Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest świadkiem znaczącej transakcji, która może wpłynąć na jego dalszy rozwój i postrzeganie przez inwestorów. Przedwstępna umowa sprzedaży ośmiu centrów handlowych należących do Auchan Polska i Ceetrus na rzecz węgierskiego Adventum Penta Fund to wydarzenie, które zasługuje na szczegółową analizę ze względu na jego skalę i specyfikę.
Zgodnie z oficjalnymi informacjami, Auchan Polska i Ceetrus podpisały porozumienie dotyczące zbycia portfela ośmiu obiektów handlowych, zlokalizowanych w różnych częściach kraju. Nabywcą jest Adventum Penta Fund, fundusz inwestycyjny działający w ramach węgierskiej grupy kapitałowej Adventum Group. Transakcja ta jest szczególnie istotna, ponieważ została ustrukturyzowana w formule sale-and-leaseback, co oznacza, że Auchan pozostanie kluczowym najemcą tych nieruchomości na podstawie długoterminowej, 15-letniej umowy najmu z możliwością jej przedłużenia. Jest to jedna z największych transakcji przewidzianych na polskim rynku nieruchomości w 2025 roku, co podkreśla jej wagę i potencjalny wpływ na sektor.
Kontekst i znaczenie transakcji dla rynku
Analizując tę transakcję, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów, które kształtują obecny krajobraz rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Po pierwsze, formuła sale-and-leaseback jest coraz częściej wybieranym modelem finansowania i zarządzania aktywami. Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości sprzedaje ją inwestorowi, a następnie wynajmuje ją od nowego właściciela na podstawie długoterminowej umowy. Dla sprzedającego, w tym przypadku Auchan i Ceetrus, oznacza to uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach, który może zostać przeznaczony na rozwój podstawowej działalności, inwestycje w modernizację sieci czy spłatę zobowiązań. Dla kupującego, czyli Adventum Penta Fund, jest to z kolei gwarancja stabilnego źródła dochodu z czynszu oraz pozyskanie nieruchomości z renomowanym, kluczowym najemcą, co minimalizuje ryzyko pustostanów i zapewnia przewidywalność przepływów finansowych.
Wypowiedź Karola Brzoskowskiego, partnera w kancelarii Greenberg Traurig, która doradzała przy transakcji, podkreśla jej dwutorowe znaczenie. Zauważa on, że sprzedaż portfela centrów handlowych z jednoczesnym zawarciem długoterminowych umów najmu "zachowuje operacyjny zasięg Auchan w Polsce". To kluczowe dla detalisty, który może kontynuować swoją działalność w dotychczasowych lokalizacjach, jednocześnie optymalizując strukturę swoich aktywów. Co więcej, Brzoskowski wskazuje, że transakcja ta "odzwierciedla odporność polskiego rynku nieruchomości handlowych oraz utrzymujące się zaufanie kapitału instytucjonalnego do wysokiej jakości infrastruktury handlowej". Jest to istotna informacja dla wszystkich podmiotów działających na rynku nieruchomości, świadcząca o stabilności i atrakcyjności polskiego sektora handlowego dla międzynarodowych inwestorów.
Kim są uczestnicy i co wnoszą na rynek?
Zrozumienie stron zaangażowanych w transakcję pozwala lepiej ocenić jej potencjalne skutki. Auchan Polska, jako sieć sprzedaży detalicznej o francuskich korzeniach, działa w Polsce od 1996 roku, zarządzając szeroką gamą formatów – od hipermarketów po sklepy osiedlowe i autonomiczne. Jej obecność jako anchor tenant gwarantuje stabilność i generowanie ruchu w centrach handlowych, co jest niezwykle cenne dla inwestora. Ceetrus, z kolei, to firma z branży nieruchomości, która koncentruje się na inwestycjach w nieruchomości komercyjne, projekty rewitalizacji miejskiej oraz inwestycje typu mixed-use, co pokazuje jej strategiczne podejście do zarządzania portfelem aktywów.
Adventum Penta Fund SCA SICAV-RAIF jest częścią Adventum Group, węgierskiej grupy kapitałowej zarządzającej funduszami inwestycyjnymi. Jej koncentracja na aktywach nieruchomościowych w Europie Środkowej i Wschodniej, z portfolio obejmującym ponad 700 tys. metrów kwadratowych nieruchomości komercyjnych i biurowych w Polsce, na Słowacji, w Czechach, na Węgrzech i w Rumunii, świadczy o głębokim zrozumieniu i zaufaniu do potencjału regionu. Inwestycje tego typu funduszy są barometrem nastrojów inwestycyjnych i wskazują na długoterminowe perspektywy dla danego rynku. Obecność Adventum Group w Polsce i poszerzanie jej portfolio o kolejne obiekty handlowe umacnia pozycję Polski jako atrakcyjnego celu dla kapitału zagranicznego w sektorze nieruchomości.
Praktyczne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości i inwestorów
Ta transakcja niesie za sobą kilka istotnych konsekwencji dla szeroko pojętego rynku nieruchomości w Polsce. Po pierwsze, potwierdza, że pomimo zmieniających się nawyków konsumentów i rosnącej roli e-commerce, stacjonarne centra handlowe o ugruntowanej pozycji i z silnymi najemcami wciąż stanowią atrakcyjny cel inwestycyjny. Odporność, o której wspomina Karol Brzoskowski, wynika z adaptacji centrów handlowych do nowych realiów – stają się one nie tylko miejscami zakupów, ale także przestrzeniami społecznymi, rozrywkowymi i usługowymi. Inwestorzy, tacy jak Adventum Penta Fund, dostrzegają tę ewolucję i widzą potencjał w aktywach, które mogą generować stabilne dochody przez wiele lat.
Po drugie, transakcje typu sale-and-leaseback mogą stać się coraz popularniejszym narzędziem dla właścicieli dużych portfeli nieruchomości, którzy chcą zoptymalizować swoje bilanse i uwolnić kapitał bez utraty kontroli operacyjnej nad swoimi biznesami. Jest to szczególnie ważne w kontekście dynamicznie zmieniającego się otoczenia gospodarczego i rosnących wymagań dotyczących płynności finansowej przedsiębiorstw. Dla mniejszych inwestorów i deweloperów, taka transakcja może również stanowić sygnał o kierunkach, w jakich zmierza rynek i jakie typy aktywów są najbardziej poszukiwane przez kapitał instytucjonalny.
Podsumowując, przejęcie ośmiu centrów handlowych Auchan przez węgierski fundusz inwestycyjny Adventum Penta Fund to nie tylko znacząca transakcja finansowa, ale także ważny wskaźnik zdrowia i atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Potwierdza ona zaufanie międzynarodowego kapitału do długoterminowego potencjału Polski, podkreśla elastyczność i korzyści płynące z modelu sale-and-leaseback oraz wskazuje na kontynuację trendu inwestycji w wysokiej jakości aktywa handlowe. Dla wszystkich uczestników rynku, od deweloperów, przez najemców, po indywidualnych inwestorów, jest to sygnał, że sektor nieruchomości w Polsce pozostaje dynamiczny i pełen możliwości.
