Przykładem, który obrazuje skalę problemu, jest historia Edyty Wroszkowskiej. Kobieta wraz z mężem zainwestowała w nieruchomość po latach ciężkiej pracy, przeprowadzając w niej generalny remont przed wpuszczeniem pierwszych lokatorów. Niestety, standard wykończenia nie został uszanowany. Zamiast zysków, pojawiły się straty, których nie pokryła nawet pobrana kaucja.
– Mieszkanie nie było sprzątane przez cały okres najmu. Połamane krzesła, zniszczone listwy podłogowe, pęknięta deska od sedesu, przypalenia od papierosów… Nie były to normalne ślady użytkowania – wylicza właścicielka w rozmowie z mediami.
Inwestorka zwraca uwagę na drastyczny stan higieniczny lokalu, który wykraczał poza standardowe zużycie.
– Kanapa była tak brudna, jakby ktoś oblepiony błotem na niej siadał. Ciężko to opisać. Było mi po ludzku przykro, że ktoś w tak krótkim czasie zniszczył naszą pracę – dodaje Wroszkowska.
Sytuację pogorszył fakt, że najemca zerwał umowę z dnia na dzień, nie regulując czynszu za ostatni miesiąc. Właściciele, którzy rzetelnie odprowadzali podatki do urzędu skarbowego, zostali z problemem sami, a hejt w mediach społecznościowych po opublikowaniu nagrania zniszczeń tylko dołożył im stresu.
Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że kreatywność nieuczciwych najemców w ukrywaniu szkód potrafi zaskoczyć nawet doświadczonych zarządców. Anna Kucharska, specjalistka od rynku nieruchomości, przytacza historię właściciela, który początkowo ucieszył się z "prezentu" od wyprowadzających się lokatorów. Zakupili oni nowy dywan, co wydawało się miłym gestem.
– Niestety, kiedy go odsunął, okazało się, że w tym miejscu znajduje się dziura w podłodze, do tego drewnianej, więc jej naprawa kosztowała go kilka ładnych tysięcy – wspomina Anna Kucharska cytowana przez WP.
Koszty napraw w obecnych warunkach rynkowych potrafią drastycznie obniżyć stopę zwrotu z inwestycji (ROI). Drobne z pozoru uszkodzenia, takie jak pęknięta muszla klozetowa za kilkaset złotych czy zabrudzony piekarnik, po zsumowaniu dają kwoty rzędu 2-3 tys. złotych. Ekspertka wskazuje również na kosztowne elementy wyposażenia, takie jak materace.
Anna Kucharska zauważa, że najemcy często odwracają materace na drugą stronę, by ukryć plamy. Wymiana takiego elementu to koszt średnio 1,5 tys. złotych, co dla wielu właścicieli stanowi równowartość połowy miesięcznego czynszu. Jeszcze bardziej drastycznym przykładem "napraw" dokonywanych przez lokatorów był przypadek kranu przyklejonego na gorący klej, który odpadł przy pierwszej próbie odkręcenia wody.
Kluczowym elementem zabezpieczenia interesów finansowych wynajmującego jest precyzyjna weryfikacja najemcy oraz formalności. Anita, która wynajmuje mieszkania od ponad dwóch dekad, przyznaje, że mimo doświadczenia, weryfikacja nie zawsze jest w 100 proc. skuteczna. W jej przypadku jeden z lokatorów porzucił mieszkanie po pięciu miesiącach problemów z płatnościami, zostawiając klucze w skrzynce.
W skrajnych przypadkach, gdy straty są znaczne, właściciele decydują się na drogę sądową. Jednak proces ten jest czasochłonny i kosztowny, dlatego priorytetem powinno być zabezpieczenie się przed szkodą. Anna Kucharska przypomina, że zgodnie z ustawą właściciel ma 30 dni na zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu.
Ten czas jest kluczowy dla ostatecznego rozliczenia finansowego inwestycji. W tym okresie należy nie tylko sprawdzić stan techniczny, ale także rozliczyć media ze wspólnotą lub spółdzielnią. Często okazuje się, że niedopłaty za wodę czy ogrzewanie pochłaniają znaczną część depozytu.
Ekspertka radzi, by w przypadku trudnych do oszacowania szkód, takich jak dziury w ścianach, wstrzymać się ze zwrotem kaucji do momentu wyceny przez fachowców. Podstawą wszelkich roszczeń jest jednak zawsze szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Bez tego dokumentu udowodnienie winy lokatora i odzyskanie pieniędzy na remont staje się niemal niemożliwe, zamieniając inwestycję w pasywo generujące koszty.
W kontekście finansowym warto pamiętać o rozróżnieniu między "normalnym zużyciem" a "zniszczeniem", co często jest przedmiotem sporów między stronami umowy najmu. Polskie prawo (Kodeks Cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów) stanowi, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Oznacza to, że drobne rysy na parkiecie czy wyblakłe ściany po kilku latach są kosztem właściciela i elementem ryzyka inwestycyjnego, który powinien być wkalkulowany w czynsz. Natomiast dziury w podłodze, połamane meble czy trwałe zabrudzenia wykraczają poza tę definicję i stanowią szkodę, którą lokator ma obowiązek naprawić lub pokryć finansowo. Precyzyjne określenie tych granic w umowie może uchronić obie strony przed kosztowną batalią sądową.
