Rząd wprowadził istotne zmiany w przepisach dotyczących gospodarki nieruchomościami, które weszły w życie na mocy ustawy z 25 lipca 2025 roku. Nowe regulacje dotyczą szczególnych zasad przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa. Jak wynika z opublikowanego na portalu Forsal.pl materiału autorstwa Katarzyny Czajkowskiej, przepisy te znacząco przyspieszają procedurę przejmowania prywatnych nieruchomości na cele związane z bezpieczeństwem kraju.
Ustawa wprowadza do systemu prawnego pojęcie strategicznej inwestycji obronnej, które obejmuje konkretny katalog przedsięwzięć. Zaliczają się do nich budowa, przebudowa lub remont obiektów wojskowych, tworzenie poligonów oraz infrastruktury służącej przechowywaniu i transportowi sprzętu wojskowego. Decyzję o przeznaczeniu nieruchomości pod taką inwestycję podejmuje właściwy organ administracji publicznej. Postępowanie może być wszczęte z urzędu, a wydana decyzja ma charakter ostateczny.
Procedura przejmowania gruntów została radykalnie skrócona. Postępowanie rozpoczyna się na wniosek organu wojskowego lub innego podmiotu uprawnionego do realizacji inwestycji strategicznej. Informacja o wszczęciu postępowania pojawia się w urzędzie gminy oraz lokalnej prasie. Następnie organ administracji zleca rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, który stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.
Po wydaniu decyzji o przejęciu nieruchomość automatycznie staje się własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dotychczasowy właściciel traci prawo własności z chwilą wydania decyzji. W przeciwieństwie do wcześniejszych przepisów, nie ma konieczności czekania na uprawomocnienie się decyzji. Odszkodowanie wypłacane jest w ciągu 14 dni od momentu, gdy decyzja stała się ostateczna. Kwota ta obejmuje wartość budynków, nasadzeń oraz utracone korzyści w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej na danym terenie. Cały proces może trwać zaledwie kilka tygodni zamiast dotychczasowych kilku miesięcy.
Właścicielom nieruchomości przysługuje pełne odszkodowanie za utracone prawo własności. Wysokość rekompensaty ustalana jest na podstawie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 stycznia 2024 roku wskazał, że organ administracji ma obowiązek wnikliwej analizy wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zaniżenie odszkodowania stanowi podstawę do zaskarżenia decyzji.
Osoby niezadowolone z wysokości przyznanego odszkodowania mogą wnieść skargę do sądu administracyjnego. Złożenie skargi nie wstrzymuje jednak wykonania decyzji o przejęciu nieruchomości. Właściciel może jedynie dochodzić zmiany wysokości rekompensaty finansowej. Eksperci z portalu Forsal.pl przewidują, że nowe regulacje mogą wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości położonych w pobliżu terenów wojskowych lub strategicznych. Inwestorzy mogą unikać nabywania gruntów w strefach potencjalnie objętych przyszłymi planami strategicznymi. Prawdopodobny jest również wzrost liczby spraw sądowych, w których właściciele będą kwestionować wysokość przyznanych odszkodowań.