Analiza PKO BP pokazuje wyraźną dychotomię między stolicą a miastami regionalnymi. W Warszawie współczynnik pustostanów wynosi 10,48%, podczas gdy w miastach regionalnych sięga aż 17,5%. To istotna różnica, która przekłada się bezpośrednio na możliwości negocjacyjne najemców.
Warszawa pozostaje najmocniejszym rynkiem biurowym w Polsce. Stolica oferuje około 6,3 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 2,8 mln m² znajduje się w Centralnym Obszarze Biznesu (CBD), a 3,4 mln m² w lokalizacjach pozacentralnych (NCL). Co ważne, absorpcja powierzchni w stolicy w ujęciu czterokwartalnym wyniosła niemal 65 tys. m², co stanowi około 50% całkowitej absorpcji w kraju.
Wśród miast regionalnych najlepiej radzą sobie:
- Kraków - 1,8 mln m² powierzchni, ale z wysokim współczynnikiem pustostanów 17,64%
- Wrocław - 1,4 mln m² powierzchni, pustostany na poziomie 20,39%
- Trójmiasto - 1,1 mln m² powierzchni, relatywnie niskie pustostany 12,62%
- Katowice - 771 tys. m² powierzchni, wysokie pustostany 21,13%
- Poznań - 678 tys. m² powierzchni, pustostany 14,95%
- Łódź - 642 tys. m² powierzchni, najwyższe pustostany 22,31%
Osoby poszukujące powierzchni biurowej mogą znaleźć atrakcyjne lokale biurowe do wynajęcia w Warszawie, gdzie mimo niższych pustostanów, różnorodność oferty pozostaje największa w kraju.
Czynsze biurowe - ile zapłacisz za wynajem?
Według danych z pierwszego kwartału 2025 roku, czynsze efektywne (uwzględniające typowe zachęty dla najemców) kształtują się następująco:
W Warszawie:
- CBD (Centralny Obszar Biznesu): 24 EUR/m²/miesiąc
- NCL (lokalizacje pozacentralne): 14 EUR/m²/miesiąc
W miastach regionalnych:
- Kraków: 16,90 EUR/m²/miesiąc
- Wrocław: 15,60 EUR/m²/miesiąc
- Poznań: 15,00 EUR/m²/miesiąc
- Trójmiasto: 13,90 EUR/m²/miesiąc
- Katowice: 13,70 EUR/m²/miesiąc
- Łódź: 12,50 EUR/m²/miesiąc
Eksperci PKO BP zauważają, że czynsze pozostają zasadniczo stabilne, choć w ujęciu rok do roku odnotowano wzrosty na wybranych rynkach. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej czynsze wywoławcze wzrosły średnio o 2,1%, podczas gdy dla szerokiego rynku europejskiego wzrost wyniósł 4%.
Analitycy PKO BP wskazują na kilka kluczowych trendów kształtujących obecny rynek:
- Praca hybrydowa - model pracy łączący biuro i home office na stałe zmienił zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Firmy redukują metraże, ale szukają wyższej jakości przestrzeni.
- Konwersje na mieszkania - deweloperzy, obserwując dynamiczne zmiany w relacji wartości biur do mieszkań, w miarę możliwości przekształcają projekty biurowe na mieszkaniowe.
- Wyłączanie starszych budynków - z rynku znikają obiekty niespełniające współczesnych standardów ESG i efektywności energetycznej. W pierwszym kwartale 2025 zasoby biurowe po raz pierwszy w historii spadły (o 31 tys. m²).
- Koncentracja w stolicy - Warszawa odpowiada obecnie za około 50% krajowej absorpcji, podczas gdy przed pandemią było to 31%. Stolica przyciąga firmy oferujące mniej możliwości pracy zdalnej.
Porady dla najemców - jak wynająć biuro w 2025 roku?
1. Wykorzystaj obecną sytuację rynkową
Wysokie pustostany, szczególnie w miastach regionalnych, dają najemcom przewagę w negocjacjach. Możesz liczyć na okresy zwolnienia z czynszu, dopłaty do aranżacji czy elastyczne warunki umowy.
2. Rozważ lokalizacje poza centrum
W Warszawie różnica między czynszami w CBD a lokalizacjami pozacentralnymi wynosi aż 10 EUR/m²/miesiąc. W miastach regionalnych różnice są mniejsze, ale nadal warto rozważyć lokalizacje nieco dalej od ścisłego centrum.
3. Negocjuj długoterminowe umowy
Z uwagi na niską nową podaż, która utrzyma się przez najbliższe lata, warto zabezpieczyć korzystne warunki na dłuższy okres. Typowa umowa na 5 lat może ochronić przed przyszłymi wzrostami czynszów.
4. Zwróć uwagę na koszty eksploatacyjne
Czynsze to nie wszystko - koszty eksploatacyjne mogą znacząco różnić się między budynkami. Nowoczesne, energooszczędne biurowce mogą oferować niższe opłaty eksploatacyjne mimo wyższych czynszów bazowych.
5. Sprawdź dostępność komunikacyjną
Lokalizacja przy węzłach komunikacyjnych staje się coraz ważniejsza. Według PKO BP, budynki położone w pobliżu stacji kolejowych mogą w przyszłości osiągać premię czynszową 0,5-1 EUR/m².
Przedsiębiorcy zainteresowani zakupem własnej powierzchni biurowej mogą przejrzeć lokale biurowe na sprzedaż w różnych miastach Polski, gdzie obecne warunki rynkowe mogą stworzyć okazje inwestycyjne.
PKO BP prognozuje stopniową stabilizację rynku biurowego w najbliższych latach. Kluczowe przewidywania to:
- Nowa podaż pozostanie niska - średnio około 220 tys. m² rocznie do końca 2027 roku
- Pustostany będą powoli spadać - szczególnie w Warszawie, gdzie popyt pozostaje relatywnie silny
- Czynsze pozostaną stabilne - z możliwymi niewielkimi wzrostami w najlepszych lokalizacjach
- Różnice między Warszawą a regionami utrzymają się - stolica będzie przyciągać firmy wymagające pracy stacjonarnej
- Jakość będzie zyskiwać na znaczeniu - starsze budynki będą tracić najemców na rzecz nowoczesnych, ekologicznych biurowców
Czy to dobry moment na wynajem biura?
Dane PKO BP jednoznacznie wskazują, że obecny rynek sprzyja najemcom. Wysokie pustostany, stabilne czynsze i niska nowa podaż tworzą korzystne warunki do wynajęcia lub zakupu powierzchni biurowej. Szczególnie atrakcyjne możliwości pojawiają się w miastach regionalnych, gdzie pustostany przekraczają 17%.
Kluczowe jest jednak przemyślane podejście do wyboru lokalizacji i typu powierzchni. Warszawa oferuje większą stabilność i płynność rynku, podczas gdy miasta regionalne dają możliwość wynegocjowania bardzo korzystnych warunków. Niezależnie od wyboru, warto działać w perspektywie długoterminowej, zabezpieczając się przed potencjalnymi wzrostami czynszów w przyszłości, gdy rynek zacznie się równoważyć.
Pamiętaj, że wybór biura to decyzja strategiczna dla każdej firmy. Wykorzystaj obecną sytuację rynkową, ale nie zapominaj o długoterminowych potrzebach swojego biznesu. Dokładna analiza kosztów całkowitych, lokalizacji i jakości przestrzeni pomoże podjąć optymalną decyzję.