Główny Urząd Statystyczny opublikował kompleksowy raport podsumowujący stan zasobów mieszkaniowych w Polsce na koniec 2024 roku. Dokument ten jest czymś więcej niż tylko zbiorem tabel – to fotografia zmian cywilizacyjnych, jakie zaszły w naszym kraju w ciągu ostatniej dekady. Z danych wyłania się obraz Polski dwóch prędkości: z jednej strony dynamicznie rośnie standard wykończenia i metraż, z drugiej – koszty eksploatacji stają się coraz większym obciążeniem dla domowych budżetów, a problem przeludnienia wciąż stawia nas w ogonie Europy.
Na koniec minionego roku zasoby mieszkaniowe w Polsce liczyły prawie 16 mln lokali. Zdecydowana większość, bo aż 67,9 proc., znajduje się na obszarach miejskich. Co ciekawe, postępuje koncentracja zasobów w największych metropoliach. Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław i Poznań skupiają w swoich granicach niemal jedną czwartą (24,4 proc.) wszystkich miejskich zasobów mieszkaniowych w kraju. To tam bije serce rynku nieruchomości, ale to również tam ceny zakupu i najmu są najwyższe.
Interesująco przedstawia się kwestia metrażu. Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosiła w 2024 roku 75,6 mkw. Statystyka ta jednak mocno zależy od lokalizacji. Mieszkania na wsi są przeciętnie aż o 33,2 mkw. większe niż te w miastach. Wynika to oczywiście z dominacji budownictwa jednorodzinnego na terenach wiejskich, podczas gdy miasta pną się w górę w budownictwie wielorodzinnym.
W perspektywie ostatniej dekady (2014-2024) widać wyraźną poprawę warunków. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania zwiększyła się o 2,2 mkw., ale co ważniejsze – powierzchnia przypadająca na jedną osobę wzrosła aż o 5,5 mkw. W miastach mamy teraz średnio do dyspozycji 31,6 mkw. na osobę, a na wsi – 33,0 mkw.
Jakość życia: Gonimy Europę, ale powoli
Wskaźnikiem, który najlepiej obrazuje dostępność mieszkań, jest liczba lokali przypadająca na 1000 mieszkańców. Tu progres jest niezaprzeczalny. W 2014 roku wskaźnik ten wynosił 363, by w 2024 roku osiągnąć poziom 426. To duży skok, który teoretycznie powinien przekładać się na większą łatwość w znalezieniu własnego "M".
Jednak GUS zwraca uwagę na metodologię unijną, która jest dla nas mniej łaskawa. Według Eurostatu kluczowa jest liczba pokoi na osobę (bez wliczania kuchni, co często robi się w polskich statystykach jako "izby"). Średnia unijna to 1,7 pokoju na osobę. W Polsce ten wskaźnik wynosi zaledwie 1,2. To stawia nas w grupie państw Europy Środkowo-Wschodniej, które wciąż mają sporo do nadrobienia względem Zachodu.
Problem przeludnienia, choć maleje, nadal jest dotkliwy. W 2024 roku w przeludnionych mieszkaniach żyło 33,7 proc. populacji Polski. To wciąż co trzeci Polak, który nie ma zapewnionej odpowiedniej przestrzeni życiowej według standardów europejskich. Zjawisko to ma jednak tendencję spadkową, co jest dobrą wiadomością.
Na drugim biegunie mamy zjawisko mieszkań "nisko zaludnionych", czyli takich, które są zbyt duże w stosunku do potrzeb mieszkańców (np. samotni seniorzy w dużych domach). Na wsiach odsetek ten rośnie i wynosił w 2024 roku 22,2 proc., podczas gdy w dużych miastach utrzymuje się poniżej 10 proc. To pokazuje demograficzny problem wyludniania się polskiej prowincji.
Ostatnia dekada to czas nadrabiania zaległości w infrastrukturze technicznej. Statystyki GUS pokazują, że "Polska bez łazienki" odchodzi w przeszłość. Na koniec 2024 roku w wodociąg wyposażonych było 97,8 proc. mieszkań, w ustęp spłukiwany 95,3 proc., a w łazienkę 93,9 proc.
Największa rewolucja dokonała się w dostępie do gazu sieciowego na wsiach. O ile w skali kraju wzrost liczby mieszkań z gazem z sieci wyniósł 21 proc. w porównaniu do 2014 roku, to na obszarach wiejskich skok ten wyniósł aż 72,2 proc. Mimo to dysproporcje nadal są widoczne – różnica w dostępie do sieci gazowej między miastem a wsią wynosi blisko 40 punktów procentowych.
Podobnie wygląda sytuacja z kanalizacją. Długość sieci kanalizacyjnej rosła szybciej (o 30 proc.) niż wodociągowej (o 11 proc.), co jest efektem nadrabiania wieloletnich zaniedbań. Na wsiach wciąż jednak dominują rozwiązania indywidualne – funkcjonuje tam prawie 2,5 mln przydomowych systemów odprowadzania ścieków, z czego ponad 80 proc. to niestety wciąż tradycyjne szamba (zbiorniki bezodpływowe).
Koszty utrzymania: Portfele Polaków krwawią
Najbardziej bolesną częścią raportu GUS jest sekcja dotycząca finansów. Utrzymanie mieszkania w Polsce staje się coraz droższe, a dynamika wzrostu kosztów wyprzedza w wielu przypadkach wzrost wynagrodzeń.
Roczne koszty utrzymania zasobów lokalowych (w budynkach administrowanych) wyniosły w Polsce 59,7 mld zł. To wzrost aż o 23,5 proc. w porównaniu do roku 2022. Jeszcze drastyczniej wygląda sytuacja w przypadku samych usług komunalnych – tutaj koszty poszybowały w górę o 30,1 proc.
Co drenuje nasze kieszenie najbardziej? Bezapelacyjnie ciepło. W strukturze kosztów usług komunalnych aż 62,9 proc. stanowią opłaty za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę. To właśnie te pozycje na rachunkach są "zabójcami" domowych budżetów.
Wysokie koszty ogrzewania prowadzą do zjawisk, które jeszcze niedawno były marginalne. Coraz częściej mówi się o tzw. "pasożytnictwie cieplnym". Zjawisko to polega na całkowitym zakręcaniu grzejników w mieszkaniach w blokach i ogrzewaniu się ciepłem przenikającym przez ściany od sąsiadów. W obliczu rosnących o ponad 30 proc. kosztów mediów, lokatorzy szukają oszczędności za wszelką cenę, co prowadzi do konfliktów wewnątrz wspólnot i spółdzielni. Choć raport GUS skupia się na danych makro, to właśnie te liczby – 62,9 proc. kosztów generowanych przez ciepło – tłumaczą desperackie strategie oszczędnościowe Polaków.
Struktura ogrzewania w Polsce wciąż jest problematyczna. Choć rośnie udział gazu, to w produkcji energii cieplnej dla budynków mieszkalnych nadal dominują paliwa stałe (węgiel) z udziałem 56,0 proc.
Rosnące koszty życia przekładają się bezpośrednio na zadłużenie lokatorów. Na koniec 2024 roku zaległości w opłatach występowały w 22,8 proc. mieszkań (spośród 8,3 mln badanych). Łączna kwota długu wraz z odsetkami to gigantyczna suma 8,6 mld zł.
Kto nie płaci? Raport GUS wskazuje precyzyjnie: największy problem z terminowością mają lokatorzy mieszkań komunalnych (gminnych). To oni odpowiadają za 65,8 proc. kwoty całego zadłużenia mieszkaniowego w Polsce. Jest to o tyle alarmujące, że mieszkania te z założenia mają pełnić funkcję socjalną i pomocową.
Konsekwencje są brutalne. W 2024 roku toczyło się 13 tysięcy sądowych postępowań eksmisyjnych. Aż trzy czwarte z nich dotyczyło lokatorów mieszkań gminnych. Wykonano 3,9 tys. eksmisji, z czego niemal 80 proc. właśnie z lokali komunalnych. To pokazuje, że system mieszkalnictwa wspomaganego przez państwo boryka się z ogromną niewydolnością finansową.
Jednocześnie spada liczba osób otrzymujących dodatki mieszkaniowe – w ciągu dekady skurczyła się ona o ponad 44 proc. Z jednej strony może to świadczyć o wzroście dochodów części społeczeństwa, z drugiej – o niedostosowaniu progów dochodowych uprawniających do pomocy. Przeciętna wysokość dodatku wzrosła co prawda do 329,2 zł (o 60 proc. w dekadę), ale przy obecnej inflacji i wzroście kosztów mediów o 30 proc. w dwa lata, jest to kropla w morzu potrzeb.
Własność prywatna dominuje, grunty znikają
Struktura własnościowa polskich mieszkań jest jasna: Polacy chcą mieszkać "na swoim". Wśród badanych lokali prawie 60 proc. to własność osób fizycznych we wspólnotach. Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają 28,2 proc. zasobów, a gminy zaledwie 11,2 proc.
Ten trend prywatyzacji postępuje. W latach 2023-2024 osobom fizycznym sprzedano kolejne 91 tys. mieszkań. Gminy wyzbywają się zasobów, a jednocześnie mają trudności z budową nowych lokali pod wynajem. Dlaczego?
Odpowiedź tkwi w ziemi. Gminy posiadają w swoim zasobie 24,3 tys. hektarów gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jednak aż 75,7 proc. tych terenów przeznaczonych jest pod budownictwo jednorodzinne. Co więcej, samorządy chętniej sprzedają ziemię deweloperom lub osobom prywatnym niż przeznaczają ją pod budownictwo społeczne.
Statystyka jest tu bezlitosna: z gruntów przekazanych inwestorom w 2024 roku, prawie 70 proc. trafiło pod budowę domów prywatnych, a 23,5 proc. do deweloperów. Pod budownictwo komunalne przekazano zaledwie 4 proc. gruntów, a pod TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) – symboliczny 1 proc.
Podsumowanie: Dwa oblicza polskiego mieszkalnictwa
Raport GUS za 2024 rok rysuje obraz słodko-gorzki. Z perspektywy inżynierskiej i sanitarnej, Polska dokonała ogromnego skoku. Mieszkania są większe, lepiej wyposażone, a sieć gazowa i kanalizacyjna dociera coraz głębiej na wieś. Mit o "Polsce B" w kontekście dostępu do toalety czy bieżącej wody odchodzi do lamusa.
Z perspektywy ekonomicznej sytuacja jest jednak coraz trudniejsza. Koszty "życia w murach" rosną szybciej niż kiedykolwiek, a ciężar utrzymania nieruchomości staje się dominującą pozycją w budżetach domowych, zwłaszcza w obliczu rosnących cen energii cieplnej. Dominacja rynkowego modelu budownictwa przy jednoczesnym marginalizowaniu budownictwa społecznego sprawia, że osoby mniej zamożne wpadają w spiralę zadłużenia, co widać po statystykach długów w lokalach komunalnych.
Polska mieszkaniówka w 2024 roku jest więc bardziej komfortowa i przestronna, ale jednocześnie droższa i bardziej bezwzględna dla dłużników niż dekadę temu.
