Trzy razy pomyśl, zanim kupisz "dziurę w ziemi"

W większości krajów Unii Europejskiej prawo chroni klientów firm deweloperskich. U nas też obowiązuje prawo, ale silniejszego. W przypadku bankructwa dewelopera poszkodowanymi są więc głównie jego klienci. Jest jednak szansa, że za rok ich pieniądze będą o wiele bardziej bezpieczne
"Dziurą w ziemi" często określa się inwestycję, która dopiero się zaczęła. Jeśli nie finansuje jej bank, to powierzając deweloperowi swoje pieniądze w zamian za obietnicę wybudowania mieszkania, ryzykujesz ich utratę. Nikt nie da ci bowiem gwarancji, że budowa dobiegnie szczęśliwie do końca.

We Francji już w 1954 r. zakazano tego typu procederu. Ekspert Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Konrad Płochocki opowiada, że deweloper może sięgnąć po pieniądze klientów, ale najpierw musi na nich przenieść udział we własności gruntu. - Dzięki temu nabywcy stają się właścicielami tego, co powstaje na działce - wyjaśnia Płochocki.

To nie wszystko. Wpłaty są uzależnione od postępu robót. Dodatkowo deweloper musi wykazać się gwarancją bankową.

Także w Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci mogą być spokojni o swoje pieniądze, gdyż wpłacają je na rachunek powierniczy w banku. A dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że gdyby inwestycja nie wypaliła, odzyskają wpłacone zaliczki.

Z kolei w Danii i Szwecji deweloperom wolno sprzedawać wyłącznie gotowe mieszkania i domy. - Dla pełnego bezpieczeństwa uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny - mówi Płochocki. - Pieniądze kupujących trafiają do depozytu. Na konto dewelopera trafiają one dopiero po przeniesieniu własności.

Niestety, Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii, w których relacji deweloper-klient-bank nie regulują żadne przepisy. Co ciekawe, były podejmowane próby przygotowania ustawy mającej chronić klientów firm deweloperskich przed skutkami ich bankructwa. Pierwszy projekt takiej ustawy powstał wiosną 2002 r. Jednak utknął on w urzędniczych szufladach z powodu sporu Ministerstwa Infrastruktury z Ministerstwem Sprawiedliwości w kwestii upadłości. Chodzi m.in. o to, że z masy upadłościowej miałby być wyłączony obiekt objęty rachunkiem powierniczym, a syndyk musiałby kontynuować inwestycję (chyba że nie byłoby to ekonomicznie uzasadnione). Zresztą piach w tryby urzędniczej machiny sypali też deweloperzy i banki. Tym pierwszym nie podobało się to, że ów rachunek powierniczy miałby być obligatoryjny i do tego zamknięty. Wyjaśnię, że klient wpłacałby nań swoje pieniądze, a budowę finansowałby bank. Pieniądze z tego rachunku deweloper dostawałby dopiero po przewłaszczeniu nieruchomości. Problem w tym, że w momencie niepowodzenia inwestycji nikt oprócz klienta nie mógłby się czuć bezpieczny. Poszkodowane byłyby w tym wypadku banki i firmy wykonawcze.

O projekcie ustawy o ochronie nabywcy w transakcjach deweloperskich przypomniano sobie w Ministerstwie Budownictwa pięć lat później, kiedy resortem kierował Andrzej Aumiller z Samoobrony. Było to kilka miesięcy po premierze filmu Krzysztofa Krauzego "Plac Zbawiciela" (to bodaj najsłynniejsza historia ofiar plajty dewelopera).

Projekt Aumillera miał m.in. wymusić na deweloperach, aby w trakcie inwestycji wykazali się np. gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Alternatywą miał być rachunek powierniczy, ale już tylko tzw. otwarty. W tym przypadku bank wypłaca deweloperowi gromadzone na takim rachunku pieniądze klientów w miarę postępu robót. Oczywiście bank ma kontrolować, czy te pieniądze są wydawane przez dewelopera zgodnie z przeznaczeniem. Ustawa miała też wprowadzić wymóg zawierania umów przedwstępnych wyłącznie w formie aktu notarialnego, które lepiej chronią nabywców mieszkań np. w przypadku upadłości dewelopera.

Niestety, kiedy Aumiller przestał być ministrem, sprawa ustawy przestała być priorytetem. Co prawda po przejęciu władzy przez koalicję PO-PSL wiceminister infrastruktury Olgierd Dziekoński obiecał cały pakiet ustaw mających wesprzeć zorganizowane budownictwo mieszkaniowe. Jedna z tych ustaw miałaby zobowiązać deweloperów do podawania określonych informacji o sobie i o inwestycji. Rachunek powierniczy miałby być dobrowolny. Uzasadniano to tym, że gdyby miał być on obligatoryjny, to liczba inwestycji mieszkaniowych spadłaby dramatycznie. Po prostu nieliczne firmy mogłoby liczyć na finansowanie inwestycji przez banki.

Kawa na ławę

Sęk w tym, że do tej pory resort nic nie zrobił w tej sprawie. Jest jednak szansa, że urzędników wyręczy Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego, która wspólnie z bankami wzięła się do opracowania projektu ustawy.

- Globalny kryzys spowodował, że temat stal się bardziej aktualny. W całej UE widać tendencję do nakładania obowiązków czytelnego informowania o warunkach inwestycji deweloperskich oraz o ryzykach, z którymi wiąże się nabywanie nieistniejącej jeszcze nieruchomości - mówi Konrad Płochocki.

Dowiedzieliśmy się, że gotowy jest już arkusz informacyjny dewelopera, który miałby zawierać informacje o inwestycji w mieszkanie wspomaganej kredytem hipotecznym. - Będą to informacje kluczowe, niezbędne minimum, aby móc zrozumieć ofertę dewelopera również od strony formalnej, w tym ocenić zalety, wady i ryzyka - mówi Płochocki. I zapewnia, że dane będą podane w sposób przejrzysty, czytelny i łatwy do zrozumienia. Dzięki temu inwestycje będzie można porównywać. Poza tym w arkuszu informacyjnym dewelopera znajdą się najważniejsze informacje finansowe potwierdzające stabilność i dewelopera, i finansowanego przedsięwzięcia. Ułatwi to bankom podjęcie decyzji kredytowej.

Uwaga! Za wprowadzenie w błąd nabywców czy finansujących ich banków deweloperowi grozić będą sankcje finansowe i karne.

W szczególności arkusz ma jasno pokazać np., czy deweloper jest właścicielem działki i ma prawomocne pozwolenie na budowę. Nie będzie więc mógł wymigać od kary, jeśli budowa opóźni się np. wskutek zaskarżenia tego pozwolenia. Deweloper poda też konkretną datę przeniesienia własności lokalu, a nie oddania kluczy do lokalu.

Projekt arkuszu informacyjnego dewelopera opublikujemy na naszej stronie internetowej:

Jak chronić pieniądze?

W Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego twierdzą, że arkusz informacyjny dewelopera mógłby zacząć obowiązywać jeszcze w tym roku. Dłużej poczekamy na ustawę kompleksowo regulującą stosunki pomiędzy nabywcą i deweloperem, a także bankiem finansującym inwestycję. Chodzi zwłaszcza o kwestię ochrony nabywców mieszkań na wypadek upadłości dewelopera. Miałby on do wyboru jedną z czterech możliwości: rachunek powierniczy, gwarancję instytucji finansowej zwrotu wpłat, ubezpieczenie zwrotu wpłat, gwarancję wypłaty środków na ukończenie.

W założeniu ustawa ma także umożliwić deweloperom bezpieczny wynajem wybudowanych, a nie sprzedanych mieszkań (ma się to przyczynić do większego bezpieczeństwa obsługi zaciągniętych kredytów inwestycyjnych ).

Dodajmy, że stronami umowy o rachunku powierniczym byłby nie tylko bank i deweloper, ale także jego klienci, dzięki czemu będą mieli kontrolę nad tym, co dzieje się z ich pieniędzmi.

Obecnie nie mają oni takiej możliwości, bo - zgodnie z art. 59 prawa bankowego - taka umowa jest zawierana tylko pomiędzy deweloperem a bankiem. Tak więc właścicielem rachunku powierniczego jest deweloper, a bank jest zobowiązany do realizowania jego dyspozycji. Oczywiście zgodnymi z umową o prowadzenie rachunku.

Płochocki podkreśla, że bank nie jest związany żadnym stosunkiem prawnym z klientem, który wpłaca nań swoje pieniądze. Jego łączy umowa z deweloperem, w której powierza mu swoje środki, a deweloper określa, w jakich sytuacjach będzie po nie sięgał. - Może się więc zdarzyć, że deweloper zażąda zmiany umowy z bankiem, aby pobrać środki wcześniej niż to pierwotnie ustalono. Bank nie znając zobowiązań dewelopera względem klientów, zgodzi się na taką zmianę. Co więcej bank, w myśl tajemnicy bankowej, nie może ich poinformować o tej zmianie - ostrzega ekspert Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

Bank umywa ręce

O tym, że rachunek powierniczy daje jedynie iluzję bezpieczeństwa, przekonali się klienci małej szczecińskiej spółki deweloperskiej Management. Na swojej stronie internetowej poinformowała, że "ściśle współpracuje z Bankiem Ochrony Środowiska" oraz, że "w celu realizacji przedsięwzięcia, inwestycje są prowadzone w oparciu o rachunek powierniczy". Deweloper zapewnia, że "system realizacji inwestycji w oparciu o rachunek powierniczy jest nowoczesnym narzędziem finansowym zapewniającym kupującemu 100-proc. gwarancję spożytkowania ich środków w całości zgodnie z przeznaczeniem".

Niestety, mieszkań zaczętych w 2006 r. nie ma do dziś, a deweloper stoi na progu bankructwa (BOŚ złożył wniosek o upadłość tej firmy). Magdalena Kosobucka, która reprezentuje 100 poszkodowanych wspomina, że właśnie ze względu na rachunek powierniczy zdecydowali się powierzyć pieniądze deweloperowi. Ten miał bowiem po nie sięgać w miarę postępu robót. Mimo że ludzie ci wpłacili na rachunek 30-80 proc. ceny mieszkań, dwa budynki są postawione tylko prawie w 15 proc. (fundamenty i partery), a trzeci nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie.

- Gdzie są nasze pieniądze? - zastanawia się Kosobucka. Przypuszcza, że wypłacane były, zamiast po wykonaniu danego etapu budowy przez dewelopera na bieżąco i bez należytej kontroli na wszelkiego rodzaju wydatki inwestycyjne i administracyjne.

Anna Pietruszewska jest jedną z poszkodowanych, którzy domagają się od BOŚ odszkodowania w wysokości wpłaty na konto rachunku powierniczego. Reprezentująca ją Zawisza Wyssogota-Zakrzewski z Kancelarii Prawnej "Veritas" ocenia, że prawdopodobnie niemal jedna trzecia pieniędzy, które bank przekazywał na inwestycję szły na cele z nią niezwiązane. A bank tego nie kontrolował. Tymczasem jego rolą powinno być pilnowanie, aby nie doszło do wypłaty pieniędzy powiernikowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji potwierdzającej wykonanie usługi - w tym wypadku aż nie skończy kolejnego etapu budowy.

Kosobucka opowiada, że poszkodowani pozaciągali kredyty w różnych bankach, w tym w BOŚ. Jednak gdy ten zorientował się, że deweloper ma problemy, wstrzymał swoim klientom wypłatę kolejnych transz kredytu. Natomiast inne banki jeszcze przez kilka miesięcy zasilały rachunek powierniczy, czym powiększały straty nieświadomych niebezpieczeństwa klientów (deweloper uspokajał ich, że problemy są chwilowe).

Co na to BOŚ? Oczywiście ani myśli wypłacać odszkodowań. - O sprawie zadecyduje sąd, czekamy, jaki będzie jego wyrok - stwierdził Piotr Lemberg, rzecznik prasowy tego banku. Jaki więc będzie finał całej sprawy? Inwestycję najprawdopodobniej przejmie syndyk. - Wierzymy, że podejmie on wszelkie działania, które uwzględniać będą interesy wierzycieli: nabywców lokalu i BOŚ, któremu spółka też jest winna pieniądze - mówi Lamberg.

Nabywcy niewybudowanych mieszkań skierowali zawiadomienie o uzasadnionym podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez dewelopera do Prokuratury Rejonowej w Szczecinie. Śledztwo cały czas trwa, analizowane są kolejne wątki sprawy.

Trzy razy pomyśl

W najbliższych miesiącach nastąpi wysyp nowych inwestycji deweloperskich. Najpewniej mieszkania w nich będą tańsze od gotowych, które można kupić na rynku wtórnym. Jeśli więc zdecydujesz się na zakup mieszkania, które ma być oddane do użytku za rok czy nawet za dwa lata, musisz wziąć pod uwagę ryzyko związane z tym przedsięwzięciem. Pamiętaj, że to ryzyko można jedynie zminimalizować. Jak?

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, deweloper plajtuje, gdy nie ma pieniędzy na kontynuację budowy. Należy więc sprawdzić, czy firma uzyskała kredytowanie swojej inwestycji. Jeśli tak, wówczas ryzyko, że jej nie dokończy z powodu braku środków finansowych, jest o wiele mniejsze.

Należy się też wystrzegać nowicjuszy. Stosunkowo bezpieczne są te, które działalność deweloperską prowadzą od dawna w sposób profesjonalny i ciągły. Sytuacja finansowa tych firm po kilku latach koniunktury powinna więc być dobra. A jeśli któraś z nich ma kłopoty ze sfinansowaniem projektu, to go po prostu nie zaczyna.

Uwaga! Możesz oszczędzić sobie emocji, kupując gotowe, choć być może nieco droższe mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Jest ich na nim zatrzęsienie. Takie mieszkania i domy oferują też ostatnio deweloperzy. Ponadto można je kupić, czasem taniej, z drugiej ręki, czyli od inwestorów, którzy w poprzednich trzech latach kupowali mieszkania, a teraz je sprzedają na rynku wtórnym.