Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowelizacją przepisów, która może ponownie zrewolucjonizować rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Jak donosi Money.pl, resort rozważa przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na gruntach publicznych. Ruch ten jest zaskakujący w kontekście polityki państwa z ostatnich lat, która dążyła do całkowitego wygaszenia tego prawa rzeczowego na rzecz pełnej własności.
Z perspektywy przedsiębiorców i inwestorów zagranicznych, obecny wymóg zakupu gruntu na własność stanowi potężną barierę wejścia. Konieczność wyłożenia milionowych kwot na start inwestycji często blokuje procesy decyzyjne. Przywrócenie "wieczystego" pozwoliłoby firmom na rozłożenie kosztów pozyskania terenu na dekady, w zamian za wnoszenie rocznych opłat.
Aby zrozumieć wagę proponowanych zmian, należy cofnąć się do wielkiej reformy własnościowej, która weszła w życie 1 stycznia 2019 roku. Wówczas to, na mocy ustawy z 20 lipca 2018 roku, dokonano masowego uwłaszczenia Polaków. Przepisy te, jak przypominają archiwalne materiały rządowe, dotyczyły przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności.
Reforma z 2019 roku była odpowiedzią na społeczne niezadowolenie związane z nieprzewidywalnością opłat. W starym systemie opłata roczna mogła być aktualizowana w oparciu o wzrost wartości gruntu, co często prowadziło do nagłych i drastycznych podwyżek, uderzających w budżety domowe. Ustawodawca zdecydował wówczas, że grunty pod blokami i domami jednorodzinnymi staną się własnością mieszkańców z mocy prawa (ex lege).
Mechanizm ten zastąpił "wieczną" opłatę roczną tak zwaną opłatą przekształceniową. Zgodnie z przepisami, nowi właściciele zostali zobowiązani do wnoszenia jej przez okres 20 lat. Co istotne, wysokość tej opłaty została "zamrożona" – odpowiadała ona wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2019 roku. Wyeliminowano tym samym ryzyko skokowych podwyżek wynikających ze wzrostu cen nieruchomości, pozostawiając jedynie możliwość waloryzacji o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS.
Nowy projekt rządowy, o którym informuje Money.pl, jest w istocie powrotem do mechanizmów prawnych, które jeszcze niedawno uznawano za przestarzałe, ale z istotnym zastrzeżeniem – tym razem oferta skierowana jest do biznesu, a nie do mieszkańców. Warto przypomnieć, jak wyglądała konstrukcja tego prawa przed falami uwłaszczeń.
Użytkowanie wieczyste to specyficzne prawo, sytuujące się między własnością a najmem, ustanawiane zazwyczaj na 99 lat. Użytkownik (np. firma lub spółdzielnia) dysponuje gruntem niemal jak właściciel, ale w zamian musi wnosić opłaty na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu. W przypadku gruntów mieszkaniowych reforma z 2019 roku przewidywała szeroki system bonifikat. W przypadku gruntów Skarbu Państwa, przy jednorazowej spłacie należności, bonifikata wynosiła standardowo 60 proc., a w kolejnych latach malała o 10 punktów procentowych rocznie.
Dla gruntów samorządowych wysokość ulg zależała od uchwał lokalnych rad gmin i miast. Ustawodawca przewidział jednak specjalne preferencje dla grup szczególnie wrażliwych. Osobom w trudnej sytuacji, w tym rodzinom wielodzietnym (Karta Dużej Rodziny) czy osobom z niepełnosprawnościami, przysługiwała obligatoryjna bonifikata w wysokości aż 99 proc. od opłaty jednorazowej. Warunkiem było wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.
Inwestorzy patrzą na koszty
Dlaczego więc rząd chce wracać do systemu, który dla mieszkańców był uciążliwy? W obrocie gospodarczym priorytety są inne. Dla dewelopera budującego park logistyczny czy fabrykę, kluczowa jest płynność finansowa na początku inwestycji. System opłat rocznych, nawet z ryzykiem ich aktualizacji, jest często korzystniejszy niż zamrażanie kapitału w ziemi.
Warto zauważyć, że przepisy z 2019 roku precyzyjnie oddzielały funkcję mieszkaniową od komercyjnej. Uwłaszczenie obejmowało grunty, na których budynki inne niż mieszkalne nie przekraczały 30 proc. ogólnej powierzchni użytkowej. Jeśli na osiedlu znajdowały się lokale usługowe czy garaże, sytuacja prawna stawała się bardziej skomplikowana. Przykładowo, stawka procentowa opłaty rocznej za garaże niewykorzystywane do działalności gospodarczej została ustawowo obniżona z 3 proc. do 1 proc., aby zrównać ją ze stawkami mieszkaniowymi.
Obecnie przedsiębiorcy nie mogą już swobodnie wybierać między kupnem a użytkowaniem wieczystym, ponieważ to drugie zostało w dużej mierze wygaszone również dla firm (poprzez przepisy umożliwiające im wykup gruntów, które weszły w życie w 2023 roku). Nowy projekt ma przywrócić tę opcję jako narzędzie polityki inwestycyjnej.
Zasady gry pozostają te same
Jeśli przepisy wejdą w życie, mechanizm działania będzie zbliżony do tego, co znamy z przeszłości. Użytkownik wieczysty będzie uiszczał pierwszą opłatę (zazwyczaj wyższą, stanowiącą procent wartości gruntu) oraz opłaty roczne przez cały okres trwania umowy. W przeciwieństwie do przekształcenia mieszkaniowego z 2019 roku, gdzie opłata była stała przez 20 lat, w modelu komercyjnym powróci zapewne mechanizm aktualizacji wyceny wartości gruntu.
Dla mieszkańców, którzy skorzystali z reformy z 2019 roku, nic się nie zmienia. Ich prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy, a po otrzymaniu zaświadczenia od właściwego organu (wójta, burmistrza lub starosty) stali się pełnoprawnymi właścicielami. Ci, którzy wnieśli opłatę jednorazową, zamknęli temat definitywnie. Nowe plany rządu dotyczą gruntów niezabudowanych i przyszłych inwestycji, tworząc nową furtkę dla kapitału, który do tej pory omijał Polskę ze względu na wysokie koszty wejścia.