Zmiany w prawie, które zaczną obowiązywać 13 lutego 2026 roku, dotyczą nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jak informuje "Rzeczpospolita", nowe regulacje wprowadzają istotną modyfikację w sposobie kalkulacji ostatecznej ceny nieruchomości. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów, cena lokalu w umowach deweloperskich ma być ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz stawki za metr kwadratowy. Kluczowym problemem okazuje się jednak definicja samej powierzchni.
Ustawodawca w znowelizowanych przepisach odesłał do zasad obliczania powierzchni zawartych w Polskiej Normie (PN-ISO 9836). Dokument ten do powierzchni mieszkania zalicza elementy, które dotychczas często były pomijane lub traktowane odrębnie, takie jak balkony czy wewnętrzne schody. To właśnie to odesłanie stało się źródłem obaw ekspertów rynku nieruchomości, którzy wieszczą potencjalny wzrost kosztów dla kupujących.
W ocenie części specjalistów, deweloperzy otrzymają prawną furtkę – lub wręcz obowiązek – do naliczania opłat za te dodatkowe elementy tak, jak za pełnowartościową powierzchnię mieszkalną. Głos w tej sprawie zabrał cytowany przez dziennik geodeta Adrian Hołub, który na łamach serwisu investorrealestateexpert.co przedstawia pesymistyczny scenariusz dla nabywców.
– Mimo że deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. Znaczy to tyle, że po nowelizacji ustawy deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji. Co więcej deweloper musi to naliczyć, nie ma tutaj wyboru – ostrzega ekspert cytowany przez dziennik.
Sytuację komplikuje fakt, że nowe przepisy ustawowe wydają się stać w sprzeczności z dotychczasowymi regulacjami wykonawczymi. Radczyni prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś w rozmowie z "Rzeczpospolitą" zwraca uwagę na brak spójności nowej ustawy z obowiązującym rozporządzeniem ministra rozwoju. Jej zdaniem wdrożenie zasad z nowej normy może doprowadzić do chaosu informacyjnego i zniechęcić klientów, którzy staną przed koniecznością zapłaty wyższej kwoty za ten sam lokal.
Nie wszyscy prawnicy podzielają jednak tak radykalne obawy, wskazując na konieczność stosowania wykładni celowościowej, a nie tylko literalnej. Prof. Bartłomiej Gliniecki z Uniwersytetu Gdańskiego uspokaja, że intencją ustawodawcy z pewnością nie było działanie na szkodę konsumentów poprzez ukryte podwyżki cen. Ekspert podkreśla, że przy obliczaniu powierzchni użytkowej należy brać pod uwagę cały kontekst prawny, a nie tylko wybrane zapisy normy technicznej.