Ceny mieszkań jak zaczarowane

To już czwarty z rzędu kwartał stabilnych cen na wtórnym rynku mieszkaniowym. Tak długiego okresu stabilizacji nie obserwowano od ponad 10 lat. Na przestrzeni roku w dużych miastach występowały wahania cen najwyżej 1-2 -procentowe - to w górę, to w dół, co w efekcie dawało wyrównany poziom.

Sprzedający, którzy wcześniej obniżyli cenę ofertową mieszkania, nie byli skłonni do negocjacji i kolejnych obniżek; jeżeli godzili się na korektę w dół, to najwyżej o kilka procent. Natomiast jeżeli mieszkanie utrzymywało się w ofercie dłuższy czas, rok albo dłużej, to łatwiej można było wynegocjować obniżkę nawet do 10%.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego, w popularnym standardzie, w największych miastach:

1-pokojowe - do 170 tys. zł
2-pokojowe - do 250 tys. zł
3-pokojowe - do 300 tys. zł

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnym, w popularnym standardzie:

 

Warszawa  - 8100 zł/ mkw.

Kraków  - 6400 zł / mkw.
Wrocław  - 5800 zł/ mkw.
Gdańsk  - 5700 zł/ mkw.
Poznań  - 5600 zł/ mkw.
Katowice  - 4200 zł/ mkw.

 

Popyt

 

W bilansie 12 miesięcy popyt jest w stanie równowagi, chociaż w kolejnych miesiącach przebiegał „sinusoidalnie” - na zmianę rósł i spadał. Prognozowana na ostatni kwartał 2014 roku presja zakupowa nie wystąpiła w spodziewanym nasileniu, chociaż w 2015 roku banki będą wymagały od kredytobiorców 10% wkładu własnego zamiast dotychczasowych 5%.

Podobnie jak w poprzednich latach, utrzymał się największy popyt na mieszkania 2- i 3-pokojowe, w nowym budownictwie, tzn. z ostatnich 20 lat, rozkładowe, z wydzieloną kuchnią - zwłaszcza jeśli zakup jest inwestycją na wynajem.

Wzrósł popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty, ale w zadbanych budynkach po modernizacji (ocieplone, odnowiona elewacja, czysta klatka, brak zsypów na śmieci) - mieszkania w blokach są nadal tańsze o około 15%.

Spadł natomiast popyt na kawalerki w lokalizacjach odległych od centrum, ponieważ są trudne do wynajmu, a kupno tych małych mieszkań najczęściej traktowane jest jako inwestycja przynosząca dochód.

Utrzymuje się grupa klientów zdecydowanie szukający mieszkań w kamienicach, pod warunkiem dobrego stanu technicznego oraz dobrej lokalizacji.

Podaż


Podaż mieszkań jest kilkunastokrotnie wyższa niż popyt (wg danych WGN). Oferta jest bardzo szeroka, zarówno na rynku pierwotnym jaki wtórnym. Kupującym niespieszno z ostateczną decyzją, przebierają w ofertach i wybierają z namysłem, chyba, że pojawia się jakaś bardzo atrakcyjna oferta.

Program MdM a rynek wtórny

Już z końcem 2013 roku pojawiły się obawy, że nowy program MdM, obsługujący tylko rynek pierwotny, przyczyni się do przyhamowania popytu na mieszkania używane. Jednak niskie limity cenowe w MdM i brak dopasowanej oferty deweloperskiej przyhamowały odpływ klientów z rynku wtórnego. Pomimo, że w ciągu kolejnych kwartałów deweloperzy przystosowali swoją ofertę do MdM opuszczając ceny, rynek wtórny nie ucierpiał. Popyt utrzymywał się na bieżąco, ponieważ ceny używanych mieszkań są nadal konkurencyjne w stosunku do nowych, które jeśli kosztują mniej, to są w standardzie deweloperskim, czyli wymagają doinwestowania.

Czas sprzedaży


Zależy od relacji ceny do standardu oferty. Jeśli cena jest atrakcyjna dla kupującego, mieszkanie potrafi sprzedać się w krótkim czasie, liczonym w tygodniach, a nawet dniach. Mieszkania o zawyżonych cenach zalegają w ofercie latami.

Co trudniej sprzedać?


Trudniej sprzedają się duże 4- i 5-pokojowe mieszkania; również lokale na parterach budynków w standardowej zabudowie - wyjątkiem są strzeżone osiedla z ogródkami przynależnymi lokalom w przyziemiu; popytem nie cieszą się też lokalizacje na ostatnich kondygnacjach w bardzo wysokich wielkopłytowych blokach; także mieszkania na 4 piętrze w 4-piętrowym bloku bez windy (jest takich spora pula z czasów PRL) - tu nawet młodzi ludzie mają opory, tłumacząc, że uciążliwe jest wnoszenie po schodach np. roweru, a dla młodych rodziców dźwiganie wózka z bobasem.

Nie ma zainteresowania mieszkaniami w zaniedbanych, zwłaszcza komunalnych kamienicach, nawet przy niskiej cenie ofertowej. Bo cóż z tego, że podniesie się standard mieszkania, kiedy nie ma się wpływu na polepszenie standardu samego budynku (klatka schodowa, elewacja, podwórze).

Co przyciąga uwagę kupujących?

Standardowo poszukiwanie mieszkania rozpoczyna się od następujących kryteriów: liczba pokoi w korelacji z ceną i powierzchnią, lokalizacja - najchętniej z dobrą komunikacją miejską, czas powstania budynku - preferowany do około 20 lat wstecz.

Gdy cena jest zbyt wysoka jak na możliwości kupujących, pod uwagę biorą bloki z wielkiej płyty, ale w dobrym standardzie po modernizacji. Wielkopłytowe osiedla z czasów PRL-u mają swoje atuty: niską gęstość zabudowy - czego nie można powiedzieć o niektórych realizacjach deweloperskich wyżyłowanych pod kątem PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkań w stosunku do wielkości działki); dobrą lokalizację w centrach miast w sąsiedztwie pełnej infrastruktury usługowej i komunikacyjnej, a jednocześnie w otoczeniu rozwiniętych terenów zielonych - bo narzucały to ówczesne normatywy urbanistyczne.

Przy wyborze mieszkania ważnym atutem jest dodatkowe pomieszczenie, typu komórka lokatorska, gdzie można trzymać rower czy wózek dziecięcy. Dla większości w przypadku mieszkań na nowym osiedlu bardzo istotne jest miejsce postojowe w podziemnym garażu lub na parkingu na posesji.

Prognoza

Jeżeli podaż na rynku pierwotnym będzie nadal rosła, a liczba rozpoczynanych nowych inwestycji i pozwoleń na budowę na to wskazuje, to ceny powinny być nadal stabilne. Ale często w tak długiej perspektywie czasu jak rok, może pojawić się jakiś nieprzewidziany czynnik, który nieoczekiwanie zmieni sytuację.

http://pprn.pl/wp-content/uploads/2011/03/Logo-WGN.jpg

Szukasz mieszkania? Sprawdź nasze oferty

Chcesz wynająć lokal użytkowy? Zobacz ogłoszenia na Domiporta.pl

Więcej o: