Na rynku sprzedaży mieszkań obserwujemy kontynuację spowolnienia dynamiki cen z poprzednich kwartałów. Na rynku wtórnym ceny nowych ofert spadły o 2,4 proc. w porównaniu do drugiego kwartału 2024 roku. Świadczy to o rewizji oczekiwań cenowych indywidualnych sprzedających w stosunku do aktualnego popytu.
Rynek pierwotny charakteryzuje się natomiast stabilnym, kilkuprocentowym wzrostem od początku 2025 roku. W ujęciu rocznym ceny w miastach wojewódzkich i Gdyni wzrosły o 4,1 proc. W największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Wrocław czy Gdańsk, dynamika cen ofertowych była wyraźnie niższa niż w innych miastach Europy Środkowo-Wschodniej.
Podaż nowych ofert mieszkań na sprzedaż utrzymuje się na wysokim poziomie. W drugim kwartale 2025 roku w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni pojawiało się średnio 10,2 tysiąca ofert sprzedaży tygodniowo, co oznacza wzrost o 14,5 proc. rok do roku. Od początku 2025 roku liczba nowych ofert tygodniowo przekracza 10 tysięcy, co jest bezprecedensowe od 2022 roku.
Ceny nowych ofert najmu wzrosły najbardziej od końca 2023 roku. W grupie siedmiu największych miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia) ceny nowych ogłoszeń wynajmu mieszkania wzrosły w ujęciu rocznym o 4,4 proc. Jest to najsilniejszy wzrost od czwartego kwartału 2023 roku, kiedy dynamika wynosiła 5,1 proc.
W drugim kwartale 2025 roku wzrost cen najmu przewyższył dynamikę cen sprzedaży mieszkań po raz pierwszy od trzeciego kwartału 2022 roku. W grupie sześciu miast (Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia) ceny wynajmu mieszkań wzrosły silniej niż w Warszawie w prawie każdym analizowanym segmencie. Wyjątkiem były mieszkania o powierzchni powyżej 90 m², gdzie zarówno w stolicy, jak i w pozostałych największych miastach odnotowano spadki cen.
Struktura rynku najmu w największych miastach
W Warszawie najpopularniejszym segmentem na rynku najmu są mieszkania o powierzchni 40-60 m², stanowiące 39 proc. wszystkich ofert. Średnia cena najmu w tym segmencie wynosi 3,6 tysiąca złotych i wzrosła o 2,3 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Najmniejsze mieszkania (poniżej 25 m²) stanowią zaledwie 5 proc. rynku, a ich średnia cena wynosi 2,2 tysiąca złotych, co oznacza wzrost o 3,7 proc. rok do roku.
W sześciu największych miastach poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Gdynia) struktura rynku najmu jest podobna. Również dominują mieszkania o powierzchni 40-60 m², stanowiące 41 proc. ofert, ze średnią ceną 2,8 tysiąca złotych, która wzrosła o 3,8 proc. rok do roku. Najmniejsze mieszkania (poniżej 25 m²) stanowią 7 proc. rynku, a ich średnia cena wynosi 1,8 tysiąca złotych, co oznacza wzrost o 5,2 proc. w porównaniu do roku poprzedniego.
Ceny sprzedaży mieszkań w polskich miastach rosły najwolniej w drugim kwartale 2025 roku spośród państw Europy Środkowo-Wschodniej. Na sześć analizowanych miast (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań i Łódź) tylko w trzech odnotowano wzrosty w ujęciu rocznym, przy czym żaden z nich nie przekraczał 3 proc. Dla porównania, w Czechach, na Słowacji czy na Węgrzech dynamika roczna cen sprzedaży wynosiła kilkanaście procent.
Najwyższe ceny sprzedaży mieszkań w regionie utrzymują się w Czechach. Najdroższym miastem jest Praga, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi prawie 6 tysięcy euro. Na drugim miejscu znajduje się Brno (4,9 tysiąca euro za metr kwadratowy), a na trzecim Warszawa z ceną 4,2 tysiąca euro za metr kwadratowy.