Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej Deloitte, rynek nieruchomości w Europie Środkowej wkracza w fazę stabilizacji, a deweloperzy i inwestorzy z optymizmem patrzą w przyszłość. Badanie, przeprowadzone w grudniu 2025 roku wśród członków zarządów, menadżerów i specjalistów z branży, objęło przede wszystkim Polskę, Czechy i Rumunię, a także szerszy obszar Europy Środkowej. Jego wyniki wskazują na rosnące zaufanie do kondycji gospodarczej i plany ekspansji, choć nie brakuje również wyzwań.
Dominującym nastrojem wśród respondentów jest oczekiwanie stabilizacji, połączone z ostrożnym optymizmem. Niemal 60 proc. ankietowanych spodziewa się, że sytuacja gospodarcza pozostanie niezmieniona w nadchodzących miesiącach, a 28 proc. przewiduje jej poprawę. Co istotne, polscy respondenci wykazują znacznie większy optymizm: aż 53 proc. z nich oczekuje progresu sytuacji gospodarczej, a 36 proc. uważa, że pozostanie ona bez zmian. Dominik Stojek, Partner w dziale Advisory i Lider Grupy Nieruchomościowej Deloitte, podkreślił, że to bardziej entuzjastyczne nastawienie polskich firm wynika z solidnego wzrostu PKB, absorpcji środków z Krajowego Planu Odbudowy oraz stabilizacji inflacji i rynku pracy, co przełożyło się na obniżki stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski w 2025 roku. Jego zdaniem Polska aktywnie wykorzystuje te fundamenty do budowania przewag konkurencyjnych w nieprzewidywalnym otoczeniu.
Plany deweloperów i zmieniające się preferencje sektorowe
W perspektywie przyszłych inwestycji, deweloperzy wykazują rekordowy optymizm. Dwie trzecie z nich zadeklarowało, że w 2026 roku planuje budować i sprzedawać, co jest najlepszym wynikiem w historii badania. Zaledwie 3 proc. rozważa zamrożenie projektów deweloperskich w tym samym okresie. Większość deweloperów, bo aż 61 proc., spodziewa się również utrzymania marż na niezmienionym poziomie. Odsetek respondentów przewidujących pogorszenie sytuacji spada piąty rok z rzędu i osiągnął najniższy poziom w całej historii badania, wynoszący 25 proc.
Analiza najbardziej atrakcyjnych segmentów rynku nieruchomości ujawnia brak zdecydowanego lidera, co może świadczyć o dojrzałości rynku, na którym brakuje już strukturalnych luk w podaży. Rozbieżność opinii wynika z różnych perspektyw w postrzeganiu rozwoju branży. Widać jednak jeden wyraźny trend spadkowy – sektor magazynowy zdobył jedynie 10 proc. głosów, co oznacza koniec jego dominacji i po raz pierwszy od 2020 roku nie jest postrzegany jako najatrakcyjniejszy na rynku środkowoeuropejskim. Jeśli chodzi o to, który sektor będzie najbardziej konkurencyjny w nadchodzącym roku, rynek mieszkaniowy ponownie został wskazany przez największą liczbę deweloperów (22 proc.), choć odnotował znaczący spadek o 12 punktów procentowych rok do roku. Z drugiej strony, nastąpił gwałtowny wzrost zainteresowania sektorem PRS (najem instytucjonalny), który zyskał 9 punktów procentowych, osiągając 18 proc. Obiecującym sektorem wydają się również centra danych (13 proc.), mające tylu samo zwolenników co sektor przemysłowy i handlowy.
Wyzwania i perspektywa inwestorów oraz doradców
Mimo ogólnego optymizmu, deweloperzy wskazują na konkretne wyzwania. Największymi z nich w nadchodzących miesiącach będą koszty budowy oraz zakup działek – na te czynniki wskazało łącznie 52 proc. respondentów. Wzrost liczby respondentów zgłaszających problemy związane z zakupem działek, z 18 proc. do 25 proc. rok do roku, może sygnalizować malejącą liczbę atrakcyjnych i dostępnych terenów pod zabudowę lub wzmożone zainteresowanie nowymi inwestycjami. Wysokość kosztów budowy, z 27 proc. wskazań, również stanowi rosnące wyzwanie. Co ciekawe, w ciągu ostatnich czterech lat deweloperzy zaczęli postrzegać komercjalizację jako kwestię mniej priorytetową, co odnotowało spadek z 20 proc. do 14 proc. odpowiedzi. Jeszcze bardziej drastyczny spadek zaobserwowano w przypadku pozyskiwania finansowania projektów, które było dominującym tematem w badaniach z 2023 i 2024 roku. Jak zauważył Dominik Stojek, potwierdza to lepszy dostęp do kapitału i większą stabilność rynków finansowych.
Wśród inwestorów widać nieco mniejszy optymizm w porównaniu do deweloperów. Z ich perspektywy kondycja rynku jest niepewna, dlatego 67 proc. z nich skoncentruje się na zarządzaniu obecnym portfelem, co stanowi znaczący wzrost z 41 proc. w poprzednim roku. W minionym roku co drugi inwestor planował skupić się na nowych inwestycjach, podczas gdy obecnie takie plany ma zaledwie co piąty. Prawie połowa inwestorów spodziewa się stabilizacji, a 40 proc. uważa, że efektywność ich inwestycji się poprawi. Tylko 13 proc. przewiduje spadek efektywności, co jest najniższym wynikiem od początku 2020 roku. Inwestorzy, podobnie jak deweloperzy, nie mieli jednoznacznego faworyta we wskazaniu najatrakcyjniejszych segmentów; z ich punktu widzenia są nimi biurowce i centra danych (po 15 proc.), a tuż za nimi sektor mieszkaniowy (13 proc.). Również w ich ocenie nastąpił koniec dominacji sektora magazynowego, który spadł z 27 proc. do 10 proc.
Z kolei doradcy wykazują większy optymizm niż sami inwestorzy. W ich opinii, w 2026 roku ich klienci będą koncentrować się głównie na poszukiwaniu nowych inwestycji (39 proc., czyli o 16 punktów procentowych więcej niż w poprzednim badaniu), co stanowi istotną rozbieżność z deklaracjami inwestorów. Aż 42 proc. doradców oczekuje poprawy efektywności inwestycji swoich klientów, podczas gdy co drugi spodziewa się jej utrzymania na niezmienionym poziomie. Jedynie 6 proc. przewiduje pogorszenie. W przypadku doradców oczekiwanie, że nowe możliwości inwestycyjne pojawią się w sektorach wschodzących, jest jeszcze wyraźniejsze niż wśród inwestorów. Ponad połowa respondentów wskazała na sektor PRS (16 proc.), akademiki (13 proc.), nową infrastrukturę energetyczną (10 proc.), opiekę zdrowotną (10 proc.) i centra danych (3 proc.), podczas gdy dotychczasowy lider, sektor magazynowy, nie został wymieniony przez żadnego respondenta.
Finansowanie i wyzwania ESG
Oczekiwania dotyczące dostępności finansowania dłużnego uległy osłabieniu w porównaniu z poprzednią edycją badania. Chociaż wciąż przeważa pogląd o stabilności, odsetek respondentów przewidujących poprawę obniżył się rok do roku, czemu towarzyszył stopniowy wzrost bardziej ostrożnych oczekiwań. Na tym tle wyróżnia się Polska, gdzie trzech na czterech ankietowanych przewiduje lepszy dostęp do finansowania dłużnego, w porównaniu z jedną trzecią w ubiegłym roku i taką samą tegoroczną średnią dla regionu. Tylko 3 proc. polskich respondentów spodziewa się pogorszenia.
Jednym z kluczowych wyzwań dla rynku nieruchomości jest dostosowanie się do wymogów ESG. Inwestorzy wykazują największą tendencję do koncentrowania się wyłącznie na aktywach zgodnych z ESG (34 proc.). Doradcy prezentują bardziej pragmatyczne podejście, przewidując, że jedynie 16 proc. ich klientów będzie charakteryzować się taką postawą, natomiast 81 proc. spodziewa się, że inwestorzy będą kupować oba rodzaje aktywów. Większość respondentów, podobnie jak w ubiegłym roku, spodziewa się różnicy cen sięgającej 15 proc. między nieruchomościami wybudowanymi zgodnie i niezgodnie z wytycznymi ESG, choć w przypadku inwestorów i deweloperów różnica ta zmniejsza się odpowiednio o 8 punktów procentowych. Jednocześnie, wśród inwestorów i deweloperów zwiększyła się liczba osób, które nie przewidują żadnej różnicy w cenie z tego tytułu.
Badanie Deloitte poruszyło również kwestię wpływu rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Oczekiwania dotyczące długoterminowych skutków konfliktu nie zmieniły się znacząco rok do roku. Liczba respondentów, którzy spodziewają się długoterminowych konsekwencji rosyjskiej agresji, wzrosła nieznacznie z 40 proc. do 43 proc., co jest drugim najwyższym wynikiem od połowy 2022 roku. Podsumowując, pomimo trwających napięć geopolitycznych i wahań gospodarczych, sektor nieruchomości w Europie Środkowej, a zwłaszcza w Polsce, demonstruje strategiczną odporność i ostrożny optymizm, aktywnie adaptując się do nowych realiów rynkowych i poszukując perspektyw wschodzących segmentów.
