System prawny w Hiszpanii zapewnia nabywcy możliwość weryfikacji danych poprzez dostęp do księgi wieczystej, określanej mianem Registro de la Propiedad. W tym rejestrze znajdują się szczegółowe informacje dotyczące właściciela, ewentualnych hipotek oraz innych ograniczeń.
To narzędzie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych z ukrytymi obciążeniami. W określonych sytuacjach, gdy przewiduje to umowa przedwstępna, kupujący ma możliwość odstąpienia od umowy w określonym terminie bez konsekwencji finansowych.
Gwarancje i certyfikaty przy zakupie nowych nieruchomości
W przypadku zakupu nowego mieszkania od dewelopera, kupujący ma zagwarantowane prawo do rękojmi jakości, które obejmuje usuwanie wad budowlanych wykrytych w określonym czasie po zakończeniu budowy. W razie poważnych usterek może domagać się ich naprawy lub zwrotu części kosztów.
Sprzedający ma również obowiązek przekazania certyfikatu efektywności energetycznej, określającego klasę energetyczną budynku. Nabywca może także przeprowadzić niezależną inspekcję techniczną, aby upewnić się, że stan nieruchomości odpowiada temu, co zostało przedstawione w dokumentach i ofercie.
W razie wykrycia niezgodności kupujący ma prawo negocjować warunki lub zrezygnować z zakupu. Taka inspekcja, choć wiąże się z dodatkowym kosztem, może uchronić przed wydaniem pieniędzy na nieruchomość wymagającą kosztownych napraw. Ekspertka zaleca również, by kupujący korzystał z pomocy hiszpańskiego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, który będzie reprezentował jego interesy na każdym etapie transakcji.
Nabywca nieruchomości w Hiszpanii ma obowiązek dokładnego sprawdzenia stanu prawnego i technicznego nieruchomości przed podpisaniem umowy. Powinien upewnić się, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, takich jak hipoteki, roszczenia osób trzecich czy inne ograniczenia, co można zweryfikować poprzez dostęp do księgi wieczystej. To podstawowa zasada due diligence, której przestrzeganie chroni przed przejęciem cudzych długów. Warto zaznaczyć, że podobne zasady ostrożności obowiązują również przy poszukiwaniu mieszkań na sprzedaż na polskim rynku, choć procedury i koszty transakcyjne różnią się znacząco od hiszpańskich.
Przed dokonaniem transakcji kupujący musi uzyskać Numer Identyfikacji Obcokrajowca, określany skrótem NIE, niezbędny do zakupu nieruchomości w Hiszpanii, oraz otworzyć konto w hiszpańskim banku, które posłuży do realizacji płatności związanych z zakupem i utrzymaniem nieruchomości. Bez numeru NIE nie można legalnie nabyć nieruchomości, dlatego warto o niego zadbać z odpowiednim wyprzedzeniem. Kupujący zobowiązany jest do zapłaty wszystkich podatków i opłat transakcyjnych, w tym podatku od przeniesienia własności, kosztów notarialnych oraz rejestracji nieruchomości.
Powinien też zadbać o przeprowadzenie inspekcji technicznej i sprawdzenie, czy stan faktyczny nieruchomości odpowiada temu, co zapisano w umowie. Koszty te mogą wynieść od kilku do kilkunastu proc. wartości nieruchomości, dlatego należy je uwzględnić w budżecie. W przypadku zakupu od dewelopera należy zwrócić uwagę na zgodność projektu z planami budowlanymi oraz zapisami umowy. Wszystkie dokumenty powinny być sporządzone zgodnie z hiszpańskim prawem, najlepiej przy wsparciu prawnika. Warto również sprawdzić, czy deweloper posiada wszystkie wymagane pozwolenia i czy nie ma zaległych opłat.
Na koniec kupujący ma obowiązek zgłoszenia nabycia nieruchomości w odpowiednich urzędach, by zaktualizować dane w rejestrach publicznych. Spełnienie tych obowiązków gwarantuje legalność transakcji, bezpieczeństwo inwestycji i ochronę przed ewentualnymi problemami prawnymi w przyszłości. Tylko kompleksowe podejście do zakupu nieruchomości zapewnia spokój i pewność, że inwestycja będzie służyć przez wiele lat. Informacje te pochodzą z Business Insider Polska.
Rynek nieruchomości w Hiszpanii od lat cieszy się zainteresowaniem inwestorów zagranicznych, w tym Polaków, którzy poszukują zarówno nieruchomości wakacyjnych, jak i obiektów przeznaczonych pod wynajem długoterminowy. Hiszpania oferuje różnorodne możliwości inwestycyjne, od apartamentów w nadmorskich kurortach po mieszkania na wynajem w dużych miastach takich jak Barcelona czy Madryt.
Kluczowym aspektem przy podejmowaniu decyzji o zakupie jest zrozumienie lokalnego systemu prawnego i podatkowego, który znacząco różni się od polskiego. W Hiszpanii obowiązuje zasada, że to nabywca ponosi ciężar większości kosztów transakcyjnych, co stanowi odwrotność sytuacji na niektórych innych rynkach europejskich. Podatek od przeniesienia własności, zwany ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), wynosi zazwyczaj od 6 do 10 proc. wartości nieruchomości i różni się w zależności od regionu autonomicznego.
W przypadku zakupu nowej nieruchomości od dewelopera stosuje się natomiast podatek VAT w wysokości 10 proc. oraz dodatkowy podatek od czynności prawnych AJD wynoszący około 1 do 1,5 proc. Dodatkowo należy uwzględnić koszty notarialne, które wynoszą zwykle od 600 do 1500 euro, oraz opłaty za wpis do księgi wieczystej. Warto również pamiętać o corocznym podatku od nieruchomości IBI, który jest odpowiednikiem polskiego podatku od nieruchomości, oraz o obowiązku składania rocznych deklaracji podatkowych dotyczących posiadanych nieruchomości, nawet jeśli nie generują one dochodu z wynajmu.
Według informacji przekazanych przez Justynę Wajdę, radcę prawnego oraz agentkę nieruchomości prowadzącą biuro InmoJustyna w prowincji Alicante, osoby planujące inwestycję w hiszpański rynek nieruchomości muszą przygotować się na szereg formalności i wydatków. Jak podkreśla ekspertka, kupujący nieruchomość w Hiszpanii ma prawo do pełnej i rzetelnej informacji o mieszkaniu lub domu, który zamierza nabyć. Oznacza to, że sprzedający ma obowiązek ujawnienia wszystkich istotnych danych dotyczących stanu prawnego oraz technicznego nieruchomości. Transparentność informacji stanowi fundament bezpiecznej transakcji, dlatego prawodawstwo hiszpańskie nakłada na sprzedającego wymóg przedstawienia kompletnej dokumentacji.