Osoby poszukujące mieszkania w Polsce napotykają na szereg barier. Przede wszystkim brakuje mieszkań - na 1000 mieszkańców przypada około 400 lokali, podczas gdy średnia unijna wynosi 486. Szacowany deficyt mieszkaniowy waha się od 1,8 do 3,3 miliona lokali. Aby osiągnąć poziom europejski, Polska potrzebowałaby od 3 do 4,5 miliona dodatkowych mieszkań.
Problem jest szczególnie dotkliwy dla młodych osób. Według badań CBOS z 2022 roku, aż połowa Polaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami, co jest jednym z najwyższych wskaźników w Unii Europejskiej. To zjawisko, określane jako "gniazdowanie", wynika głównie z ograniczeń finansowych i wysokich cen nieruchomości.
Jakość dostępnych mieszkań również pozostawia wiele do życzenia. Polska charakteryzuje się wysokim wskaźnikiem przeludnienia wynoszącym 35,8 proc. (średnia unijna to 16,8 proc.) oraz niską liczbą izb przypadających na mieszkańca - 1,1 w porównaniu do 1,6 w UE. Przeciętne gospodarstwo domowe w Polsce liczy 2,9 osoby, podczas gdy w Unii Europejskiej jest to 2,3 osoby.
Poszukujący mieszkania muszą również zmierzyć się z wysokimi cenami w stosunku do dochodów. Chociaż relacja kosztów zamieszkania do dochodów (około 20 proc.) jest nieco niższa niż średnia unijna, to dostępność kredytowa pozostaje ograniczona. Zdolność kredytowa nie nadąża za rosnącymi cenami nieruchomości.
Czytaj też: Znajdź mieszkanie na wynajem! Najlepsze oferty w Domiporta.pl
Główną barierą dla osób szukających mieszkania jest ograniczona podaż. Budownictwo koncentruje się w dużych miastach, gdzie popyt jest największy, ale jednocześnie występuje tam deficyt gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Polska potrzebuje od 45 do 875 kilometrów kwadratowych terenów pod zabudowę, w zależności od jej intensywności.
Długotrwałe procedury administracyjne dodatkowo utrudniają sytuację. Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy trwa od 60 dni do ponad roku, a uzyskanie pozwolenia na budowę może zająć nawet do dwóch lat. W największych miastach, takich jak Gdańsk czy Kraków, jedynie 3-8 proc. decyzji wydawanych jest w ustawowym terminie 65 dni.
Dla osób poszukujących mieszkania na wynajem sytuacja również nie jest łatwa. Najem w Polsce jest mało popularny - korzysta z niego zaledwie 13 proc. gospodarstw domowych, podczas gdy średnia unijna wynosi 30,9 proc. Wynika to z barier prawnych i niepewności zarówno dla najemców, jak i wynajmujących.
Rozwiązaniem mogłoby być zwiększenie podaży gruntów poprzez odrolnienie terenów w miastach, przekwalifikowanie obszarów poprzemysłowych i wojskowych oraz tworzenie nowych dzielnic. Przykładem dobrej praktyki jest osiedle Nowe Żerniki we Wrocławiu, które łączy współpracę sektora publicznego i prywatnego, zapewniając dobrą komunikację publiczną i wysoką jakość życia.
Czytaj też: Znajdź mieszkanie na wynajem! Najlepsze oferty w Domiporta.pl
Osoby poszukujące mieszkania mogą skorzystać z programu "Mieszkanie na start", który wprowadza preferencyjne kredyty dla singli do 35 lat i rodzin, wraz z dopłatami do wkładu własnego. Do 2025 roku na ten cel przewidziano 12-13 miliardów złotych.
Pewną pomocą są również przedłużone na 2024 rok wakacje kredytowe, które wspierają kredytobiorców znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej.
Od 2024 roku wprowadzono także przepisy o tak zwanej "patodeweloperce", które ustanawiają minimalne standardy dla nowych mieszkań, między innymi zapewniając dostęp do światła dziennego, oraz nakładają obowiązek posiadania świadectw energetycznych.
Dla rozwoju rynku najmu kluczowe byłoby wprowadzenie ochrony zarówno dla najemców (na przykład minimalny okres wypowiedzenia czynszu), jak i wynajmujących (zabezpieczenie przed niesolidnymi lokatorami).
Według autorów raportu, realizacja rekomendacji pozwoliłaby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków w ciągu dekady. Wymaga to jednak systemowego podejścia, łączącego działania publiczne i prywatne, ze szczególnym naciskiem na rozwój dużych osiedli, rynek najmu oraz budownictwo społeczne.