Najem długoterminowy to bardzo popularna forma uzyskiwania przychodów pasywnych, ale też zabezpieczenie emerytalne. Dane z rynku nieruchomości pokazują, że średnie stawki najmu w dużych miastach wzrosły o 15-20% w ciągu ostatnich dwóch lat, co czyni tę formę inwestycji jeszcze bardziej atrakcyjną. W Warszawie średni czynsz za dwupokojowe mieszkanie przekracza już 3500 zł miesięcznie, a popyt nadal przewyższa podaż.
"W odróżnieniu od najmu krótkoterminowego, w którym fiskus widzi 'hotelarstwo', najem długoterminowy korzysta z korzystniejszych rozwiązań podatkowych – w szczególności ze zwolnienia z VAT. Jednak także w przypadku VAT są pewne haczyki, o których warto pamiętać" – wyjaśnia w rozmowie z Domiporta.pl Piotr Juszczyk, główny doradca podatkowy InFakt.
Rynek najmu długoterminowego w Polsce charakteryzuje się dużą stabilnością – umowy zawierane są zazwyczaj na minimum rok, co daje właścicielom przewidywalność przychodów. Według analiz portali nieruchomościowych, średni okres wynajmu tego samego lokalu przez jednego najemcę to obecnie 2,5 roku, co minimalizuje ryzyko przestojów i kosztów związanych z poszukiwaniem nowych lokatorów.
Większość osób rozlicza najem długoterminowy jako najem prywatny, a więc poza działalnością gospodarczą. To rozwiązanie jest szczególnie popularne wśród właścicieli pojedynczych mieszkań lub domów. Statystyki pokazują, że aż 85% wynajmujących w Polsce wybiera właśnie tę formę rozliczenia.
"Przede wszystkim można zastosować niską stawkę podatku, ale z drugiej strony nie można rozliczać wydatków. W przypadku rozliczenia najmu w działalności gospodarczej jest więcej możliwości, np. wyboru formy opodatkowania, ale też należy pamiętać o formalizmach z tym związanych i obowiązku wobec ZUS" – podkreśla Piotr Juszczyk.
Wybór pomiędzy najmem prywatnym a prowadzeniem działalności zależy od preferencji, ale również od tego, czy ponosimy sporo kosztów. Dla przykładu – jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt i remontujemy je przed wynajmem, koszty mogą sięgnąć kilkudziesięciu tysięcy złotych. W takiej sytuacji rozliczenie w ramach działalności gospodarczej może być korzystniejsze, gdyż pozwala na odliczenie tych wydatków od podstawy opodatkowania.
Warto też pamiętać, że prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z comiesięcznymi składkami ZUS, które w 2025 roku wynoszą minimum około 1600 zł miesięcznie. Oznacza to, że działalność gospodarcza opłaca się dopiero przy przychodach z najmu przekraczających kilka tysięcy złotych miesięcznie lub przy wynajmie kilku nieruchomości jednocześnie. Sprawdź aktualne oferty mieszkań na wynajem, aby zorientować się w cenach rynkowych w Twojej okolicy.
Podatek dochodowy – stawki i zasady rozliczenia w 2025 roku
Od 2023 r. podstawową formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. System ten jest prosty i przewidywalny, co docenia większość wynajmujących. Właściciel rozlicza się według stawek:
- 8,5% od przychodów do 100 tys. zł rocznie,
- 12,5% od nadwyżki ponad ten limit.
"Nie ma tu możliwości rozliczania kosztów, np. remontów czy amortyzacji. Rozliczenie jest proste – przychód mnożymy przez stawkę i wpłacamy zaliczkę do urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca, po miesiącu osiągnięcia przychodu" – tłumaczy ekspert InFakt.
Po zakończonym roku należy złożyć zeznanie roczne do końca kwietnia na formularzu PIT-28. Ta forma opodatkowania nie pozwala na rozliczenie kosztów, tj. wydatki nie pomniejszają podstawy opodatkowania.
W związku z tym istotne jest, aby dobrze skonstruować umowę najmu. "Jeśli w kwocie czynszu ogółem zawrzemy opłaty np. za media, to również od nich zapłacimy podatek. Zawierając w umowie zapis o tym, że koszty przenoszone są na najemcę i on je ponosi, pozwoli zaoszczędzić na podatku. De facto media to nie przychód wynajmującego, a zwrot kosztów utrzymania" – radzi Piotr Juszczyk.
Przykładowo, jeśli czynsz wynosi 3000 zł, a media 500 zł miesięcznie, to przy niewłaściwej konstrukcji umowy zapłacimy podatek od 3500 zł (czyli 297,50 zł). Przy prawidłowym rozdzieleniu płatności podatek wyniesie tylko 255 zł – oszczędzamy ponad 500 zł rocznie.
Decydując się na działalność gospodarczą, możemy oprócz ryczałtu jako formy opodatkowania wybrać jeszcze:
- skalę podatkową – 12% lub 32%,
- podatek liniowy – 19%.
W tych dwóch wariantach można odliczać koszty, co może być korzystne w przypadku dużych nakładów inwestycyjnych, szczególnie jeśli przeprowadzamy remont nabytych lokali lub kompleksowo je wyposażamy.
W odróżnieniu od najmu krótkoterminowego, najem długoterminowy mieszkań na cele mieszkaniowe dla osoby fizycznej korzysta ze zwolnienia z VAT. To istotna korzyść, gdyż w przeciwnym razie musielibyśmy doliczyć do czynszu 23% VAT, co znacząco zmniejszyłoby konkurencyjność oferty lub obniżyło zysk wynajmującego.
Jednak są wyjątki od tej reguły. W przypadku najmu np. mieszkania dla przedsiębiorcy, który będzie wykorzystywał je jako biuro, nie skorzystamy już ze zwolnienia. Podobnie, gdybyśmy firmie wynajęli nasze mieszkanie, a firma ta udostępniałaby ten lokal na cele mieszkaniowe swoim pracownikom – również tracimy zwolnienie z VAT.
"Warto też zwrócić uwagę, że najem długoterminowy na cele mieszkaniowe dla osób fizycznych, choć korzysta ze zwolnienia z VAT, to wlicza się do limitu VAT. Oznacza to, że prowadząc np. działalność gospodarczą i osiągając z niej 180 tys. zł przychodu, a z najmu 30 tys. zł, przekroczymy limit zwolnienia i będziemy co do zasady zobowiązani zarejestrować się do VAT" – ostrzega Piotr Juszczyk.
Obecnie limit zwolnienia wynosi 200 tys. zł, ale dobra wiadomość jest taka, że w 2025 roku limit ten wzrośnie do 240 tys. zł. To istotna zmiana dla osób łączących różne źródła przychodów.
Rynek najmu długoterminowego będzie się nadal rozwijał – prognozy wskazują, że do 2030 roku nawet 40% mieszkań w dużych miastach może być wynajmowanych. Dlatego warto już teraz zapoznać się z przepisami podatkowymi i wybrać optymalną formę rozliczenia. Jeśli planujesz zakup nieruchomości pod wynajem, zobacz aktualne oferty mieszkań na sprzedaż i przemyśl strategię podatkową jeszcze przed dokonaniem inwestycji.
Fot. Barış İpekçi