Niemcy, chociaż są jednym z najbogatszych krajów Europy, mogą okazać się atrakcyjne dla osób poszukujących mieszkania. Guben, położone przy granicy z Polską miasto w Brandenburgii, kilka miesięcy temu uruchomiło program "Mieszkania na próbę" ("Probewohnen"), który ma przeciwdziałać postępującemu wyludnieniu. Jak informuje Deutsche Welle, inicjatywa ta oferuje zainteresowanym możliwość bezpłatnego pobytu do czterech tygodni w lokalnych mieszkaniach. Anika Franze, 38-letnia berlinianka, która przeprowadziła się do Guben osiem miesięcy temu i obecnie zarządza tym projektem, przekonuje o zaletach życia w małym mieście. "Nie ma problemu ze znalezieniem niedrogiego zakwaterowania, nie ma korków, nie ma godzin szczytu i nigdy nie miałam problemu ze znalezieniem miejsca parkingowego" mówi Franze, cytowana przez Deutsche Welle.
W Guben Franze wynajmuje dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych z garderobą za cenę niższą niż kosztowałby ją pokój w mniej atrakcyjnej dzielnicy Berlina. "Zawsze jest tu cicho, nie ma hałasu, jest mniej śmieci na ulicach i ciągle spotykasz ludzi, których znasz, co uważam za całkiem miłe" dodaje Franze w rozmowie z Deutsche Welle. W ubiegłym roku w programie wzięło udział trzydzieści osób, z których sześć zdecydowało się na stałą przeprowadzkę do miasta. Podobne inicjatywy zostały uruchomione w innych miastach regionu Łużyc, we Frankfurcie nad Odrą oraz w Eisenhüttenstadt, które pierwotnie nosiło nazwę Stalinstadt i było pierwszym planowanym socjalistycznym miastem modelowym w NRD.
Różnice między wschodnimi a zachodnimi Niemcami w zakresie rynku nieruchomości i demografii są konsekwencją procesów zapoczątkowanych po zjednoczeniu kraju w 1990 roku. Podczas gdy zachodnie landy doświadczyły napływu ludności i wzrostu gospodarczego, wschodnie regiony borykały się z masową emigracją, głównie młodych ludzi szukających lepszych perspektyw zawodowych. Spadający wskaźnik urodzeń oraz rosnąca średnia długość życia dodatkowo przyspieszyły proces starzenia się społeczeństwa we wschodnich landach.
W zachodnich Niemczech ceny nieruchomości systematycznie rosły przez ostatnie dekady, napędzane przez silną gospodarkę i napływ migrantów. Miasta takie jak Monachium, Frankfurt czy Hamburg odnotowały wielokrotny wzrost wartości mieszkań. Tymczasem we wschodnich landach wiele miast doświadczyło spadku cen nieruchomości lub ich stagnacji, co związane było z odpływem ludności i słabszym rozwojem gospodarczym. Ta dysproporcja sprawiła, że podczas gdy w zachodnich metropoliach brakuje mieszkań, we wschodnich miastach stoją puste lokale czekające na najemców.
Guben jest przykładem miasta, które szczególnie ucierpiało na zmianach demograficznych. Jak podaje Deutsche Welle, obecnie mieszka tam 16 600 osób, co oznacza spadek o prawie połowę w stosunku do 29 100 mieszkańców w 1995 roku. Prognozy przewidują dalszy spadek o 16 proc. do 2030 roku, przy szacowanym 27 proc. spadku populacji w wieku produkcyjnym. Mediana wieku wynosi obecnie 58 lat i stale rośnie. Fred Mahro, burmistrz miasta, powiedział berlińskiej gazecie "Die Tageszeitung", że "brakuje nam całego pokolenia", co cytuje Deutsche Welle.
Fundacja Bertelsmanna opublikowała jesienią ubiegłego roku badanie wskazujące na konieczność imigracji dla pokrycia luk na niemieckim rynku pracy. Ze względu na podobną sytuację demograficzną w innych krajach europejskich, migranci musieliby pochodzić spoza Unii Europejskiej. Susanne Schultz, ekspertka ds. polityki migracyjnej w Fundacji Bertelsmanna, cytowana przez Deutsche Welle, podkreśla, że "z ekonomicznego punktu widzenia musimy zapewnić, że lokalizacje pozostaną atrakcyjne, że tworzone są zachęty dla firm do osiedlania się tam, ale chodzi o znacznie więcej, na przykład o przyjazną kulturę i interakcje społeczne".
Schultz wskazuje również na badania Instytutu Zatrudnienia przy Federalnej Agencji Pracy, według których ponad jedna czwarta osób urodzonych za granicą i mieszkających w Niemczech rozważała w ubiegłym roku opuszczenie kraju. Dwie trzecie ankietowanych wskazało dyskryminację jako powód potencjalnego wyjazdu, a jedna trzecia stwierdziła, że nie czuje się mile widziana. "Niezadowolenie z polityki było jednym z głównych powodów i myślę, że ma to w sporym stopniu związek z rozwojem sytuacji w ciągu ostatniego półtora roku - nastrój w Niemczech naprawdę się zmienił" mówi Schultz w rozmowie z Deutsche Welle.
Wschodnie landy borykają się również z problemem wizerunkowym związanym z prawicowym ekstremizmem. W wyborach do Bundestagu w lutym 2025 roku blisko 42 proc. mieszkańców Guben głosowało na partię Alternatywa dla Niemiec (AfD), znaną z ostrej retoryki antyimigracyjnej. Anika Franze przekonuje jednak, że te liczby nie odzwierciedlają codziennego życia w mieście. "Ludzie mają swoje uprzedzenia i stereotypy, ale z mojego doświadczenia wynika, że nadal można nawiązać z nimi kontakt, może po prostu potrzebują trochę czasu, ponieważ nie są przyzwyczajeni do dużej różnorodności" mówi Franze cytowana przez Deutsche Welle.
W drugim roku funkcjonowania program w Guben otrzymał 40 zgłoszeń z całych Niemiec oraz z Belgii, Algierii, Egiptu i Brazylii. Wybrani kandydaci będą zakwaterowani w wyremontowanych mieszkaniach za 100 euro. Miasto oferuje również cotygodniowe spotkania towarzyskie z mieszkańcami oraz możliwość odbycia stażu w lokalnych firmach. Według Aniki Franze obecnie w mieście czeka na obsadzenie około 300 wolnych miejsc pracy, a region otrzymuje znaczące inwestycje związane z transformacją energetyczną.
Niejednorodna sytuacja na niemieckim rynku nieruchomości
Według Federalnego Urzędu Statystycznego ceny w budownictwie w pierwszym kwartale 2025 roku ponownie wzrosły z dynamiką podobną do dwóch poprzednich kwartałów. Koszty budowy budynków mieszkalnych zwiększyły się o 3,2 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, natomiast wzrost cen budowy biurowców wyniósł 3,5 proc. Eksperci spodziewają się podobnej dynamiki przez cały 2025 rok.
Czynsze ofertowe w Niemczech wzrosły w pierwszym kwartale 2025 roku średnio o 4,6 proc. w ujęciu rocznym i osiągnęły medianę na poziomie 10,31 euro za metr kwadratowy. Popyt pozostaje szczególnie wysoki w aglomeracjach miejskich, napędzany trendami demograficznymi oraz niską aktywnością w budownictwie mieszkaniowym.
Wśród siedmiu największych miast Monachium pozostaje liderem z medianą czynszu wynoszącą 22,40 euro za metr kwadratowy. Frankfurt plasuje się na drugim miejscu z kwotą 17,90 euro za metr kwadratowy, a Berlin zajmuje trzecią pozycję z 17,70 euro za metr kwadratowy. Kolonia z ceną 14,40 euro za metr kwadratowy znajduje się na końcu zestawienia największych metropolii.
Stuttgart i Hamburg odnotowały najsilniejsze wzrosty czynszów wśród metropolii, każde miasto zanotowało wzrost o około 6 proc. Düsseldorf i Berlin również wykazały wzrosty przekraczające 5 proc. W Kolonii wzrost wyniósł zaledwie 2,5 proc., co wskazuje na względnie zrównoważoną sytuację na tamtejszym rynku mieszkaniowym.
Miasta kategorii B, takie jak Drezno i Lipsk, również wykazują znaczącą dynamikę czynszów. Wzrosty wyniosły tam odpowiednio 10 proc. i 9,5 proc., co podkreśla rosnącą atrakcyjność tych lokalizacji. W pierwszym kwartale 2025 roku mediana czynszów ofertowych wyniosła 10,00 euro za metr kwadratowy w Dreźnie i 10,60 euro za metr kwadratowy w Lipsku.
Stabilizacja cen mieszkań własnościowych
Ceny mieszkań własnościowych ustabilizowały się i wykazują obecnie stopniowy trend wzrostowy. W skali kraju ceny ofertowe wzrosły do około 3700 euro za metr kwadratowy (mediana), co oznacza wzrost o 2,7 proc. w porównaniu z analogicznym kwartałem roku poprzedniego. W porównaniu z poprzednim kwartałem odnotowano wzrost o 3,7 proc., co podkreśla nasilającą się tendencję wzrostową cen.
W siedmiu największych miastach najdroższy pozostaje Monachium z ceną 9080 euro za metr kwadratowy. Frankfurt zajmuje drugą pozycję z kwotą 6600 euro za metr kwadratowy, a Hamburg trzecią z ceną 6100 euro za metr kwadratowy. Düsseldorf znajduje się na końcu zestawienia z ceną ofertową około 4800 euro za metr kwadratowy. Kolonia odnotowała najsilniejszy wzrost spośród metropolii wynoszący 7,2 proc. w ujęciu rocznym.
W niektórych miastach kategorii B również widoczne są efekty nadrabiania zaległości cenowych. W Moguncji cena ofertowa wzrosła o prawie 11 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. W Duisburgu ceny zwiększyły się o 10,3 proc., choć przy niższym poziomie cenowym wynoszącym 1950 euro za metr kwadratowy. Możliwości inwestycyjne mogą pojawić się w Norymberdze i Bremie, gdzie przy niewielkim spadku lub stabilnych cenach zakupu jednocześnie rosną czynsze.
Warunki ramowe wskazują na utrzymanie napiętej sytuacji na rynku mieszkań na wynajem. Ze względu na niską aktywność w budownictwie przy utrzymującym się wysokim popycie na przestrzeń mieszkalną, w 2025 roku należy spodziewać się dalszego wzrostu czynszów, szczególnie w dużych miastach. Również w segmencie własnościowym ceny prawdopodobnie będą nadal rosły, między innymi ze względu na malejącą liczbę nowych projektów budowlanych i solidne warunki finansowania.