Sektor nieruchomości w Dubaju i Abu Zabi, który przez ostatnie lata bił kolejne rekordy cenowe, zderzył się z nową rzeczywistością geopolityczną. Ataki na infrastrukturę portową, lotniskową i dzielnice mieszkalne sprawiły, że inwestorzy zaczęli zadawać pytania o bezpieczeństwo kapitału w regionie, który dotychczas uchodził za bezpieczną przystań dla globalnych pieniędzy. Reakcja rynków finansowych była natychmiastowa – akcje największych deweloperów, takich jak Emaar Properties (twórcy Burdż Chalifa) czy Aldar Properties, zanotowały spadki rzędu 5 proc. Co istotne dla płynności branży, rynek obligacji, będący kluczowym kanałem finansowania nowych inwestycji, praktycznie zamknął się na nowe emisje, a spready uległy znacznemu rozszerzeniu. Sytuacja ta skłania wielu obserwatorów rynku nieruchomości – w tym analityków serwisu Domiporta.pl śledzących globalne trendy mieszkaniowe – do uważnego monitorowania dalszego rozwoju wydarzeń.
Eskalacja konfliktu nastąpiła w momencie, gdy analitycy już wcześniej sygnalizowali ryzyko przegrzania rynku. Jeszcze przed atakami eksperci JPMorgan ostrzegali, że imponująca ekspansja demograficzna Dubaju może nie wystarczyć do wchłonięcia spodziewanej podaży. Szacuje się, że do 2028 roku na rynek ma trafić od 300 do 400 tysięcy nowych lokali. W tej sytuacji kluczowy staje się apetyt inwestorów zagranicznych, od których zależy utrzymanie popytu na projekty typu off-plan (w budowie). Według danych Betterhomes w 2025 roku transakcje tego typu stanowiły aż 65 proc. wszystkich umów w Dubaju.
Ekonomiści z Abu Dhabi Commercial Bank wskazują w swoich notach, że to właśnie zainteresowanie zagraniczne po zakończeniu konfliktu będzie czynnikiem decydującym. Zwracają oni uwagę, że nowa fala podaży ma przybrać na sile w drugiej połowie bieżącego roku i utrzymać się na wysokim poziomie przez kolejne dwa lata. Bankierzy inwestycyjni cytowani przez agencję Reuters przyznają, że premia za ryzyko dla nieruchomości w ZEA stała się obecnie „znacznie wyższa", a niektórzy międzynarodowi pożyczkodawcy mogą znaleźć się pod presją ograniczenia nowych kredytów, co w przypadku przedłużającego się konfliktu mogłoby wymusić wyprzedaż aktywów.
Mimo nerwowej atmosfery, dane napływające z rynku tuż przed eskalacją wskazywały na wyjątkowo silną kondycję sektora. Jak wynika z raportu fäm Properties, luty 2026 roku przyniósł transakcje na rynku pierwotnym o wartości ponad 42 mld dirhamów. Co więcej, na rynku wtórnym dominowali nabywcy gotówkowi, którzy odpowiadali za niemal 70 proc. zakupów. Taka struktura finansowania sugeruje, że rynek jest mniej zlewarowany i teoretycznie bardziej odporny na wstrząsy niż podczas pamiętnego krachu w 2009 roku.
Eksperci branżowi starają się tonować nastroje, wskazując na możliwe scenariusze stabilizacji. Morgan Owen z ANAROCK Group ocenia, że jeśli niepewność geopolityczna i makroekonomiczna potrwa od 4 do 8 tygodni, ale fundamenty takie jak lokalne zatrudnienie czy połączenia lotnicze pozostaną stabilne, rynek może uniknąć głębokiego załamania. Jego zdaniem w takim scenariuszu od 60 do 80 proc. wstrzymanych obecnie transakcji może zostać sfinalizowanych w przyszłym kwartale, choć część z nich może wymagać renegocjacji cen lub restrukturyzacji.
Hinduski kapitał pod znakiem zapytania
Istotnym czynnikiem ryzyka pozostaje jednak zachowanie konkretnych grup inwestorów, w tym Hindusów (NRIs), którzy stanowią jedną z największych grup nabywców w Dubaju - odpowiadają za około 10 proc. sprzedaży w 2025 roku. Owen zauważa, że jeśli postrzeganie ryzyka w regionie Zatoki Perskiej będzie trwale rosnąć, możliwy jest „mały, ale znaczący" przepływ kapitału z Dubaju na rynek indyjski, który oferuje obecnie konkurencyjne stopy zwrotu. Warto przy tym zaznaczyć, że podobne mechanizmy relokacji kapitału obserwowane są również w Europie – inwestorzy szukający stabilnych rynków coraz częściej przyglądają się m.in. ofertom nieruchomości w Polsce, dostępnym w serwisach takich jak Domiporta.pl.
Deweloperzy, tacy jak szef Dar Global Ziad El Chaar, przekonują, że fundamenty gospodarcze krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) pozostają silne, a region wielokrotnie udowadniał swoją zdolność do szybkiego „odbijania się" po kryzysach. Prawdziwy test nadejdzie jednak dopiero w momencie, gdy opadnie wojenny kurz i okaże się, czy zagraniczny kapitał – główne paliwo napędowe dubajskich wieżowców – nadal postrzega Emiraty jako bezpieczną przystań, czy też zacznie szukać spokojniejszych rynków.