Jak wynika z informacji przypominanych przez Dziennik Gazetę Prawną, podatnicy osiągający tego typu przychody muszą złożyć roczne zeznanie na formularzu PIT-28 w terminie do końca kwietnia. Choć same procedury wydają się obecnie mniej skomplikowane niż w ubiegłych latach, eksperci zwracają uwagę na konieczność dokładnego zrozumienia obowiązujących mechanizmów podatkowych. Główny doradca firmy InFakt, Piotr Juszczyk, w wywiadzie udzielonym portalowi Domiporta.pl, precyzyjnie diagnozuje sytuację właścicieli lokali oraz inwestorów przeglądających oferty sprzedaży mieszkań z myślą o czerpaniu zysków z najmu.
– Rozliczenie najmu prywatnego w 2026 roku, choć po reformie z 2023 r. zostało znacząco uproszczone, wciąż wymaga od podatników świadomości kilku kluczowych zasad, których pominięcie może realnie zwiększyć obciążenie podatkowe – ocenia ekspert.
– Po pierwsze, należy pamiętać, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest dziś jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego. Podatnik nie ma już wyboru pomiędzy zasadami ogólnymi a ryczałtem – dodaje Piotr Juszczyk w rozmowie z serwisem Domiporta.pl.
Zgodnie z przepisami, kluczowe dla wysokości daniny są konkretne progi finansowe. Podatek należy wpłacać do dwudziestego dnia po upływie miesiąca lub kwartału, a sam fakt wyboru ryczałtu nie wymaga odrębnego zgłoszenia w urzędzie.
– Stawka 8,5 proc. stosowana jest do przychodów nieprzekraczających 100 tys. zł rocznie, a od nadwyżki ponad ten limit obowiązuje stawka 12,5 proc. – przypomina główny doradca InFakt.
Jednocześnie specjalista zwraca uwagę na fundamentalną kwestię momentu powstania obowiązku podatkowego, która nierzadko sprawia trudności wynajmującym mieszkania.
– Co istotne, co bywa źródłem nieporozumień, przychodem z najmu jest wyłącznie czynsz faktycznie otrzymany od najemcy, a nie kwota wynikająca z umowy. Jeżeli najemca zalega z zapłatą, podatek od niezapłaconego czynszu nie powstaje – wyjaśnia ekspert na łamach portalu Domiporta.pl.
Zarówno doniesienia Dziennika Gazety Prawnej, jak i analiza przedstawiona przez doradcę podatkowego, wskazują na szczególne ułatwienia przewidziane dla osób w związkach małżeńskich oraz dla osób prowadzących własne firmy. Właściwe zastosowanie tych regulacji chroni przed przedwczesnym wpadnięciem w wyższą stawkę ryczałtu, na co powinni zwrócić uwagę w szczególności inwestorzy kupujący nowe mieszkania z rynku pierwotnego w celu poszerzenia swojego portfela nieruchomości na wynajem.
– Po drugie, w przypadku małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy wynajmują nieruchomość należącą do majątku wspólnego, co do zasady limit 100 tys. zł podlega podwojeniu do 200 tys. zł – wylicza Piotr Juszczyk.
– Większy limit obowiązuje pod warunkiem, że całość przychodu rozlicza jeden z małżonków na podstawie złożonego oświadczenia. To rozwiązanie pozwala znaczącej grupie wynajmujących pozostać przy preferencyjnej stawce 8,5 proc. nawet przy wyższych przychodach z najmu – tłumaczy specjalista.
Podobna niezależność dotyczy łączenia dochodów z różnych źródeł, co jest szczególnie istotne dla osób aktywnych biznesowo.
– Po trzecie, warto zwrócić uwagę na zasadę odrębności źródeł przychodu. Jeżeli podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem i jednocześnie osiąga przychody z najmu prywatnego, przychody te nie sumują się dla celów ustalenia limitu 100 tys. zł, każde źródło rozliczane jest niezależnie – wskazuje doradca InFakt.
– To rozwiązanie korzystne dla podatników, którzy obok firmy prowadzą najem mieszkania jako odrębną aktywność – podsumowuje ten wątek w wywiadzie.