Organizacja zrzeszająca samorządy oczekuje, że gigantyczna kwota zostanie wydzielona z Planu Partnerstwa Krajowego i Regionalnego Polski na lata 2028-2034. W ocenie lokalnych włodarzy, środki te powinny posłużyć do stworzenia odrębnego, siedmioletniego programu rozwoju budownictwa społecznego. Pieniądze miałyby wesprzeć nie tylko wznoszenie nowych budynków, ale również modernizację starszych obiektów oraz przywracanie do użytku pustostanów. Jak zauważają eksperci, dla osób poszukujących własnego lokum, istotne pozostaje monitorowanie trendów, o czym szerzej informuje serwis Domiporta.pl w sekcji z analizami rynku.
Przedstawiciele Związku Miast Polskich argumentują, że obecny system, oparty między innymi na wsparciu z Banku Gospodarstwa Krajowego, wymaga drastycznego wzmocnienia. Wynika to z faktu, że wiele gmin dysponuje bardzo ograniczonym budżetem i nie jest w stanie samodzielnie finansować inwestycji mieszkaniowych za pomocą kredytów komercyjnych. Samorządowcy podkreślają, że kluczem do sukcesu jest zapewnienie wysokiego udziału finansowania bezzwrotnego, szczególnie w mniejszych i średnich ośrodkach miejskich, które zmagają się z problemem wyludniania. Osoby, które nie chcą czekać na rozwój budownictwa społecznego, mogą przejrzeć aktualne ogłoszenia sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego dostępne w portalu Domiporta.pl.
Skalę wyzwania dobrze obrazują dane rynkowe z 2025 roku, na które powołuje się ZMP. W tym okresie sektor deweloperski oddał do użytku ponad 134 tysiące lokali, podczas gdy budownictwo społeczne i komunalne zaledwie niespełna sześć tysięcy. Oznacza to, że mieszkania z segmentu publicznego stanowiły raptem 2,8 proc. nowej podaży na rynku nieruchomości. Warto przy tym śledzić, jak zmienia się oferta nowych inwestycji, zaglądając na listingi nowych mieszkań od deweloperów prezentowane przez Domiporta.pl.
Postulaty samorządowców wpisują się w szerszy problem strukturalny polskiego rynku nieruchomości, który został niedawno zdiagnozowany w raporcie firmy doradczej PwC oraz Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Wynika z niego, że brak dostępnych cenowo mieszkań przestał być zjawiskiem przejściowym, a stał się trwałą barierą dla rozwoju społecznego.
Głównym wyzwaniem zidentyfikowanym przez badaczy jest tak zwana luka czynszowa. Zjawisko to dotyka gospodarstw domowych, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o lokal komunalny od miasta, ale jednocześnie zbyt niskie, by pozwolić sobie na komercyjny kredyt hipoteczny lub wynajem po stawkach rynkowych. Sytuację pogarszają jedne z najwyższych w Unii Europejskiej koszty finansowania kredytów oraz malejąca siła nabywcza przeciętnej pensji w największych aglomeracjach.
Z danych PwC i IRMiR wynika, że polski model mieszkalnictwa, oparty w przeważającej mierze na własności prywatnej i działalności deweloperów, przestał odpowiadać na potrzeby osób o średnich dochodach. W Polsce wciąż brakuje odpowiedniego zasobu lokali na wynajem o umiarkowanych czynszach, a wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców wciąż wyraźnie odstaje od średniej europejskiej.
Czytaj też: Nieruchomości senioralne: ogromna luka na polskim rynku
Analitycy rynku nieruchomości od dawna zwracają uwagę, że samo dosypywanie pieniędzy do systemu nie rozwiąże problemu, jeśli nie pójdą za tym przemyślane reformy. Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl, wskazuje na konieczność odejścia od doraźnych rozwiązań politycznych.
– Polska przede wszystkim potrzebuje uporządkowania istniejących rozwiązań i tworzenia długoterminowej strategii opartej na diagnozie problemu, oczekiwaniach społeczeństwa, a nie populistycznych postulatach – mówi Ewa Palus. Ekspertka dodaje również, że obecnie z rynku wypychane są głównie młode osoby, które miałyby zdolność do spłacania rat, ale barierą nie do przejścia jest dla nich zgromadzenie wkładu własnego.
Z kolei Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zauważa, że kryzys mieszkaniowy ma również wymiar jakościowy. Dotyczy on osób, które zajmują lokale zbyt małe, niedogrzane lub zbyt drogie w utrzymaniu, co blokuje ich życiową samodzielność.
– Bez bardziej szczegółowego programu mieszkaniowego, z horyzontem planowania powyżej trzech lat, nie da się planować rozwiązań dla mieszkalnictwa społecznego – podsumowuje Hanna Milewska-Wilk.
Propozycja Związku Miast Polskich, zakładająca stworzenie stabilnego, siedmioletniego programu z budżetem 8 mld euro, wydaje się odpowiadać na te eksperckie postulaty. Samorządowcy wierzą wręcz, że dobrze skonstruowany polski system budownictwa komunalnego mógłby w przyszłości posłużyć jako wzór dla ogólnoeuropejskich inicjatyw wspierających mieszkalnictwo.