Sytuacja na polskim rynku nieruchomości w końcówce 2025 roku stała się niejednoznaczna. Z jednej strony widać hamowanie cen w segmencie mieszkań używanych, z drugiej – rynek pierwotny wciąż drożeje.
Jak wynika z najnowszego raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) "Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2025 r.", obejmującego dane z 16 miast wojewódzkich oraz Gdyni, kupujący stają przed trudnymi wyborami. Eksperci instytutu zwracają uwagę na wyraźną rozbieżność trendów cenowych w zależności od pochodzenia lokalu.
Dane zebrane przez analityków wskazują, że ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosły w ciągu roku średnio o 4,5 proc. Jest to kontynuacja trendu wzrostowego, który obserwujemy od dłuższego czasu. Zupełnie inna dynamika panuje jednak na rynku wtórnym, gdzie w czwartym kwartale 2025 roku zanotowano spadek cen o 1,7 proc. w ujęciu rocznym.
Mimo spadków na rynku wtórnym, w największych polskich aglomeracjach wciąż mamy do czynienia z ciekawym zjawiskiem. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku oraz Rzeszowie średnie ceny za metr kwadratowy mieszkania "z drugiej ręki" są wyższe niż w przypadku nowych lokali. W stolicy ta różnica jest wyraźna – na rynku wtórnym średnia cena wynosi 18,3 tys. zł za m kw., podczas gdy u deweloperów jest to przeciętnie 17,8 tys. zł.
Podium najdroższych miast w Polsce pozostaje bez zmian. Najwięcej za własne "M" trzeba zapłacić w Warszawie, a kolejne miejsca zajmują Kraków (16,7 tys. zł na rynku wtórnym) oraz Gdańsk (16,6 tys. zł). Gdynia i Wrocław również utrzymują wysokie stawki, odpowiednio 14,9 tys. zł i 13,5 tys. zł za metr kwadratowy lokalu używanego.
Dla osób poszukujących tańszych alternatyw, raport PIE wskazuje listę miast wojewódzkich, gdzie ceny na rynku wtórnym nie przekroczyły progu 10 tys. zł za metr. Do tej grupy należą między innymi Rzeszów, Lublin, Białystok, Szczecin, czy Łódź, gdzie średnia cena wyniosła 8,7 tys. zł.
Istotnym czynnikiem wpływającym na obecną sytuację rynkową jest wyraźny wzrost liczby dostępnych ofert. Autorzy raportu zauważają, że pod koniec 2025 roku liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w analizowanych miastach skoczyła do poziomu 12,1 tys. tygodniowo. Stanowi to zauważalną zmianę względem wcześniejszych miesięcy, gdy średnia ta nie przekraczała 10,6 tys. ofert.
Równolegle do rynku sprzedaży, analitycy przyjrzeli się sektorowi najmu. Tutaj sytuacja wydaje się być bardziej stabilna, choć również widoczne są niewielkie wzrosty. W sześciu największych miastach regionalnych (poza Warszawą) średni koszt wynajęcia mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m kw. wyniósł 2,8 tys. zł. Co ważne, dostępność lokali na wynajem również się poprawiła – liczba ofert wzrosła w tych ośrodkach o blisko 16 proc. rok do roku.
W Warszawie rynek najmu rządzi się swoimi prawami. Choć podaż ofert wzrosła w podobnym tempie co w reszcie kraju, stawki pozostają znacznie wyższe. Za wynajem mieszkania o popularnym metrażu (40-60 m kw.) w stolicy trzeba zapłacić średnio 3,7 tys. zł. W przypadku większych lokali, powyżej 90 m kw., średnie stawki szybują do poziomu ponad 12 tys. zł miesięcznie.
Europejski kontekst problemów mieszkaniowych
Obserwowane w Polsce trendy wpisują się w szerszy, europejski kontekst, który w nadchodzącym czasie ma stać się priorytetem dla unijnych decydentów. Problemy z dostępnością mieszkań nie są bowiem specyfiką wyłącznie naszego rynku.
Komisja Europejska zapowiedziała, że rok 2026 będzie stał pod znakiem działań na rzecz taniego mieszkalnictwa. Planowany jest pierwszy szczyt UE poświęcony tej tematyce oraz powołanie Europejskiego Sojuszu Na Rzecz Mieszkalnictwa. Inicjatywy te są odpowiedzią na drastyczne zmiany cen, jakie zaszły w ostatniej dekadzie. Według danych przytaczanych przez KE, w latach 2013-2024 ceny mieszkań w całej Unii Europejskiej wzrosły nominalnie o 60 proc., a stawki czynszów o 20 proc.
Problem jest palący, co potwierdzają nastroje społeczne. Badania Eurobarometru wskazują, że ponad połowa mieszkańców dużych miast w UE postrzega brak przystępnych cenowo mieszkań jako kwestię wymagającą pilnej interwencji. W Polsce ten odsetek jest nawet nieznacznie wyższy i wynosi 53 proc., co plasuje nas w czołówce krajów zmagających się z tym wyzwaniem, tuż za Hiszpanią czy Holandią.
Warto odnotować, że Polska na tle Europy wyróżnia się wysoką aktywnością budowlaną. Od 2018 roku roczna liczba oddawanych do użytku mieszkań nie spada poniżej 200 tysięcy. W 2024 roku na każdy tysiąc mieszkańców przypadało ponad 5 nowo ukończonych lokali, co jest jednym z lepszych wyników we Wspólnocie. Mimo to, pod względem ogólnego zasobu mieszkaniowego w przeliczeniu na populację, wciąż gonimy europejską średnią. Wyprzedzają nas w tym aspekcie między innymi nasi sąsiedzi z regionu, jak Czesi czy Węgrzy.
Analitycy zwracają uwagę, że mimo dużej podaży nowych lokali, dostępność cenowa w Polsce pozostaje relatywnie niska w stosunku do zarobków. Unijne plany na 2026 rok zakładają m.in. wsparcie dla budownictwa socjalnego, którego zasoby w ostatnich latach kurczyły się w wielu krajach członkowskich, w tym w Polsce.