Aby zrozumieć skalę obecnych zmian, warto przypomnieć sytuację z ostatnich lat. Przez osiem lat specustawa mieszkaniowa pozwalała inwestorom na realizację budynków na terenach, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie zawsze były przeznaczone pod taką zabudowę. Z przytaczanych przez prasę danych wynika, że w tym trybie procedowano projekty obejmujące ponad sto tysięcy mieszkań. Obecnie postępowania wszczęte przed wrześniem mogą być kontynuowane, jednak nowe projekty na działkach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały skutecznie zamrożone.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało na początku września, że zaledwie około 38 proc. gmin w Polsce zdążyło uchwalić plany ogólne. Sytuacja jest szczególnie skomplikowana na największych rynkach nieruchomości, które w głównej mierze odpowiadają za podaż mieszkań w kraju. Z analiz opublikowanych w „The Telegramy” wynika, że warszawski ratusz planuje przyjęcie nowych regulacji dopiero na przełomie 2026 i 2027 roku. W Krakowie uchwalenie planu szacuje się na połowę 2027 roku, choć tamtejszą sytuację ratuje stosunkowo wysokie pokrycie miasta dotychczasowymi planami miejscowymi.
Teoretycznym następcą wygasłej specustawy miał być Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Praktyka pokazuje jednak, że większość dużych ośrodków miejskich nie jest jeszcze gotowa na jego sprawne wdrażanie. Dziennik zauważa, że w ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin zdołał doprowadzić tę procedurę do etapu pozwalającego na jej praktyczne i bezproblemowe wykorzystanie przez inwestorów.
Blokada planistyczna już teraz przekłada się na konkretne koszty dla firm deweloperskich, co ostatecznie uderzy w portfele nabywców detalicznych. Miarodajne dane publikowane regularnie przez portal Domiporta.pl wskazują, że sytuacja na rynku wtórnym i pierwotnym pozostaje dynamiczna w obliczu zmian legislacyjnych. W stolicy ceny zbliżają się do poziomu dziewięciuset złotych za metr kwadratowy, podczas gdy w Krakowie i Gdańsku w ciągu zaledwie roku grunty podrożały o ponad dwadzieścia procent. Sytuacja zaszła tak daleko, że koszt zakupu ziemi w stolicy Małopolski stanowi już nawet do trzydziestu procent ostatecznej ceny mieszkania, podczas gdy jeszcze kilka lat temu było to kilkanaście procent.
Katarzyna Tencza, dyrektor w firmie Walter Herz, na łamach „The Telegramy” zwraca uwagę, że rynek tworzy obecnie nową hierarchię gruntów. Ziemia z zabezpieczonym potencjałem inwestycyjnym zyskuje na wartości, a tereny spekulacyjne bez jasnej ścieżki planistycznej tracą. Ekspertka przewiduje, że jeśli luka decyzyjna potrwa wiele miesięcy, jej bezpośrednią konsekwencją będzie niższa podaż lokali w 2027 roku. To z kolei wywoła dalszą presję na ceny gruntów, a w lokalizacjach cieszących się wysokim popytem – także na końcowe ceny mieszkań.