Spis treści
- Roznice miedzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi
- Sytuacja na rynkach w najwiekszych miastach
- Koszty utrzymania mieszkania wedlug danych urzedu
Narodowy Bank Polski regularnie gromadzi i udostępnia informacje dotyczące sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Baza danych banku centralnego opiera się na analizie aktów notarialnych, co pozwala na precyzyjne określenie kwot, jakie faktycznie płacą nabywcy. Zestawienie tych informacji z cenami widniejącymi w ogłoszeniach na portalach internetowych daje obraz tego, jak duża jest przestrzeń do obniżenia ceny wyjściowej podczas rozmów ze sprzedającym.
Zgromadzone statystyki dzielą się na rynek pierwotny, obejmujący lokale kupowane bezpośrednio od firm deweloperskich, oraz rynek wtórny, na którym transakcje odbywają się między osobami prywatnymi lub inwestorami zbywającymi używane lokale. Dane są agregowane dla poszczególnych miast wojewódzkich, a także grupowane w kategorie takie jak siedem największych rynków, dziesięć kolejnych miast oraz pozostałe mniejsze ośrodki miejskie. Taki podział pozwala na dokładne prześledzenie stawek za metr kwadratowy w różnych częściach kraju, co potwierdza serwis Domiporta.pl w sekcji średnich cen nieruchomości.
Roznice miedzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi
Na rynku pierwotnym dysproporcje między kwotami z cenników deweloperów a ostatecznymi sumami wpisywanymi do umów deweloperskich są zazwyczaj mniejsze niż w przypadku mieszkań z drugiej ręki. Firmy budujące nowe osiedla rzadziej decydują się na bezpośrednie obniżanie ceny za metr kwadratowy. Zamiast tego oferują nabywcom inne formy gratyfikacji, takie jak harmonogramy płatności, darmowe komórki lokatorskie czy rabaty na miejsca postojowe w halach garażowych. Mimo to statystyki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że średnia różnica na rynku pierwotnym w największych polskich miastach wynosi od 2 do 4 proc. w stosunku do ceny ofertowej.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na rynku wtórnym, gdzie pole do negocjacji jest tradycyjnie znacznie szersze. Właściciele mieszkań wystawiający je na sprzedaż często celowo zawyżają cenę w ogłoszeniu, zakładając z góry, że potencjalny kupujący będzie próbował zbić stawkę. Z danych banku centralnego wynika, że na rynku wtórnym różnica między ceną ofertową a transakcyjną waha się średnio od 5 do nawet 9 proc. w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia oraz czasu, przez jaki dana oferta utrzymuje się na rynku. Osoby planujące zakup mogą przejrzeć aktualne oferty sprzedaży mieszkań dostępne w serwisie Domiporta.pl.
Wartość ta jest również uzależniona od metrażu lokalu. Najmniejsze różnice, wyrażone w ujęciu procentowym, odnotowuje się w przypadku kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych o powierzchni do 40 metrów kwadratowych. Są to lokale najbardziej poszukiwane, które najszybciej znajdują nabywców. Większe pole do negocjacji pojawia się przy zakupie mieszkań o powierzchni powyżej 70 metrów kwadratowych. W ich przypadku czas poszukiwania klienta jest dłuższy, co skłania sprzedających do większych ustępstw cenowych przy stole notarialnym.
– Różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym w największych miastach utrzymuje się na stabilnym poziomie, odzwierciedlając standardowe praktyki negocjacyjne uczestników rynku – podano w oficjalnym opracowaniu banku centralnego dotyczącym sytuacji w sektorze mieszkaniowym.
Sytuacja na rynkach w najwiekszych miastach
Szczegółowa analiza danych Narodowego Banku Polskiego dla poszczególnych aglomeracji ukazuje zróżnicowanie stawek i możliwości negocjacyjnych. W Warszawie, która pozostaje najdroższym rynkiem w kraju, średnia cena ofertowa na rynku wtórnym przekracza poziom 17 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Jednak średnia cena transakcyjna wynosi niecałe 16 tysięcy złotych. Oznacza to, że kupujący w stolicy są w stanie wynegocjować obniżkę rzędu 1000 do 1200 złotych na każdym metrze kwadratowym, co przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów daje kwotę około 50 do 60 tysięcy złotych różnicy między pierwszym ogłoszeniem a finalną umową.
W Krakowie, drugim pod względem wysokości cen mieście w Polsce, stawki ofertowe na rynku wtórnym oscylują wokół 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Kwoty wpisywane do aktów notarialnych są tam niższe o około 6 do 7 proc. W przypadku rynku pierwotnego pod Wawelem, deweloperzy wystawiają mieszkania średnio po 15,5 tysiąca złotych za metr, a transakcje zamykają się na poziomie około 15 tysięcy złotych. Pokazuje to, że margines negocjacyjny na nowych osiedlach w stolicy Małopolski wynosi nieco ponad 3 proc.
Gdańsk charakteryzuje się cenami ofertowymi na rynku wtórnym na poziomie 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Faktyczne transakcje odbywają się tam w okolicach 13,8 tysiąca złotych za metr. Różnica wynosi zatem około 8 proc. W przypadku wrocławskiego rynku nieruchomości, sprzedający używane lokale oczekują średnio 14 tysięcy złotych za metr, podczas gdy kupujący płacą ostatecznie około 13 tysięcy złotych. Daje to margines negocjacyjny na poziomie zbliżonym do 7 proc.
W Poznaniu i Łodzi wartości bezwzględne są niższe, ale proporcje pozostają podobne. W stolicy Wielkopolski cena ofertowa na rynku wtórnym to około 12,5 tysiąca złotych, a transakcyjna wynosi 11,6 tysiąca złotych. W Łodzi, która od lat należy do najtańszych rynków wśród największych polskich aglomeracji, średnia cena z ogłoszeń to 9,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy. Akty notarialne w tym mieście podpisywane są jednak na średnie kwoty rzędu 8,8 tysiąca złotych za metr kwadratowy. Różnica ta wynosi nieco ponad 7 proc.
Warto również zwrócić uwagę na czas ekspozycji oferty na rynku. Z informacji zebranych przez analityków wynika, że mieszkania, które nie znajdują nabywcy przez pierwsze trzy miesiące od publikacji ogłoszenia, podlegają największym korektom cenowym. Sprzedający, którzy muszą szybko upłynnić kapitał zamrożony w nieruchomości, są skłonni do akceptowania ofert zakupu niższych nawet o 10 proc. od ceny pierwotnie zakładanej.
Koszty utrzymania mieszkania wedlug danych urzedu
Zakup nieruchomości to tylko początek wydatków związanych z rynkiem mieszkaniowym. Główny Urząd Statystyczny regularnie publikuje dane dotyczące kosztów utrzymania i wyposażenia mieszkań, które stanowią znaczącą pozycję w budżetach domowych Polaków. Zgodnie z metodologią urzędu statystycznego, kategoria ta obejmuje opłaty za najem, czynsze administracyjne płacone do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, a także rachunki za nośniki energii oraz wodę i wywóz nieczystości.
W strukturze wydatków przeciętnego gospodarstwa domowego koszty związane z użytkowaniem mieszkania i nośnikami energii stanowią drugą co do wielkości pozycję, zaraz po wydatkach na żywność i napoje bezalkoholowe. Udział tej kategorii w całkowitym koszyku konsumpcyjnym wynosi około 19 proc. Oznacza to, że niemal jedna piąta wszystkich pieniędzy wydawanych przez obywateli przeznaczana jest na cele związane z dachem nad głową i podstawowymi mediami. Więcej informacji o specyfice rynku można znaleźć na blogu Domiporta.pl.
Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują na stały wzrost opłat eksploatacyjnych. W ujęciu rocznym kategoria związana z użytkowaniem mieszkania notuje regularne wzrosty rzędu kilkunastu procent. Największy wpływ na ten stan rzeczy mają rosnące ceny nośników energii. Energia elektryczna, gaz ziemny oraz energia cieplna dostarczana z sieci miejskich to składowe, których ceny uległy największym modyfikacjom w ostatnich kwartałach.
– Wzrost opłat za użytkowanie mieszkania i nośniki energii jest głównym czynnikiem wpływającym na ogólny poziom kosztów utrzymania gospodarstw domowych – wskazuje komunikat Głównego Urzędu Statystycznego podsumowujący wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych.
Szczegółowe rozbicie kosztów pokazuje, że opłaty za zaopatrzenie w wodę i usługi kanalizacyjne rosną średnio o 8 do 10 proc. w skali roku w zależności od regionu. Koszty wywozu śmieci również wykazują tendencję wzrostową, co jest efektem zmian w systemach gospodarki odpadami komunalnymi w poszczególnych gminach. W przypadku czynszów administracyjnych, podwyżki wynikają głównie z wyższych kosztów pracy osób zatrudnionych przy sprzątaniu i konserwacji części wspólnych budynków, a także ze wzrostu cen materiałów budowlanych niezbędnych do przeprowadzania funduszów remontowych.
Dla właścicieli mieszkań własnościowych podstawowym kosztem stałym pozostaje czynsz do wspólnoty lub spółdzielni. W największych miastach, dla standardowego mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych, opłata ta wynosi obecnie od 600 do 900 złotych miesięcznie, w zależności od wieku budynku, posiadania ochrony, wind czy podziemnych garaży. Do tej kwoty należy doliczyć indywidualne zużycie prądu, które dla trzyosobowej rodziny kształtuje się na poziomie około 150 do 250 złotych miesięcznie, oraz ewentualne rachunki za gaz, jeśli budynek nie jest podłączony do miejskiej sieci ciepłowniczej.
Wydatki te mają bezpośredni wpływ na rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. Właściciele lokali muszą uwzględniać rosnące koszty administracyjne i eksploatacyjne przy ustalaniu stawek odstępnego dla najemców. Równocześnie wyższe koszty życia sprawiają, że zdolność najemców do akceptowania podwyżek czynszu jest ograniczona, co wymusza na inwestorach dokładne kalkulowanie stóp zwrotu z nabytych nieruchomości, biorąc pod uwagę zarówno ceny transakcyjne z raportów Narodowego Banku Polskiego, jak i wskaźniki inflacyjne publikowane przez Główny Urząd Statystyczny.