Spis treści
- Koniec ze wzrostem cen po zawarciu umowy deweloperskiej
- Ograniczenie zrywania umów oraz nowe zasady odbioru lokalu
- Nowe prawo deweloperskie obejmie tez stare umowy
Prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej toczą się od kilku miesięcy. Projekt oznaczony numerem UD361 trafił do konsultacji w maju bieżącego roku. Pod koniec lipca zaprezentowano jego kolejną, zaktualizowaną wersję. Pierwotny harmonogram zakładał przyjęcie nowych przepisów w trzecim kwartale.
Obecnie dokument znajduje się w Stałym Komitecie Rady Ministrów. Biuro Prasowe Ministerstwa Rozwoju i Technologii poinformowało, że planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to czwarty kwartał 2026 roku. Następnie ustawa trafi do Sejmu. Harmonogram prac oraz ostateczne brzmienie poszczególnych artykułów mogą ulec zmianom na etapie sejmowym.
Koniec ze wzrostem cen po zawarciu umowy deweloperskiej
Kluczową zmianą w projekcie jest nowy artykuł 36a. Zakłada on bezwzględny zakaz podnoszenia ceny mieszkania po zawarciu umowy deweloperskiej. Przepis ten wyklucza również możliwość waloryzacji kwoty na niekorzyść nabywcy. Całe ryzyko wzrostu kosztów budowy zostanie przeniesione na firmę, która realizuje inwestycję. Deweloper będzie musiał z góry przewidzieć ewentualne zmiany cen materiałów budowlanych oraz robocizny.
– Projektowany przepis jest szczelny i wyraźnie prokonsumencki – ocenia Marcin Żak z kancelarii Wolf Theiss. Ekspert dodaje, że zakaz obejmuje każdą podwyżkę. Ministerstwo oczekuje od deweloperów skalkulowania ryzyka wahań kosztów już na etapie tworzenia cenników ofertowych. Osoby, które chcą uniknąć niepewności, mogą sprawdzić oferty sprzedaży mieszkań dostępne w portalu Domiporta.pl.
Przedstawiciele branży deweloperskiej zgłaszają zastrzeżenia do tak sformułowanych przepisów. Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że zmiana ostatecznej kwoty nie zawsze wynika z jednostronnej decyzji firmy. Często jest to efekt rozliczenia dodatkowych prac zamówionych przez klienta. Innym powodem bywa różnica w metrażu po inwentaryzacji powykonawczej.
– Należy wyraźnie rozdzielić jednostronne podwyższanie ceny przez dewelopera od sytuacji, które wynikają z dodatkowych świadczeń – wskazuje Zofia Derdziuk-Markiewicz z PZFD. Prawniczka tłumaczy, że dopłata lub zwrot za różnicę w metrażu nie zmienia ustalonej ceny za metr kwadratowy. Pozwala jedynie na uczciwe ustalenie ostatecznej wartości wybudowanego lokalu.
Ograniczenie zrywania umów oraz nowe zasady odbioru lokalu
Nowelizacja drastycznie ogranicza możliwości odstąpienia od umowy przez dewelopera. Zgodnie z nowymi przepisami firma będzie mogła to zrobić tylko w dwóch konkretnych sytuacjach. Pierwsza dotyczy braku wpłaty ze strony klienta, pomimo pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowych 30 dni. Druga sytuacja to niestawienie się nabywcy na odbiór lokalu lub u notariusza, mimo dwukrotnego wezwania w odstępie minimum 60 dni. Zanim przepisy wejdą w życie, warto poznać nowe mieszkania z rynku pierwotnego, które prezentuje serwis Domiporta.pl.
Projekt zwiększa również ochronę finansową klientów na bardzo wczesnym etapie. Jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, będzie musiał zwrócić klientowi czterokrotność opłaty rezerwacyjnej. Aktualne przepisy nakazują zwrot w podwójnej wysokości.
Istotne modyfikacje czekają procedurę przekazywania gotowych mieszkań. Nabywca zyska prawo do zgłoszenia usterek w ciągu 14 dni od podpisania protokołu odbioru. Warunkiem skorzystania z tego prawa będzie wcześniejsza deklaracja takiego zamiaru podczas samego odbioru. Klienci będą mogli również zażądać wglądu w dokumentację powykonawczą budynku.
Zmienią się także zasady prezentacji ofert mieszkaniowych. Deweloperzy będą musieli publikować szczegółowe rzuty lokali. Jeśli na planach znajdą się przykładowe meble, konieczne stanie się podanie ich dokładnych wymiarów. Każda wizualizacja wygenerowana przez sztuczną inteligencję będzie musiała posiadać wyraźne oznaczenie.
Nowe prawo deweloperskie obejmie tez stare umowy
Duże kontrowersje budzi kwestia działania nowych przepisów wstecz. Wersja projektu z kwietnia zakładała stosowanie starych zasad do umów zawartych przed wejściem w życie nowelizacji. Lipcowa aktualizacja dokumentu zmieniła jednak konstrukcję przepisów przejściowych. Artykuł 36a, który zakazuje podwyżek, zniknął z listy wyjątków obejmujących stare umowy.
Prawnicy zwracają uwagę na niejednoznaczność tej sytuacji. Z jednej strony brak wyłączenia sugeruje, że zakaz podwyżek obejmie klientów, którzy już podpisali dokumenty. Z drugiej strony uzasadnienie projektu wciąż deklaruje brak działania prawa wstecz. Ostateczne rozstrzygnięcie tej kwestii nastąpi prawdopodobnie na dalszym etapie prac legislacyjnych. Jak wskazują dane o rynku zebrane przez portal Domiporta.pl w sekcji średnich cen mieszkań, koszty budowy mają bezpośredni wpływ na ogólną wycenę nieruchomości w Polsce.
Ustawodawca planuje również ukrócić praktykę szybkiego zamykania spółek celowych. Nowe prawo zakaże likwidacji spółki deweloperskiej przed upływem pięciu lat od wydania lokali. W określonych przypadkach odpowiedzialność za wady budynku przejdzie solidarnie na wspólników rozwiązanej firmy. Ten konkretny mechanizm ma wejść w życie po upływie 24 miesięcy od ogłoszenia ustawy.
Większość nowych regulacji zacznie obowiązywać znacznie szybciej. Zgodnie z lipcowym projektem standardowy okres oczekiwania wyniesie trzy miesiące od momentu publikacji w Dzienniku Ustaw. Branża deweloperska ostrzega, że nowe ryzyka i obowiązki mogą ostatecznie wpłynąć na kształtowanie cenników przyszłych inwestycji.