W 2025 roku do użytkowania oddano ponad 208 tys. lokali, co oznacza wzrost o ponad 4 proc. rdr. Jednak najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego ujawniają niepokojący trend na przyszłość: liczba rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń wyraźnie spada. To może mieć kluczowe znaczenie w kontekście raportów Eurostatu, które plasują Polskę w czołówce krajów z najszybciej drożejącymi nieruchomościami.
Z najnowszego raportu Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że miniony rok zamknął się solidnym wynikiem pod względem podaży gotowych mieszkań. Do użytkowania oddano łącznie 208,8 tys. lokali, co stanowi wzrost o 4,3 proc. w porównaniu z rokiem 2024. Głównym motorem tego wzrostu byli deweloperzy, którzy przekazali klucze do ponad 134 tys. mieszkań (wzrost o 7,6 proc.). W tym samym czasie inwestorzy indywidualni oddali do użytku niespełna 68 tys. domów, notując nieznaczny spadek aktywności.
Statystyki te dotyczą jednak inwestycji rozpoczętych wiele kwartałów temu. Gdy spojrzymy na wskaźniki wyprzedzające, obraz rynku staje się bardziej złożony.
Dane GUS wskazują na wyraźne ochłodzenie w zakresie planowanych inwestycji. W 2025 roku wydano pozwolenia na budowę 265,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek o blisko 9 proc. w skali roku. Jeszcze wyraźniej widać to w statystyce rozpoczętych budów – tutaj spadek wyniósł 9,2 proc. (rozpoczęto budowę 212,4 tys. lokali).
Szczególną uwagę zwraca zachowanie firm deweloperskich, które zdają się reagować na sytuację rynkową dużą ostrożnością. W tej grupie inwestorów liczba uzyskanych pozwoleń na budowę spadła aż o 16,6 proc., a liczba rozpoczętych budów skurczyła się o blisko 15 proc.
Co ciekawe, odwrotny trend widać wśród inwestorów indywidualnych. Polacy budujący domy na własne potrzeby w 2025 roku byli bardziej aktywni niż rok wcześniej – uzyskali o 8,6 proc. więcej pozwoleń i rozpoczęli o 2,6 proc. więcej budów. Mimo to, ze względu na skalę działalności deweloperów, cały rynek notuje spadki w "pipeline" inwestycyjnym.
Ograniczenie podaży nowych mieszkań przez deweloperów może być istotnym czynnikiem w kontekście cen, które w Polsce rosną znacznie szybciej niż w większości krajów Unii Europejskiej. Jak wynika z raportu Eurostatu „Mieszkania w Europie – edycja 2025”, przytaczanego przez media branżowe, polski rynek nieruchomości wyróżnia się wysoką dynamiką.
W latach 2015–2024 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 106 proc. Dla porównania, średni wzrost w całej Unii Europejskiej w tym samym okresie wyniósł 53 proc. Plasuje to Polskę w ścisłej czołówce państw o najszybciej drożejących nieruchomościach, tuż za Węgrami (wzrost o ok. 210 proc.), Portugalią i Czechami.
Analiza europejskiego urzędu statystycznego wskazuje również na istotne zmiany na rynku najmu. W omawianej dekadzie stawki najmu w Polsce poszły w górę o 66 proc., co jest jednym z najwyższych wyników w UE (przy średniej unijnej na poziomie 16 proc.). Szybciej drożał najem jedynie na Węgrzech i w Słowenii.
Koszty utrzymania wciąż relatywnie niskie
Mimo dynamicznego wzrostu cen zakupu i najmu, Polska pozostaje krajem, w którym bieżące utrzymanie nieruchomości jest relatywnie tańsze niż na Zachodzie. Eurostat podaje, że w 2024 roku koszty związane z energią, wodą i innymi mediami były w Polsce o 49 proc. niższe od średniej unijnej. Najdrożej pod tym względem jest w Irlandii i Danii.
Przekłada się to na wskaźnik tzw. nadmiernego obciążenia kosztami mieszkaniowymi (sytuacja, gdy wydatki na mieszkanie pochłaniają ponad 40 proc. dochodu). W Polsce problem ten dotyczy 5,7 proc. mieszkańców miast, podczas gdy w Grecji z takim obciążeniem zmaga się blisko 30 proc. populacji miejskiej.
Dane GUS za grudzień 2025 roku dają jednak pewną nadzieję na ożywienie w nowym roku. Tylko w ostatnim miesiącu roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o blisko 35 proc. w porównaniu z listopadem, co może zwiastować próbę odbudowy oferty deweloperskiej w nadchodzących kwartałach.
Fot. Ann Plask