Credit Agricole przygotował szczegółową analizę przyszłości polskiego rynku mieszkaniowego. Eksperci banku zwracają uwagę, że kluczowym problemem stanie się geograficzne niedopasowanie - mieszkania będą powstawać w miejscach, gdzie ludzie nie będą chcieli mieszkać. To efekt migracji wewnętrznych, czyli przeprowadzek Polaków z mniejszych miejscowości do większych ośrodków.
Czym właściwie jest luka mieszkaniowa? To różnica między liczbą dostępnych mieszkań a liczbą gospodarstw domowych. Gospodarstwem domowym nazywamy grupę osób, które mieszkają razem i wspólnie się utrzymują. Luka mieszkaniowa oznacza, że jest więcej gospodarstw domowych niż dostępnych mieszkań, co prowadzi do problemów z zakwaterowaniem.
Credit Agricole przeprowadził obliczenia na poziomie powiatów, aby uniknąć błędów wynikających z analizy całego kraju. Bank podzielił Polskę na siedem segmentów rynku: sześć największych miast, ich przedmieścia, duże miasta, przedmieścia dużych miast, średnie miasta, konurbację górnośląską oraz pozostałe powiaty. Takie podejście pozwala lepiej zrozumieć lokalne różnice na rynku nieruchomości.
Według Credit Agricole liczba gospodarstw domowych osiągnie szczyt około 2030 roku, a następnie zacznie spadać. To kluczowy moment dla rynku nieruchomości - oznacza bowiem, że zapotrzebowanie na mieszkania przestanie rosnąć. Spadek będzie szczególnie odczuwalny w małych i średnich miastach oraz na wsi.
Bank zwraca uwagę, że populacja Polski zmniejszy się o 3,1 mln osób do 2045 roku. Liczba zgonów będzie wyraźnie przewyższać liczbę urodzeń. Częściowo zrekompensuje to napływ imigrantów, ale nie zatrzyma ogólnego trendu spadkowego. Jednocześnie część powiatów odnotuje przyrost mieszkańców dzięki migracjom wewnętrznym.
Credit Agricole szacuje, że obecnie deficyt mieszkań w Polsce wynosi około 1,3 mln, co przekłada się na lukę wielkości 8,1 proc. w skali kraju. Za jedną trzecią tego niedoboru odpowiadają sześć największych miast wraz z przedmieściami. Luka mieszkaniowa występuje niemal w całej Polsce, choć z różnym nasileniem.
Analitycy banku przewidują dwa okresy zmian. W pierwszym, trwającym do około 2032-2035 roku, popyt pozostanie wysoki, a aktywność deweloperów intensywna. Deficyt mieszkań będzie szybko maleć. Najsilniejsza aktywność budowlana wystąpi na przedmieściach największych miast, najsłabsza w aglomeracjach górnośląskich i mniejszych ośrodkach.
W drugim okresie, po 2032-2035 roku, sytuacja się odwróci. Credit Agricole prognozuje, że spadek liczby gospodarstw domowych doprowadzi do powstania nadwyżki mieszkań. Lokalna podaż zacznie przewyższać zapotrzebowanie. Punkt przegięcia w większości powiatów nastąpi między 2032 a 2035 rokiem.
Bank szacuje, że pod koniec horyzontu prognozy lokalne niedobory mieszkań spadną niemal do zera, ale pojawi się 1,7 mln nadmiarowych pustostanów. To będzie stanowić 9,5 proc. całej podaży mieszkań, wobec obecnych 11,8 proc. Przyszłość tych pustostanów będzie zależała od ich lokalizacji i atrakcyjności.
Część atrakcyjnych nieruchomości może zostać przekształcona na domy wakacyjne lub mieszkania na wynajem. Credit Agricole zwraca jednak uwagę, że w wyludniających się regionach może dojść do sytuacji podobnych jak we Włoszech, gdzie oferuje się domy za jedno euro, lub w Japonii, gdzie pustostany rozdaje się za darmo.
Analitycy banku przygotowali cztery scenariusze alternatywne. W scenariuszu niskiej podaży luka mieszkaniowa utrzymałaby się kilka lat dłużej, ale nadwyżka pustostanów byłaby mniejsza - 1,4 mln zamiast 1,7 mln. W scenariuszu wysokiej podaży liczba nadmiarowych mieszkań mogłaby wzrosnąć do 2,1 mln.
Credit Agricole podkreśla, że domknięcie luki mieszkaniowej nie oznacza końca budownictwa w Polsce. Aktywność będzie się jednak koncentrować na nieruchomościach wysokiego standardu w dobrych lokalizacjach. Rynek stanie się rynkiem kupujących, a nie sprzedających, co powinno poprawić jakość nowych inwestycji i ograniczyć zjawisko patodeweloperki.
W przypadku największych miast Credit Agricole przewiduje, że luka najszybciej zamknie się we Wrocławiu, a najdłużej utrzyma się w Warszawie. Wiele nieruchomości o nieatrakcyjnym położeniu i niskim standardzie może pozostać bez nabywcy i ulegać stopniowemu zniszczeniu, wypadając z zasobu mieszkaniowego.