Z najnowszych badań firmy Home Broker wynika, że największymi ryzykantami są warszawiacy. W tym roku w stolicy aż blisko jedna trzecia mieszkań deweloperskich była sprzedana na etapie dziury w ziemi. Pamiętajmy jednak, że w Warszawie ceny są wyśrubowane najbardziej. Zaś z doświadczenia Home Broker wynika, że po zakończeniu budowy mogą być wyższe nawet o 6-10 proc. Poza tym nowych inwestycji przybyło tu najwięcej, co zaostrzyło konkurencję między deweloperami. Żeby dostać w banku kredyt, muszą się oni wykazać określoną przedsprzedażą (zwykle 25-30 proc. mieszkań). Osoby kupujące "dziurę w ziemi" mogą więc liczyć na sporą premię za podjęte ryzyko. Dla wielu istotne jest też to, że we wczesnej fazie budowy mogą nieodpłatnie wprowadzać zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych.
Oczywiście nikomu nie życzymy znalezienia się w sytuacji klientów upadłych firm: Leopard czy Edbud. Oba te przykłady pokazują jednak, że bankructwo może przytrafić się nawet doświadczonej firmie deweloperskiej. To prawda, że to ryzyko może być bardzo małe. Sęk w tym, by umieć je ocenić i zminimalizować.
Z bankiem bezpieczniej
Należy więc sprawdzić, czy firma, od której chcemy kupić mieszkanie, uzyskała kredytowanie swojej inwestycji. Jeśli tak, wówczas ryzyko, że jej nie dokończy z powodu braku środków finansowych, jest o wiele mniejsze.
Jeżeli deweloper nie korzysta z kredytu przy realizacji danej inwestycji, nie znaczy to, że jest niewiarygodny. Bardziej adekwatne jest w tym przypadku określenie "firma podwyższonego ryzyka". Po prostu trzeba się liczyć z tym, że w trakcie budowy mogą pojawić się kłopoty z płynnością finansową.
Warto też zadać sobie trochę trudu, by zweryfikować dotychczasowe poczynania dewelopera i jego biznesową rzetelność. Kilkugodzinna kwerenda internetowych forów to stanowczo za mało. Tym bardziej że wiele opinii może być nieobiektywnych. Najprościej jest popytać znajomych, przejechać się na inne osiedla już wybudowane przez tego dewelopera.
Uwaga! Posłowie PiS wnieśli do Sejmu projekt ustawy o umowach deweloperskich, która ma zobowiązać Ministerstwo Infrastruktury do wydawania specjalnego zezwolenia na prowadzenie działalności deweloperskiej. Wydanie takiego dokumentu resort mógłby uzależnić "od spełnienia przez dewelopera określonych wymogów kapitałowych" lub "dotychczasowej renomy na rynku budowlanym". Firmy stawiające na rynku pierwsze kroki mogłyby zaś zostać zobowiązane do "tworzenia rachunków powierniczych oraz uzyskiwania gwarancji bankowych".
Według autorów projektu minister infrastruktury miałby też sprawować nadzór nad działalnością deweloperską. W tym celu firmy miałyby przedkładać ministrowi sprawozdania finansowe z opinią biegłego rewidenta. Z kolei klienci firm deweloperskich mieliby od nich dostawać prospekt informacyjny. Deweloperowi, który nie udostępniłby takiego prospektu, groziłaby grzywna w wysokości nawet miliona złotych. Gdyby zaś firma wydała pieniądze swoich klientów niezgodnie z przeznaczeniem, jej szefowie (wspólnicy) musieliby się liczyć z tym, że trafią za kratki na pięć lat.
A jeśli deweloper zbankrutuje?
Posłowie PiS proponują, by należności jego klientów były zaspokajane w pierwszej kolejności. Po wszczęciu postępowania upadłościowego w stosunku do dewelopera syndyk lub zarządca musiałby kontynuować inwestycję. Nie zrobiłby tego tylko wówczas, gdyby nie leżało to w interesie nabywców. Po zakończeniu budowy syndyk przeniósłby na nich własność lokali. Niestety, obecnie nie są one wyłączone z masy upadłości. Żeby zmniejszyć ryzyko utraty pieniędzy powierzonych deweloperowi, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego zaleca zawarcie z nim umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Uwaga! Roszczenie z niej wynikające należy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości. Jak bardzo to jest ważne, pokazuje przykład klientów Leoparda. Nie wpisali oni roszczeń do księgi wieczystej, więc stracą mieszkania i najpewniej pieniądze, które powierzyli deweloperowi. Ten wziął pożyczkę od zagranicznego funduszu, której zabezpieczeniem była zabudowana już nieruchomość. Ponieważ jej księga wieczysta była czysta, fundusz chętnie pożyczył pieniądze. I teraz to jego, a nie mieszkańców syndyk spłaci w pierwszej kolejności.
Ponadto, jeśli zawrzemy umowę przedwstępną u notariusza, ten sprawdzi, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym zamierza budować mieszkania. A także - na nasze życzenie - notariusz zweryfikuje oświadczenie dewelopera o posiadanym pozwoleniu na budowę oraz to, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Ważne jest także ustalenie, czy hipoteka ustanowiona na nieruchomości zabezpiecza kredyt zaciągnięty na inwestycję, w ramach której ma powstać mieszkanie, czy też nieruchomość jest obciążona hipotekami z tytułu kredytów zaciągniętych na finansowanie innych inwestycji. Może to wskazywać na kłopoty dewelopera i świadczyć o jego słabej kondycji finansowej.
I jeszcze jedno: notariusz powinien zwrócić uwagę na tzw. klauzule niedozwolone, które często występują w zwykłych umowach cywilnoprawnych.
Uwaga! W Polskim Związku Firm Deweloperskich przyznają, że nie wszyscy deweloperzy informują swoich klientów o możliwości wyboru między umową cywilnoprawną a notarialną. Związek radzi wystrzegać się takich firm.
Udział kupujących mieszkania na wybranych etapach budowy (w proc.)
* do stanu zerowego; ** od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją; *** od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania; **** po oddaniu do użytkowania
Źródło: Home Broker
