Polska stoi obecnie przed ogromnym wyzwaniem demograficznym, które bezpośrednio przekłada się na kondycję rynku nieruchomości. Starzejące się społeczeństwo oraz niski wskaźnik dzietności sprawiają, że tradycyjne, rynkowe mieszkania na sprzedaż stają się dla wielu osób nieosiągalne. W tej sytuacji kluczową rolę zaczynają odgrywać samorządy, które dzięki wsparciu Banku Gospodarstwa Krajowego mogą aktywnie wpływać na lokalną ofertę mieszkaniową. Programy te skierowane są nie tylko na budowę nowych obiektów, ale również na odzyskiwanie i modernizację istniejącej już tkanki miejskiej.
Skala potrzeb jest ogromna, co potwierdzają dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Szacuje się, że tak zwana luka czynszowa dotyczy obecnie od 30 do 35 proc. gospodarstw domowych w naszym kraju. Oznacza to, że około 5 mln rodzin zarabia zbyt dużo, by ubiegać się o mieszkanie komunalne, a jednocześnie zbyt mało, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na warunkach rynkowych. Jak wynika z danych prezentowanych przez serwis Domiporta.pl, wysokie koszty zakupu własnego M stanowią barierę dla wielu gospodarstw domowych, co potwierdzają m.in. średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego w największych polskich miastach. Odpowiedzią na ten problem ma być reforma instytucji mieszkaniowych oraz zabezpieczenie gruntów pod nowe inwestycje.
– Te gminy, które w mądry sposób będą prowadziły politykę mieszkaniową, będą miały szansę zmierzyć się z negatywnymi trendami populacyjnymi – wskazywał wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski podczas ogólnopolskiej konferencji zorganizowanej przez BGK.
Resort zakłada, że w latach 2027–2036 powstanie przestrzeń finansowa pozwalająca na wybudowanie 250 tys. mieszkań społecznych. Inwestycje te mają być realizowane przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe. To sygnał dla rynku, że ciężar budownictwa wielorodzinnego może w najbliższych latach w większym stopniu przesunąć się w stronę sektora publicznego i społecznego.
Głównymi beneficjentami obecnych mechanizmów wsparcia są Jednostki Samorządu Terytorialnego oraz powiązane z nimi spółki. Program Budownictwa Społecznego i Komunalnego profesjonalnie oferuje bezzwrotne dotacje, które w znacznym stopniu pokrywają koszty inwestycji. To rozwiązanie pozwala gminom na tworzenie zasobów mieszkaniowych bez nadmiernego obciążania lokalnych budżetów. Pieniądze mogą być wykorzystane zarówno na wznoszenie nowych konstrukcji, jak i na adaptację budynków, które do tej pory nie pełniły funkcji mieszkalnych.
Z perspektywy samorządów istotne jest, że finansowanie obejmuje nie tylko same lokale, ale również całą infrastrukturę towarzyszącą. Możliwe jest uzyskanie środków na zagospodarowanie działki czy stworzenie przestrzeni dedykowanych seniorom, co jest bezpośrednią odpowiedzią na zmiany w strukturze wiekowej mieszkańców. W tym roku budżet na ten cel wynosi ponad 6 mld zł, co pokazuje determinację państwa w zwiększaniu dostępności mieszkań o umiarkowanym czynszu.
– Dzięki tym środkom można też pięknie zrewitalizować miasta i miasteczka – zauważył Tomasz Lewandowski, podkreślając estetyczny i funkcjonalny wymiar rządowego wsparcia.
Praktycznym przykładem sukcesu w wykorzystaniu tych środków jest Rybnik. Miasto to pozyskało łącznie ponad 50 mln zł, co pozwoliło na modernizację kilkudziesięciu lokali oraz budowę ponad dwustu nowych mieszkań. Samorząd zdecydował się na rewitalizację historycznych familoków, zachowując ich tradycyjną architekturę przy jednoczesnym wprowadzeniu nowoczesnych standardów energetycznych. To dowód na to, że polityka mieszkaniowa może iść w parze z dbałością o lokalne dziedzictwo.
– Bez funduszu BGK pewnie by się to nie wydarzyło, a na pewno nie w takim tempie – ocenił prezydent Rybnika Piotr Kuczera, wskazując na kluczową rolę zewnętrznego finansowania w przyspieszaniu procesów inwestycyjnych.
Poza bezzwrotnymi dotacjami, Bank Gospodarstwa Krajowego oferuje preferencyjne kredyty mieszkaniowe. Ich główną zaletą jest bardzo długi, trzydziestoletni okres spłaty oraz stabilne oprocentowanie. Przez pierwsze pięć lat stopa procentowa jest utrzymywana na poziomie 2 proc. w skali roku. Co niezwykle istotne dla kondycji finansowej gmin, kredyty te zazwyczaj nie obciążają wskaźników długu samorządowego, chyba że wymagane jest bezpośrednie poręczenie przez jednostkę samorządu terytorialnego.
– To nie jest oprocentowanie rynkowe, tylko oparte na stawce WIBOR miesięczny i bez marży bankowej – wyjaśniał Dariusz Stachera, dyrektor w BGK.
Dodatkowym ułatwieniem dla nowo powstających podmiotów, takich jak Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, jest instrument InvestEU. Dysponuje on pulą 100 mln euro na gwarancje, które mogą zastąpić twarde zabezpieczenia kredytowe wymagane prawem bankowym. Dzięki temu spółki, które jeszcze nie wypracowały własnego majątku ani zdolności kredytowej, mogą bez przeszkód rozpoczynać procesy budowlane.
Zyski z nowych programów odczują także studenci oraz mieszkańcy starszych bloków. Od bieżącego roku fundusze mogą być przeznaczane na remonty akademików, co ma ułatwić migrację młodych ludzi do ośrodków akademickich. Z kolei program TERMO pozwala wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym na ubieganie się o środki na termomodernizację, co w dobie rosnących kosztów energii jest kluczowe dla obniżenia rachunków za media.
– Cały czas mieszkania poszukują w urzędach ludzie urodzeni około roku dwa tysiące, dzisiaj już dwudziestosześciolatkowie. Chcą budownictwa ładnego, ekologicznego, które jest dość oszczędne w mediach – podkreślił prezydent Kuczera.
Samorządowcy planujący skorzystanie z preferencyjnych kredytów muszą pamiętać o terminach. Nabór wniosków trwa do 31 maja, a wyniki oceny wiarygodności kredytowej zostaną ogłoszone do końca lipca. Do tej pory w ramach istniejących programów podpisano już umowy na kwotę 3 mld zł, co przełożyło się na udostępnienie tysięcy lokali najemcom w całej Polsce.