W ostatnim czasie pojawiają się informacje istotne dla osób, które planują budowę domu i w związku z tym planują zakup działki. Doniesienia są kluczowe też dla tych, którzy ziemię chcą sprzedać. Co tak naprawdę się dzieje i dlaczego to istotne? Plan ogólny stanie się podstawowym dokumentem planistycznym każdej gminy. Musi zostać uchwalony najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. Dokument ten formalizuje podział terytorium gminy na strefy funkcjonalne: mieszkaniowe (jednorodzinne i wielorodzinne), usługowe, rolne, zielone oraz rekreacyjne.
Najważniejszym elementem planu będzie określenie obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) – jedynych miejsc, gdzie będzie można wydawać decyzje WZ. Ponieważ plan ogólny ma charakter aktu prawa miejscowego, jego zapisy są wiążące nawet bez tworzenia lokalnych planów miejscowych.
Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie nowe decyzje określające warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym, a ich ważność zostanie ograniczona do pięciu lat od daty prawomocności. Jak zauważa Klaudia Jastrzębska, Koordynator Projektu Bazy Danych Budynków, to koniec wydawania decyzji WZ, które były ważne bezterminowo i dawały inwestorom pewność, że na wskazanym terenie dana inwestycja jest możliwa.
Inwestorzy, którzy zdążą złożyć wniosek jeszcze przed końcem 2025 r., mogą uzyskać decyzję bezterminową. Natomiast wszystkie decyzje wydane po wejściu nowych przepisów będą miały pięcioletni termin ważności. Gminy zyskają narzędzia do określenia parametrów zabudowy, takich jak minimalna powierzchnia działki, liczba kondygnacji czy intensywność zabudowy.
Sposób określania obszarów uzupełnienia zabudowy został szczegółowo opisany w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z maja 2024 r. OUZ może obejmować zgrupowanie co najmniej pięciu budynków, z których każdy nie może być oddalony od sąsiedniego o więcej niż 100 metrów. Granica obszaru wyznaczana jest najpierw przez krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków.
Do wyznaczonych obszarów dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5000 m2, które były ograniczone wcześniej wyznaczoną krzywą. Ostatnim krokiem jest wyznaczenie wewnątrz tych obszarów krzywej poprowadzonej w odległości 40 m od granicy. OUZ powstaje przez odjęcie tak powstałego fragmentu od obszarów wyznaczonych w poprzednim kroku.
Procedura ta oznacza, że nie każde zwarte skupisko budynków zostanie automatycznie uznane za OUZ — gminy same będą decydować, gdzie je wprowadzić. Brak wyznaczenia OUZ przez gminę może oznaczać, że konkretna działka stanie się terenem, na którym właściciel nie będzie mógł wybudować budynków, nawet jeśli formalnie znajduje się na terenie gminy bez miejscowego planu.
Reforma przygotowuje grunt pod bardziej przejrzyste, ale też bardziej restrykcyjne zasady. Dla działek dotychczas objętych standardową WZ zmiana może oznaczać, że od połowy 2026 r. nie będzie można uzyskać nowych decyzji WZ, jeśli gmina nie wskaże OUZ. W regionach, gdzie pokrycie planami jest niewielkie, wiele działek może stracić potencjał inwestycyjny.
Plan ogólny nie zastąpi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ale będzie jego uzupełnieniem. To nowy dokument planistyczny o charakterze strategicznym, który określi ogólne kierunki rozwoju przestrzennego gminy. MPZP pozostanie narzędziem służącym do szczegółowego ustalania, co można budować na danym terenie.
Główne różnice między planem ogólnym a MPZP polegają na tym, że gminny plan ogólny jest dokumentem obowiązkowym dla każdej gminy, który określa strefy planistyczne oraz ramy zagospodarowania. Natomiast MPZP jest aktem prawa miejscowego, zawierającym szczegółowe przepisy dotyczące konkretnego terenu. MPZP będzie musiał być zgodny z zapisami znajdującymi się w planie ogólnym.
Najlepszym sposobem zabezpieczenia inwestycji jest działanie już w 2025 r. poprzez jak najszybsze złożenie wniosku o decyzję o warunkach zabudowy. Jak podkreśla Klaudia Jastrzębska - Równie ważne jest śledzenie postępów prac nad planem ogólnym — warto uczestniczyć w konsultacjach społecznych i zgłaszać zainteresowanie, by upewnić się, że Twoja działka zostanie objęta OUZ.