Listopadowe wyliczenia wskazują, że przeciętna zdolność kredytowa dla modelowej rodziny w systemie "dwa plus jeden" osiągnęła poziom 1,118 mln zł. Choć w ujęciu miesięcznym odnotowano kosmetyczny spadek o 0,2 proc., to szersza perspektywa ujawnia skalę finansowej odwilży. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, potencjał kredytowy Polaków wzrósł o imponujące 15,7 proc. Nominalnie oznacza to, że banki są skłonne pożyczyć aż o 151,8 tys. zł więcej, przy tych samych dochodach gospodarstwa domowego.
Symulacja opiera się na założeniu, że na konto rodziny wpływa co miesiąc 15 tys. zł netto z tytułu umów o pracę. Analitycy podkreślają jednak, że średnia rynkowa to tylko wierzchołek góry lodowej, a kluczem do sukcesu jest odpowiedni dobór instytucji finansującej.
Rozrzut w ocenach ryzyka kredytowego przez poszczególne instytucje jest obecnie ogromny i może decydować o być albo nie być dla wielu transakcji. Liderzy rynkowych zestawień są gotowi udzielić finansowania na poziomie nawet 1,247 mln zł, co otwiera drogę do segmentu premium lub większych metraży w centrach miast. Na drugim biegunie znajdują się banki z bardziej restrykcyjną polityką, gdzie maksymalna kwota kredytu dla tej samej rodziny to zaledwie 967,2 tys. zł.
Różnica wynosząca blisko 300 tys. zł pokazuje, jak istotne w obecnych realiach gospodarczych jest porównywanie ofert. Banki stosują zróżnicowane wskaźniki DtI (relacja długu do dochodu) oraz buforów na zmianę stóp procentowych, co bezpośrednio przekłada się na ostateczną kwotę na umowie. Eksperci zwracają uwagę, że przy obecnej stabilizacji cen mieszkań, taka kwota może stanowić równowartość dodatkowego pokoju lub garażu podziemnego.
Analizując rynek pierwotny w Warszawie, przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego, modelowa rodzina mogła w październiku 2025 roku pozwolić sobie na zakup lokalu o powierzchni 88,2 mkw. To wynik o blisko 12 mkw. lepszy niż dwanaście miesięcy wcześniej. W praktyce oznacza to, że inflacja cen nieruchomości w stolicy wyhamowała na tyle, że wzrost zdolności kredytowej wreszcie zaczął ją wyprzedzać.
Sytuacja wygląda jeszcze bardziej optymistycznie w innych dużych ośrodkach miejskich, choć i tu widać wyraźne dysproporcje regionalne. Wrocław wyrasta na lidera dostępności – tamtejszy rynek pozwala na zakup aż 109,7 mkw., co stanowi wzrost o blisko 15 mkw. w skali roku. Podobnie sytuacja wygląda w Poznaniu, gdzie siła nabywcza wzrosła o 8 mkw., osiągając poziom 108,6 mkw.
Ciekawym przypadkiem pozostaje Gdańsk, gdzie specyfika lokalnego rynku mocno tłumi entuzjazm kredytobiorców. Mimo rosnącej zdolności kredytowej, dynamiczny wzrost cen nad morzem sprawił, że dostępna powierzchnia zwiększyła się tam zaledwie o 1,7 mkw. To dowód na to, że nawet tani kredyt nie jest w stanie w pełni skompensować agresywnej polityki cenowej deweloperów w najatrakcyjniejszych turystycznie lokalizacjach.
Na rynku wtórnym, który tradycyjnie rządzi się nieco innymi prawami, średnia dostępna powierzchnia w Warszawie wyniosła 77,6 mkw. – o 11 mkw. więcej rok do roku. Prawdziwym fenomenem jest jednak Poznań. W stolicy Wielkopolski przeciętna zdolność kredytowa pozwala na zakup nieruchomości z "drugiej ręki" o powierzchni 123,3 mkw. Taki metraż w realiach miejskich często odpowiada już nie tyle dużemu mieszkaniu, co segmentowi lub domowi w zabudowie szeregowej.
Eksperci wskazują, że obecny moment może być optymalny dla osób, które wstrzymywały się z decyzją o zakupie w latach szczytowej inflacji i rekordowych stóp procentowych. Połączenie stabilnych wycen nieruchomości z rosnącą dostępnością finansowania tworzy okno transakcyjne, które – biorąc pod uwagę cykliczność rynku – nie będzie trwać wiecznie.
Zdolność kredytowa to wskaźnik, który w bankowości ewoluował na przestrzeni ostatnich dekad, stając się kluczowym barometrem kondycji finansowej gospodarstw domowych. Historycznie, banki w Polsce przykładały mniejszą wagę do tzw. scoringu behawioralnego, skupiając się głównie na twardych danych dochodowych. Przełomem okazał się kryzys finansowy z 2008 roku oraz późniejsze rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (m.in. Rekomendacja S), które wymusiły na sektorze bankowym bardziej rygorystyczne podejście do szacowania ryzyka. Wprowadzono wówczas obowiązek badania zdolności przy założeniu wyższych stóp procentowych oraz ograniczenia wskaźnika LtV (Loan to Value). Obecnie algorytmy bankowe analizują setki zmiennych, od stabilności zatrudnienia w danej branży, przez historię w BIK, aż po koszty utrzymania w konkretnym regionie kraju, co sprawia, że ten sam klient może otrzymać skrajnie różne propozycje w zależności od polityki ryzyka danej instytucji.
