Wprowadzana reforma planowania przestrzennego, której fundamentem mają stać się plany ogólne gmin, wywołuje coraz większe napięcia na linii samorząd – rząd. Związek Gmin Wiejskich RP wystosował pismo, w którym wyraża poważne obawy dotyczące skutków finansowych nowych regulacji. Włodarze lokalni spodziewają się, że wejście w życie planów ogólnych, które mogą ograniczyć możliwości zabudowy na niektórych terenach, uruchomi lawinę procesów sądowych. Właściciele nieruchomości, których działki stracą na wartości w wyniku nowych ustaleń, z pewnością upomną się o finansową rekompensatę.
Istotą sporu jest moment, w którym powstaje prawo do odszkodowania. Zgodnie z artykułem 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rekompensata należy się właścicielowi, gdy uchwalenie lub zmiana planu miejscowego powoduje obniżenie wartości nieruchomości. Samorządowcy argumentują, że choć formalnie podstawą wypłaty jest plan miejscowy, to jego kształt będzie bezpośrednio determinowany przez nadrzędny plan ogólny. Jeżeli plan ogólny zakwalifikuje dany teren jako strefę zieleni, gmina nie będzie mogła w planie miejscowym przeznaczyć go pod zabudowę mieszkaniową. W efekcie to właśnie plan ogólny staje się pierwotną przyczyną spadku wartości gruntu, a gminy obawiają się, że to na nie spadnie ciężar udowodnienia braku odpowiedzialności finansowej.
Resort rozwoju prezentuje jednak odmienną interpretację przepisów. W odpowiedzi na obawy samorządowców, Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora w Departamencie Planowania Przestrzennego Ministerstwa Rozwoju i Technologii, zapewnił, że samo uchwalenie planu ogólnego nie będzie stanowić bezpośredniej podstawy do wyceny nieruchomości i wypłaty odszkodowań. Według ministerstwa, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dają właścicielom gruntów oręża do walki o pieniądze na etapie przyjmowania planu ogólnego. Resort podkreśla, że dokument ten nie zmienia automatycznie przeznaczenia terenu w sposób, który rodziłby natychmiastowe skutki odszkodowawcze, a kluczowe pozostają ustalenia planów miejscowych oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy.
Dłuższy czas na wdrożenie zmian
W obliczu narastających wątpliwości i skomplikowania materii, rząd zdecydował się na poluzowanie gorsetu czasowego nałożonego na samorządy. Potwierdzono doniesienia o wydłużeniu terminu na opracowanie planów ogólnych do końca sierpnia 2026 roku. To o dwa miesiące dłużej niż pierwotnie zakładano. Związek Gmin Wiejskich RP wnioskował o taką zmianę, argumentując, że gminy potrzebują czasu na sporządzenie rzetelnych strategii rozwoju, które powinny być fundamentem dla planów ogólnych. Pośpiech mógłby skutkować przyjęciem dokumentów niskiej jakości, co w przyszłości tylko spotęgowałoby chaos przestrzenny.
Warto odnotować, że brak uchwalonego planu ogólnego po wyznaczonym terminie będzie miał paraliżujące skutki dla procesów inwestycyjnych. Zgodnie z informacjami dostępnymi w rządowych serwisach, po upływie okresu przejściowego, bez obowiązującego planu ogólnego gmina nie będzie mogła uchwalić nowego planu miejscowego ani wydać decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza w praktyce zamrożenie możliwości wydawania pozwoleń na budowę na terenach nieobjętych dotychczasowymi planami, co stanowi potężny straszak na opieszałe samorządy.
Równolegle z dyskusją prawną postępuje proces technologicznego wdrażania reformy. W serwisie Geoportal uruchomiono już nową usługę, która pozwala na podgląd uchwalonych planów ogólnych. Choć na razie w systemie widoczne są dane dla niespełna dwudziestu gmin – w tym m.in. dla Poznania, Koszalina czy Opola – to docelowo mapa pokryje cały kraj. Usługa prezentuje podział na konkretne strefy planistyczne, takie jak strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową czy strefa produkcji rolniczej.
Dla inwestorów i właścicieli działek jest to narzędzie kluczowe. Pozwala ono sprawdzić, czy dana nieruchomość znalazła się w obszarze uzupełnienia zabudowy, co jest warunkiem koniecznym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego. Transparentność tych danych ma zapobiegać spekulacjom gruntami i dać jasny sygnał rynkowi, gdzie gmina przewiduje rozwój, a gdzie go wyklucza.
Problem gmin podmiejskich bez rozwiązania
Mimo dialogu z samorządami, resort rozwoju nie przychylił się do wszystkich postulatów Związku Gmin Wiejskich RP. Odrzucono propozycję stworzenia odrębnego modelu planowania dla gmin podmiejskich, które zmagają się z intensywną presją suburbanizacyjną. Samorządowcy chcieli przepisów, które ułatwiłyby integrację planistyczną miasta centralnego z "obwarzankiem", gdzie często lokuje się funkcja mieszkaniowa dla pracowników metropolii. Ministerstwo wskazało, że obecne ramy prawne pozwalają na tworzenie wspólnych strategii ponadlokalnych i to właśnie w drodze dobrowolnej współpracy samorządy powinny rozwiązywać problemy styku miasto-wieś.
Pozostaje pytanie, czy uspokajające komunikaty z Warszawy wystarczą, by uśmierzyć obawy lokalnych skarbników. Choć ministerstwo zapewnia o braku bezpośredniego przełożenia planów ogólnych na odszkodowania, mechanizm naczyń połączonych między planem ogólnym a miejscowym jest niezaprzeczalny. Prawdziwy test nowych przepisów nastąpi w momencie, gdy pierwsi właściciele gruntów, którym plan ogólny zablokuje możliwość zabudowy, otrzymają odmowne decyzje przy próbie uchwalenia korzystnego dla nich planu miejscowego.