Pierwszym filtrem dla potencjalnych nabywców jest konieczność wniesienia wadium. Aby w ogóle przystąpić do gry o nieruchomość, należy wpłacić rękojmię wynoszącą zazwyczaj 10 proc. sumy oszacowania. Środki te muszą znaleźć się na koncie komornika najpóźniej w dniu roboczym poprzedzającym przetarg.
– Udział w przetargu może wziąć prawie każdy, kto wpłaci wymaganą rękojmię. Wykluczeni są jednak m.in. dłużnik, komornik oraz ich bliscy – przypominają specjaliści ds. egzekucji nieruchomości.
Współczesne licytacje coraz częściej przenoszą się do sieci. Alternatywą dla tradycyjnych spotkań w kancelariach czy sądach jest portal e-licytacje.komornik.pl. System ten zapewnia anonimowość i pozwala na składanie ofert online, co jest wygodne, ale wymaga wcześniejszej weryfikacji konta. Warto pamiętać, że po rozpoczęciu cyfrowego przetargu nie ma już możliwości wycofania się z niego bez konsekwencji.
Wygrana licytacja to dopiero początek wydatków. Po uzyskaniu sądowego postanowienia o przybiciu, nabywca ma zazwyczaj zaledwie dwa tygodnie na uregulowanie reszty należności. Choć w uzasadnionych przypadkach termin ten można wydłużyć do miesiąca, jest to czas niezwykle krótki, zwłaszcza dla osób posiłkujących się kredytem hipotecznym. Brak wpłaty w terminie skutkuje przepadkiem wadium, co dla domowego budżetu może być bolesną stratą.
Kluczowym aspektem, o którym często zapominają łowcy okazji, są podatki. Fiskus nie bierze pod uwagę okazyjnej ceny uzyskania lokalu, lecz jego realną wartość rynkową. Może to prowadzić do sytuacji, w której podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) będzie znacznie wyższy, niż zakładał kupujący w swoim biznesplanie.
– Urząd skarbowy naliczy podatek od rynkowej wartości mieszkania, a nie od niższej ceny, za którą zostało ono faktycznie kupione – przestrzegają doradcy podatkowi analizujący ten rynek.
Do rachunku należy również doliczyć ewentualne zaległości czynszowe wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Przed przystąpieniem do licytacji konieczna jest wnikliwa analiza księgi wieczystej, zwłaszcza działów dotyczących hipotek i roszczeń. Szczególnie niebezpieczne mogą okazać się zapisy o prawie dożywocia, które pozostają w mocy mimo sprzedaży egzekucyjnej i mogą skutecznie uniemożliwić korzystanie z nabytego lokalu.
Największym koszmarem nabywcy nieruchomości z licytacji jest sytuacja, w której lokal jest wciąż zamieszkany. Przejście prawa własności nie jest równoznaczne z automatycznym opróżnieniem mieszkania przez dłużnika czy jego rodzinę. Jeśli lokatorzy nie wyprowadzą się dobrowolnie, nowego właściciela czeka procedura eksmisyjna.
Proces ten w polskich warunkach prawnych potrafi trwać miesiącami, a nawet latami. Generuje to nie tylko stres, ale i konkretne straty finansowe związane z brakiem możliwości wynajmu lub zamieszkania w zakupionym lokalu, przy jednoczesnym ponoszeniu kosztów jego utrzymania. Dlatego tak ważne jest skorzystanie z prawa do oględzin nieruchomości przed licytacją.
Eksperci rynku nieruchomości zgodnie radzą, by emocje zostawić za drzwiami sali licytacyjnej. Operat szacunkowy dostarcza wielu informacji, ale nic nie zastąpi naocznej weryfikacji stanu instalacji, podłóg czy ścian. Często "okazja" wymaga generalnego remontu, którego koszt sprawia, że finalna cena inwestycji zrównuje się z ofertami dostępnymi na wolnym rynku, pozbawionymi jednak ryzyka prawnego.
Historia publicznych licytacji majątku sięga starożytnego Rzymu, gdzie aukcje nazywano "sub hasta", czyli "pod włócznią". Wbita w ziemię włócznia symbolizowała zdobycz wojenną i autorytet państwa, a sprzedażą zajmował się urzędnik zwany *magister auctionis*. Co ciekawe, Rzymianie licytowali nie tylko dobra materialne, ale również prawo do poboru podatków w prowincjach. Mechanizm licytacji *in plus* (kto da więcej) oraz *in minus* (kto weźmie za mniej – np. przy zleceniach publicznych) był już wtedy doskonale znany i stanowił fundament ówczesnej gospodarki, choć podobnie jak dziś, wiązał się z ryzykiem spekulacji.
