Przepisy ograniczające wzrost czynszu najmu obowiązują na terenie Meklemburgii-Pomorza Przedniego od 2018 roku. Zgodnie z nimi, czynsz za nowo wynajęte mieszkanie nie może być wyższy o więcej niż 10 proc. od średniego czynszu w danej lokalizacji. Celem tej regulacji było zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań na wynajem oraz ochrona najemców przed nadmiernym obciążeniem finansowym - czytamy w serwisie 300gospodarka.pl.
Jednak, jak wynika z doniesień medialnych, prawo to zawiera lukę, która pozwala właścicielom mieszkań na obejście przepisów. Otóż ograniczenie wzrostu czynszu nie dotyczy mieszkań umeblowanych, a także wynajmowanych na krótkie okresy, np. dla pracowników tymczasowych lub studentów.
Taka sytuacja powoduje, że coraz więcej mieszkań na rynku najmu jest oferowanych jako umeblowane, nawet jeśli wyposażenie jest minimalne. Pozwala to właścicielom na swobodne kształtowanie czynszu, bez ograniczeń narzuconych przez "hamulec czynszowy".
Zjawisko to jest szczególnie widoczne w dużych miastach, takich jak Rostock czy Schwerin, gdzie popyt na mieszkania przewyższa podaż. Najemcy, nie mając dużego wyboru, są zmuszeni akceptować wyższe ceny za umeblowane lokale.
Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że tego typu luki w przepisach osłabiają skuteczność mechanizmów kontroli czynszów. Postulują oni doprecyzowanie prawa, tak aby objęło ono również mieszkania umeblowane i wynajmowane krótkoterminowo.
Przykład Meklemburgii-Pomorza Przedniego pokazuje, że samo wprowadzenie "hamulca czynszowego" nie gwarantuje skutecznej ochrony najemców przed wysokimi cenami najmu. Konieczne jest kompleksowe uregulowanie rynku mieszkaniowego, uwzględniające różne formy najmu i zapobiegające omijaniu przepisów przez właścicieli nieruchomości.
Warto zwrócić przy tym uwagę, że w Niemczech wynajem mieszkania jest znacznie popularniejszy niż w Polsce, co wynika z szeregu czynników społecznych, ekonomicznych i kulturowych. Według Eurostatu w Polsce mieszkania wynajmuje 13 proc. osób. Średnia unijna jest znacznie wyższa - przekracza 30 proc. Jedną z głównych przyczyn jest odmienna mentalność i podejście do własności - dla wielu Niemców posiadanie mieszkania na własność nie jest priorytetem życiowym ani wyznacznikiem statusu społecznego. Ważniejsza jest mobilność i elastyczność, którą zapewnia najem. Dodatkowo niemiecki rynek najmu jest dużo bardziej rozwinięty i uregulowany niż w Polsce. Istnieje bogata oferta mieszkań na wynajem, a prawa najemców są silnie chronione.
Czynnikiem sprzyjającym wynajmowi jest także polityka mieszkaniowa państwa, która przez lata koncentrowała się na wspieraniu budownictwa czynszowego, m.in. poprzez system ulg podatkowych dla inwestorów budujących mieszkania na wynajem. Nie bez znaczenia są również kwestie ekonomiczne - ceny mieszkań w Niemczech, szczególnie w dużych miastach, są bardzo wysokie w stosunku do średnich zarobków, co sprawia, że zakup własnego lokum jest dla wielu osób nieosiągalny.
W Polsce natomiast wciąż silne jest przekonanie, że mieszkanie powinno się posiadać na własność, a wynajem traktowany jest jako rozwiązanie tymczasowe. Wynika to po części z doświadczeń historycznych i transformacji ustrojowej, kiedy to własność prywatna stała się symbolem nowo odzyskanej wolności i stabilizacji życiowej. Jednak wraz ze zmianami pokoleniowymi i wzrostem cen nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, coraz więcej Polaków zaczyna dostrzegać zalety najmu jako długoterminowego rozwiązania mieszkaniowego.
Fot. Artem Zykin