Serwis GazetaDom.pl od września 2006 roku zajmuje pozycję lidera w polskim internecie w kategorii Budownictwo i Nieruchomości. Miesięcznie odwiedza go prawie 900 tys. użytkowników, którzy wykonują ponad 15 mln odsłon. Serwis wspólnie ze środowym dodatkiem do Gazety Wyborczej, "Gazeta Dom", proponuje ogłoszeniodawcom ofertę dwumedialną.
REAS jest ekspertem i doradcą w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Od 1997 REAS opracowuje cykliczne raporty o rynkach mieszkaniowych największych polskich miast. W skład zespołu REAS wchodzą czołowi polscy specjaliści w zakresie badań rynku, projektowania, zarządzania projektem mieszkaniowym, finansowania inwestycji, marketingu i sprzedaży, a także rozwoju miast i mieszkalnictwa. Jako doradcy Banku Światowego i Rządu RP partnerzy REAS od początku lat dziewięćdziesiątych aktywnie brali udział w reformowaniu sektora mieszkaniowego.
Autorką raportu jest Monika Bazyl, odpowiedzialna w REAS m.in. za analizę statystyczną danych na potrzeby raportów rynkowych. Jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na kierunku Metody Ilościowe w Ekonomii i Systemy Informacyjne.
Niniejsze opracowanie zostało przygotowane w oparciu o 39104 ofert sprzedaży w sześciu aglomeracjach Polski oraz 14473 ofert wynajmu mieszkań w czterech miastach Polski znajdujących się w serwisie GazetaDom.pl w dniu 21 czerwca 2007r. Oferty przed analizą zostały poddane weryfikacji w celu odseparowania błędnie wpisanych danych.
Warto zwrócić uwagę, że ceny ofertowe zazwyczaj są wyższe od ostatecznych cen transakcyjnych. Szacuje się, że ceny wywoławcze są wyższe od ostatecznych o 1% - 5%.
Opracowanie ma charakter ogólny i nie może być traktowane jako usługa doradcza. Zachęcamy Czytelnika do zasięgnięcia porady u doświadczonego specjalisty przed podjęciem decyzji o inwestowaniu.
Uwagi oraz pytania dotyczące poniższego opracowania, prosimy kierować pod adres gazeta@reas.pl.
Oczekiwania wzrostu cen
Chociaż agencje nieruchomości twierdzą, że ceny transakcyjne mieszkań zaczynają spadać, to jednak średnie ceny ofert z serwisu gazetadom.pl nadal rosną. Rozbieżność ta wynika z faktu, że ceny ofertowe odzwierciedlają oczekiwania strony sprzedającej. Jak powiedział jeden z ekonomistów: średnia cena jest "przeciętnym poglądem na temat oczekiwanego przeciętnego poglądu". Co prawda miał na myśli kursy akcji, jednak to samo dotyczy cen nieruchomości, w szczególności w okresie szaleńczych zmian na rynku. Sprzedający musi przeanalizować nie tylko potencjalne zachowanie kupujących, ale także ewentualny ruch pozostałych sprzedających. Jeśli uzna, że zarówno wszyscy klienci, jak i pozostali sprzedający są świadomi rosnących cen, to ze spokojem podniesie też cenę swojej oferty, bo wie, że i tak znajdzie nabywcę. Jeśli natomiast na podstawie sygnałów rynkowych stwierdzi, że klienci nie wierzą w dalszy wzrost cen, to nie podniesie, a może nawet obniży cenę swojej oferty. Jeśli dojdzie wręcz do wniosku, że pozostali sprzedający też mogą zacząć obniżać swoje ceny, to obniży swoją cenę na tyle, żeby sprzedać jak najszybciej, zanim będzie za późno...
Zatem jaki był "przeciętny oczekiwany pogląd" sprzedających na temat średnich cen sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym? W Warszawie średnia cena ofertowa w lipcu wyniosła 9333zł/mkw. i praktycznie się nie zmieniła w porównaniu z czerwcem.
Mapa 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w aglomeracjach o największej liczbie ogłoszeń - lipiec 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Ponad dwukrotnie niższa jest średnia cena ofert w Częstochowie, Gliwicach czy Bydgoszczy. We Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście sprzedający uznali, że w lipcu można podnieść ceny średnio o 2%. Najwyższą dynamikę zachowały nadal Poznań i Katowice, chociaż był to wzrost na poziomie 4%-3% (lipiec w stosunku do czerwca) a nie 10%-7% (czerwiec w stosunku do maja).
Wykres 1. Zmiana ceny średniej ofertowej (w zł/m2) w stosunku do poprzedniego miesiąca (czerwiec, lipiec 2007)
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Co można kupić za 4 - 6 tys. zł/mkw.
W Warszawie za cenę 4 - 6 tys. zł/mkw. można kupić mieszkanie w dzielnicy Praga Północ, albo w bardzo odległej lokalizacji np. na Targówku, Białołęce czy w Wesołej. Mieszkania w tej cenie stanowią najtańszą ofertę rynku w Warszawie, jest ich ok. 2%. Dla kontrastu, w Częstochowie osoba gotowa na taki wydatek może przebierać w najdroższych ofertach (stanowiących 30% podaży). Ofert sprzedaży w cenie 2 - 4 tys. zł/mkw. w Katowicach, Bydgoszczy, Gliwicach czy Częstochowie jest sporo. Stanowią tam połowę lub nawet większą część wszystkich ofert. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu ofert w tym przedziale cenowym praktycznie nie ma. W tych miastach przeważają mieszkania w cenie 6 - 8 tys. zł/mkw. oraz 8 - 10 tys. zł/mkw.
Wykres 2. Ceny ofertowe w dziewięciu polskich aglomeracjach - lipiec 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Warszawa: mieszkania na wynajem są większe od lokali na sprzedaż
Wśród ofert sprzedaży w Warszawie przeważały mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 40 - 50 mkw. Stanowiły one 16% całej oferty. Ogółem lokale 2-pokojowe stanowiły 46% oferty, 3-pokojowe - 35% oferty, a 1-pokojowe - 18% oferty. Jak widać na poniższym wykresie, wśród ofert zdarzały się mieszkania 3-pokojowe zarówno o powierzchni 100-110 mkw. jak i 40-50 mkw. Najmniejsze lokale pochodzą głównie z centralnych dzielnic stolicy: Śródmieścia, Woli, Ochoty, Żoliborza jak również z Mokotowa.
Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie (pod względem powierzchni i liczby pokoi) w lipcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Struktura ofert najmu w Warszawie jest podobna, chociaż w lipcu na wynajem oferowano najwięcej mieszkań dwupokojowych o powierzchni 50 - 60 mkw. (16%). Ogółem wśród ofert najmu przeważały lokale 2-pokojowe (48%). Mieszkania 3-pokojowe stanowiły w lipcu 31% oferty, a 1-pokojowe - 20% oferty. Można powiedzieć, że do najmu trafiają lokale o większej powierzchni niż do sprzedaży. Mieszkania o powierzchni 30-50 mkw. stanowiły 42% ofert sprzedaży i tylko 34% ofert najmu. Natomiast mieszkania o powierzchni od 80 do 150 mkw. stanowią tylko 9% ofert sprzedaży i aż 17% ofert najmu.
Wykres 4. Struktura ofert najmu mieszkań w Warszawie (pod względem powierzchni i liczby pokoi) w lipcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Najdrożej metr wynajmuje się w kawalerkach
Średnia stawka najmu za metr kwadratowy najwyższa jest w Warszawie, gdzie wynosi 41 zł/mkw., podobnie jak przed miesiącem. Równie drogie są oferty najmu we Wrocławiu, gdzie średnia za metr wyniosła w lipcu 38zł. Jeśli policzyć osobno średnie dla mieszkań o danej liczbie pokoi, to okaże się, że zazwyczaj metr najdrożej wynajmowany jest w mieszkaniach jednopokojowych. Różnice są niewielkie, jednak prawidłowość ta jest zachowana w trzech z czterech rozpatrywanych miast. Wyjątkiem są Katowice gdzie średnia stawka za metr jest najwyższa w mieszkaniach trzypokojowych
Wykres 5. Średnie stawki najmu w zł/mkw. w lipcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 6. Średnie stawki najmu w zł/mkw. w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu - lipiec 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
