Warszawski rynek nieruchomości oraz branża architektoniczna otrzymały właśnie sygnał do startu w jednym z najbardziej medialnych przedsięwzięć ostatnich lat. Zarząd Mienia m.st. Warszawy ogłosił dwuetapowy konkurs architektoniczno-urbanistyczny na zagospodarowanie nieruchomości przy ulicy Sobieskiego 100 na Mokotowie. To adres, który przez lata elektryzował opinię publiczną, funkcjonując w świadomości mieszkańców jako "Szpiegowo" - niedostępna enklawa rosyjskiej dyplomacji. Dziś, po przejęciu obiektu przez Skarb Państwa i przekazaniu go miastu, rozpoczyna się proces inwestycyjny, którego łączny koszt szacowany jest na okrągłe 100 milionów złotych brutto.
Z perspektywy finansów publicznych i ekonomiki budownictwa, ogłoszony konkurs narzuca sztywne ramy, w których muszą poruszać się potencjalni projektanci. Kwota 100 milionów złotych, zdefiniowana jako maksymalny planowany łączny koszt realizacji inwestycji, obejmuje nie tylko same roboty budowlane i rozbiórkowe, ale także pełne wyposażenie oraz koszt opracowania dokumentacji projektowej. Uczestnicy konkursu stają więc przed zadaniem inżynierii finansowej - muszą zaproponować rozwiązania, które będą atrakcyjne wizualnie i funkcjonalnie, a jednocześnie nie przebiją sufitu budżetowego. Sąd Konkursowy zapowiedział wprost, że stopień uwzględnienia tego limitu będzie jednym z kryteriów oceny, a w przypadku przekroczenia kwoty, autorzy będą musieli przedstawić "realne uzasadnienie".
Gra toczy się o wysoką stawkę nie tylko dla wykonawców przyszłych robót, ale przede wszystkim dla biur architektonicznych. Główną nagrodą w konkursie jest bowiem zaproszenie do negocjacji w trybie zamówienia z wolnej ręki na wykonanie szczegółowej dokumentacji projektowej. Zamawiający przewiduje, że wynagrodzenie za tę usługę - obejmującą projekt, uzgodnienia i nadzór autorski - nie przekroczy 5 proc. całkowitego kosztu inwestycji. Oznacza to, że zwycięska pracownia może liczyć na kontrakt o wartości oscylującej wokół 5 milionów złotych brutto, co na polskim rynku usług projektowych stanowi znaczące zlecenie.
Oprócz perspektywy lukratywnego kontraktu, przewidziano również bezpośrednie gratyfikacje finansowe dla najlepszych pracowni. Zdobywca pierwszej nagrody otrzyma 80 tysięcy złotych brutto. Za drugie miejsce przewidziano 65 tysięcy złotych, a za trzecie - 50 tysięcy złotych. Sąd Konkursowy dysponuje także pulą na dwa wyróżnienia po 30 tysięcy złotych każde. Co istotne z punktu widzenia ekonomiki prowadzenia biura projektowego, organizatorzy przewidzieli zwrot kosztów w wysokości 15 tysięcy złotych dla uczestników, którzy zakwalifikują się do drugiego etapu i złożą poprawną pracę, ale nie zdobędą żadnej nagrody. Jest to mechanizm rzadko stosowany w mniejszych konkursach, a niezwykle istotny, gdyż pozwala on chociaż częściowo zrekompensować nakłady pracy poniesione na przygotowanie skomplikowanych opracowań studialnych.
Zadanie postawione przed architektami jest wielowarstwowe i wykracza poza prosty remont. Przedmiot konkursu obejmuje trzy powiązane ze sobą elementy. Po pierwsze, konieczne jest opracowanie koncepcji przebudowy istniejącego budynku, który figuruje w Gminnej Ewidencji Zabytków. To kluczowy aspekt prawny i ekonomiczny. Obiekt ujęty w GEZ, choć nie jest wpisany do rejestru zabytków (co wiązałoby się z najbardziej restrykcyjną ochroną), nadal wymaga uzgodnień konserwatorskich. Oznacza to, że architekci nie mają wolnej ręki w zakresie wyburzeń czy drastycznych zmian bryły, a koszty rewitalizacji mogą być wyższe niż w przypadku standardowej modernizacji.
Po drugie, miasto oczekuje propozycji nowego budynku lub zespołu budynków na tym samym terenie. Jest to klasyczny przykład dogęszczania tkanki miejskiej w celu maksymalizacji efektywności wykorzystania gruntu. Działka przy Sobieskiego 100 ma duży potencjał, a włączenie nowej kubatury pozwoli na zwiększenie liczby mieszkań komunalnych, co jest głównym celem społecznym tej inwestycji. Po trzecie, konkurs obejmuje całościową koncepcję zagospodarowania terenu, co w przypadku tak dużej działki na Mokotowie ma kluczowe znaczenie dla jakości życia przyszłych mieszkańców.
Kryteria oceny prac jasno wskazują na priorytety miasta. Na pierwszym miejscu postawiono liczbę i powierzchnię użytkową mieszkań oraz ich dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Estetyka i wkomponowanie w otoczenie są ważne, ale to "PUM" (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna) jest wskaźnikiem, który w dużej mierze zdecyduje o rentowności społecznej tego projektu. W drugim rzędzie oceniane będą takie aspekty, jak nasłonecznienie mieszkań czy funkcjonalność układów lokali. Dopiero w trzeciej kategorii znalazły się koszty realizacji i eksploatacji, choć jak wspomniano wcześniej, przekroczenie budżetu 100 mln zł może zdyskwalifikować projekt na poziomie formalnym.
Konkurs prowadzony jest w oparciu o procedurę unijną, co narzuca rygorystyczne terminy i formalności. Jest to konkurs dwuetapowy i ograniczony. Oznacza to, że w pierwszej fazie, do 9 stycznia 2026 roku do godziny 14:00, zainteresowane pracownie muszą złożyć wnioski o dopuszczenie do udziału. Na tym etapie weryfikowane są jedynie zdolności formalne i doświadczenie - architekci muszą wykazać się realizacją co najmniej jednego budynku wielorodzinnego o powierzchni użytkowej minimum 3500 metrów kwadratowych w ciągu ostatnich pięciu lat. Co ciekawe, wymagane jest również doświadczenie w pracy z obiektami zabytkowymi, co stanowi dodatkowe sito selekcyjne.
Dopiero po weryfikacji wniosków, wybrani uczestnicy zostaną zaproszeni do składania Opracowań Studialnych (etap I). Spośród nich Sąd Konkursowy wyłoni maksymalnie pięć najlepszych koncepcji, których autorzy zostaną zaproszeni do drugiego etapu - składania właściwych Prac Konkursowych. Cały proces rozpisany jest na miesiące. Od momentu zaproszenia do składania prac w drugim etapie, architekci będą mieli 8 tygodni na przygotowanie finałowych projektów. Rozstrzygnięcie nastąpi minimum 21 dni po ich złożeniu. Biorąc pod uwagę terminy administracyjne, realne wyniki poznamy najprawdopodobniej w połowie 2026 roku.
Nad prawidłowością przebiegu konkursu czuwać będzie dwunastoosobowy Sąd Konkursowy pod przewodnictwem architekta Grzegorza Kaczmarowskiego. W skład gremium wchodzą zarówno przedstawiciele miasta (m.in. dyrektorzy Biura Mienia Miasta, Biura Polityki Lokalowej), jak i niezależni architekci. Taka konstrukcja jury ma zapewnić balans między wymogami urzędniczymi a jakością architektoniczną. Dodatkowo, w procesie oceny, głosem doradczym służyć będą eksperci, w tym Stołeczny Konserwator Zabytków Michał Krasucki, co potwierdza, jak istotny jest historyczny kontekst tej nieruchomości.
Od dyplomatycznej enklawy do ruiny
Aby w pełni zrozumieć skalę wyzwania, przed którym stoją architekci i miejscy urzędnicy, należy cofnąć się do wydarzeń z wiosny 2022 roku. To wtedy, w cieniu rosyjskiej agresji na Ukrainę, dokonał się historyczny zwrot w sprawie nieruchomości przy Sobieskiego 100. Kompleks, wybudowany w latach 70. XX wieku, przez dekady służył radzieckim, a następnie rosyjskim dyplomatom i ich rodzinom. Było to samowystarczalne osiedle, ogrodzone i strzeżone, które warszawiacy z czasem zaczęli nazywać "Szpiegowem".
Status prawny nieruchomości przez lata był przedmiotem sporu. Choć formalnie budynki opustoszały w połowie lat 90., Federacja Rosyjska nadal rościła sobie do nich prawa, a teren pozostawał niedostępny dla polskich służb. Przełom nastąpił dopiero po wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 2016 roku, nakazującym zwrot nieruchomości. Egzekucja tego wyroku stała się możliwa i politycznie konieczna dopiero w obliczu wojny za wschodnią granicą. 11 kwietnia 2022 roku komornik w asyście policji i przedstawicieli miasta wszedł na teren obiektu, formalnie przejmując go na rzecz Skarbu Państwa, który następnie przekazał go we władanie miastu.
To, co zastali urzędnicy po wejściu do środka, prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski opisał wówczas jako obraz totalnej dewastacji. "Każde z pomieszczeń jest zdemolowane i ogołocone. Wygląda na to, że do 'uratowania' nadają się tylko ściany nośne" - relacjonował w mediach społecznościowych, publikując zdjęcia zrujnowanych wnętrz. Skala zniszczeń była celowa i systematyczna. Rosjanie, opuszczając obiekt (lub w trakcie lat jego "martwego" okresu), zadbali o to, by nie pozostawić po sobie niczego wartościowego. Pocięte zostały nawet kable sterujące windami, a ze ścian wyrwano instalacje. Odnalezione na miejscu kasy pancerne były puste.
Wyzwanie inżynieryjne i społeczne
Stan techniczny budynku, określany w 2022 roku jako katastrofalny w warstwie wykończeniowej i instalacyjnej, determinuje dzisiejsze koszty inwestycji. Uczestnicy konkursu nie projektują w "stanie deweloperskim", ale muszą zmierzyć się z obiektem, który wymaga de facto odbudowy od szkieletu. To tłumaczy wysoki budżet 100 milionów złotych. Rewitalizacja tak zniszczonej struktury, przy jednoczesnym dostosowaniu jej do współczesnych norm cieplnych (WT2021) i wymogów dostępności, jest zadaniem często droższym niż budowa od podstaw.
Decyzja o przeznaczeniu "Szpiegowa" na cele mieszkaniowe zapadła niemal natychmiast po przejęciu. Pierwotnie, w atmosferze solidarności z walczącą Ukrainą, mówiło się o przeznaczeniu lokali dla uchodźców wojennych. Ambasador Ukrainy w Polsce, Andrij Deszczyca, deklarował nawet chęć wydzierżawienia obiektu. Dziś, w dokumentacji konkursowej, mowa jest szerzej o zasobie komunalnym miasta, co wpisuje się w długofalową politykę lokalową Warszawy. Niezależnie od ostatecznej struktury najemców, transformacja Sobieskiego 100 będzie symbolicznym domknięciem historii zimnowojennych zaszłości w stolicy. Zamiast zamkniętej twierdzy, miasto chce stworzyć otwartą, tętniącą życiem tkankę miejską, a ogłoszony konkurs jest pierwszym, konkretnym krokiem w stronę realizacji tej wizji.'
Fot. Emplywords