - Polacy już za kilka lat będą zarabiać we wspólnej walucie. Zależności, o których mowa, dotyczą stóp procentowych oraz kursów. Stopy procentowe w Szwajcarii zawsze były niższe średnio o 1,5 pkt proc. od stóp ustalanych dla strefy euro przez Europejski Bank Centralny. Jednocześnie wzajemny kurs euro i franka jest bardzo stabilny - waluty te zachowują się identycznie wobec walut zewnętrznych (takich jak złoty czy dolar), natomiast między sobą pozostają we względnej harmonii - oczywiście kurs EUR/CHF zmienia się w czasie, np. ostatnio - tak jak wspomniałem - frank osłabia się do wspólnej waluty, coraz więcej franków trzeba płacić za 1 euro. Skala tych zmian jest jednak znacznie mniejsza, niż to się dzieje w przypadku innych par walut. Podsumowując: frank jest prawie jak euro (przy czym w tym wypadku "prawie" nie robi wielkiej różnicy), a jednocześnie jest niżej oprocentowany. Dlatego ktoś, kto dzisiaj bierze na 30 lat kredyt we frankach, a za pięć lat będzie zarabiał w euro, nie powinien się obawiać.
Oczywiście na razie mamy jednak złotówkę. W ciągu kilku lat sporo może się zdarzyć - np. krach walutowy, który podkopie kurs naszej waluty. W takiej sytuacji zwiększyłoby się oczywiście zadłużenie frankowych kredytobiorców. Szansę na realizacją takiego scenariusza są jednak nikłe - polska gospodarka rozwija się w tempie 6 proc. rocznie, a deficyt budżetowy (mimo udziału w rządzie partii populistycznych) trzymany jest w ryzach. Bardziej realne jest umocnienie się naszej waluty. Także w kontekście tego, że w tym i kolejnych latach czeka nas prawie na pewno wzrost stóp procentowych - w tym roku być może jeszcze o 0,5 pkt proc. Tak to jest, że przy szybkim rozwoju gospodarczym pojawia się inflacja, a z inflacją walczy się, zwiększając koszt pieniądza, a więc stopy procentowe. Taki wzrost stóp przełoży się bezpośrednio na koszt kredytów mieszkaniowych w naszej walucie. Może się więc okazać, że rachunek opłacalność kredytu we frankach w relacji do kredytu w złotówkach będzie wyglądała inaczej niż dzisiaj.
Michał Kowalski analityk firmy Expander
Frank szwajcarski jest nadal dobrym rozwiązaniem dla osób zaciągających długoterminowe kredyty. Trzeba jednak starannie analizować marże. Marże banków dla kredytów w złotówkach spadły już poniżej 1 pkt proc. Dlatego jeśli pożyczamy franki, powinniśmy zapewnić sobie możliwie niską marżę. Po naszym wejściu do strefy euro kredyt w złotówkach zostanie zastąpiony kredytem w euro - marża zostanie bez zmian, więc będą to jedne z najtańszych kredytów hipotecznych w Europie. Alternatywą dla kredytu w euro będzie kredyt we frankach. Stopy w Szwajcarii powinny być niższe o ok. 1,5 pkt proc. niż w strefie euro - ta zależność najpewniej się utrzyma. Jeśli jednak marża kredytu we frankach będzie np. o 0,5 pkt proc. wyższa niż marża kredytu w euro (wcześniej w złotówkach), wówczas różnica między kredytami topnieje do 1 pkt proc. To nadal sporo, biorąc pod uwagę praktyczny brak ryzyka kursowego dla osoby zarabiającej euro i spłacającej franki. Widzimy jednak, że różnice są niewielkie i akceptowanie dzisiaj marży rzędu 2 pkt proc. dla kredytu we frankach jest zupełnie bez sensu.
We wszystkich przykładach okres spłaty 20 lat. W tabeli podajemy oprocentowanie docelowe kredytów (bez uwzględniania promocji typu "pierwszy rok taniej"). Banki, które w początkowym okresie spłaty (1-2 lata) oferują obniżone oprocentowanie, oznaczyliśmy gwiazdką.
Przykład 1: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 150 tys. zł
Wyjaśnienia do tabeli:
* w nawiasie obok oprocentowanie podajemy marżę banku;
D - oprocentowanie ustalane decyzją zarządu banku
(1) Kredyt dostępnych dla osób uzyskujących dochody w CHF lub posiadającej w BPH aktywa w tej walucie w wysokości kwoty kredytu.
(2) W pierwszym roku marża 0,25% (dla mieszkań z rynku pierwotnego)
(3) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty
Wyjaśnienia do tabeli:
* w nawiasie obok oprocentowania podajemy marżę banku
D - oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
(1) W pierwszym roku marża 0,9%
(2) W pierwszych dwóch latach marża 0,5%
(3) W pierwszym roku marża 0,25% (dla mieszkań z rynku pierwotnego)
(4) Do końca 2009 roku oprocentowanie obniżone o 0,7% (obecnie 4,5%)
(5) Dla klientów korzystających z innych produktów banku marża może być obniżona
(6) W pierwszym roku marża 0,4%
(7) W pierwszych dwóch latach marża 0,5%
(8) W pierwszym roku marża 0,25%
Przykład 2: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 200 tys. zł
* w nawiasie obok oprocentowania podajemy marżę banku
D - oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
(1) Kredyt dostępny dla osób uzyskujących dochody w CHF lub posiadającej w BPH aktywa w tej walucie w wysokości kwoty kredytu.
(2) W pierwszym rok marża 0,25% (dla mieszkań z rynku pierwotnego)
(3) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty
(4) promocja z miesięcznikiem Ładny Dom - marża niższa o 0,2 pkt proc.
* w nawiasie obok oprocentowania podajemy marżę banku
D - oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
(1) W pierwszym roku marża 0,9%
(2) W pierwszych dwóch latach marża 0,5%
(3) W pierwszym roku marża 0,25% (dla mieszkań z rynku pierwotnego)
(4) Do końca 2009 roku oprocentowanie obniżone o 0,7% (aktualnie 4,5%)
(5) Po spłacie kapitału w wysokości brakującego wkładu własnego marża niższa o 0,2% (oprocentowanie 5,26%)
(6) Dla klientów korzystających z innych produktów banku marża może być obniżona
(7) Promocja z miesięcznikiem "Ładny Dom" - marża niższa o 0,2%
(8) W pierwszym roku marża 0,4%
(9) W pierwszych dwóch latach marża 0,5%
(10) W pierwszym roku marża 0,25%
Przykład 3: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł
* w nawiasie obok oprocentowania podajemy marżę banku
D - oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
(1) Kredyt dostępnych dla osób uzyskujących dochody w CHF lub posiadającej w BPH aktywa w tej walucie w wysokości kwoty kredytu.
(2) W pierwszym roku marża 0,25% (dla mieszkań z rynku pierwotnego)
(3) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty
* w nawiasie obok oprocentowania podajemy marżę banku
D - oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
(1) W pierwszym roku marża 0,9%
(2) W pierwszych dwóch latach marża 0,5%
(3) W pierwszym roku marża 0,25% (dla mieszkań z rynku pierwotnego)
(4) Do końca 2009 roku oprocentowanie obniżone o 0,7% (aktualnie 4,5%)
(5) Po spłacie kapitału w wysokości brakującego wkładu własnego marża niższa o 0,2% (oprocentowanie 5,26%)
(6) Dla klientów korzystających z innych produktów banku marża może być obniżona
(7) W pierwszym roku marża 0,4%
(8) W pierwszych dwóch latach marża 0,5%
(9) W pierwszym roku marża 0,25%
