Kwestia opodatkowania garaży jest jednym z najczęściej dyskutowanych problemów w obszarze podatku od nieruchomości. Okazuje się, że to istotne dla osób, które chcą kupić garaż, lub szukają mieszkania z garażem. Obecny stan prawny, obowiązujący od początku 2025 roku, wprowadza istotne różnice w opodatkowaniu garaży w zależności od ich lokalizacji. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów znajdujące się w budynku mieszkalnym są uznawane za część mieszkalną tego budynku.
Ma to kluczowe znaczenie dla wysokości podatku, ponieważ maksymalne stawki ustalone przez rady gmin na rok 2025 dla budynków mieszkalnych nie mogą przekroczyć 1,19 zł od 1 m kw. powierzchni użytkowej rocznie. Natomiast w przypadku garaży wolnostojących, które zaliczane są do kategorii "pozostałych budynków", maksymalna stawka wynosi aż 11,48 zł.
Różnica w opodatkowaniu jest więc ponad dziesięciokrotna, mimo że oba rodzaje garaży pełnią dokładnie tę samą funkcję – służą do przechowywania pojazdów. Ta dysproporcja budzi wątpliwości co do zgodności przepisów z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa.
Przepisy w obecnym kształcie zaczęły obowiązywać od początku 2025 roku, a ich zmiana była konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z października 2023 roku. Wyrok ten dotyczył jednak wyłącznie garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych.
W październiku 2023 roku Trybunał Konstytucyjny zajmował się kwestią opodatkowania garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych. TK orzekł wówczas, że niezgodne z konstytucją jest opodatkowanie wyższą stawką miejsca garażowego w budynku wielorodzinnym posiadającego odrębną księgę wieczystą niż takiego miejsca lub garażu w budynku mieszkalnym bez odrębnej własności.
Trybunał podkreślił, że z perspektywy prawa podatkowego nie ma podstaw do różnicowania garaży w budynkach wielomieszkaniowych. W uzasadnieniu wskazano, że niższą stawką podatku powinien być objęty majątek przeznaczony do celów mieszkalnych, w tym miejsca garażowe, niezależnie od ich statusu prawnego.
W odpowiedzi na ten wyrok jesienią 2024 roku uchwalono nowelizację przepisów, która wprowadziła zasadę, że pomieszczenia do przechowywania pojazdów w budynku mieszkalnym uznaje się za część mieszkalną tego budynku. Zmiana ta zrównała opodatkowanie wszystkich pomieszczeń garażowych w budynkach mieszkalnych niezależnie od ich statusu prawnego.
Jednakże, jak zwraca uwagę Manowska w swoim wniosku do Trybunału Konstytucyjnego, nowelizacja ta jednocześnie doprowadziła do wyraźnego rozróżnienia między pomieszczeniami garażowymi w budynkach mieszkalnych a garażami wolnostojącymi. Te drugie nadal podlegają wyższemu opodatkowaniu.
Pierwsza Prezes Sądu Najwyższego Małgorzata Manowska skierowała do Trybunału Konstytucyjnego wniosek o zbadanie zgodności z konstytucją przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w zakresie, w jakim mówią o "pomieszczeniach przeznaczonych do przechowywania pojazdów".
We wniosku, który trafił do TK latem 2025 roku, Manowska argumentuje, że bez względu na to, czy garaż został usytuowany w budynku mieszkalnym, czy też poza nim, pełni on tę samą funkcję. Sposób korzystania z garażu nie zależy od jego prawno-rzeczowej natury. Tymczasem różnica stawek podatku od nieruchomości w obu przypadkach jest ponad dziesięciokrotna.
Prezes Manowska wskazuje, że skutkiem nowelizacji przepisów jest prawne wyodrębnienie dwóch kategorii "pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania pojazdów", których dotyczą różne stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Według niej zaskarżone przepisy są sprzeczne z konstytucyjnymi zasadami równości wobec prawa, równej dla wszystkich ochrony własności oraz równości podatkowej.
Sprawa została już zarejestrowana w TK, jednak na razie nie wyznaczono terminu jej rozpatrzenia.
Praktyczne konsekwencje dla właścicieli garaży
Obecne przepisy mają istotne konsekwencje finansowe dla właścicieli garaży wolnostojących. Przy maksymalnej stawce 11,48 zł za mkw. właściciel garażu o powierzchni 20 mkw. zapłaci rocznie podatek w wysokości 229,60 zł. Tymczasem właściciel garażu o identycznej powierzchni, ale znajdującego się w budynku mieszkalnym, zapłaci maksymalnie 23,80 zł rocznie.
Ta dysproporcja jest szczególnie dotkliwa dla mieszkańców starszych osiedli, gdzie garaże często budowano jako wolnostojące. Wielu właścicieli takich garaży to osoby starsze, dla których wyższa stawka podatku stanowi znaczące obciążenie budżetu domowego.
Warto zauważyć, że konkretne stawki podatku są ustalane przez rady gmin i mogą być niższe od maksymalnych określonych w ustawie. Jednak w praktyce większość gmin stosuje stawki zbliżone do maksymalnych, co oznacza, że różnica w opodatkowaniu garaży wolnostojących i tych w budynkach mieszkalnych jest rzeczywiście znacząca.
Jeśli Trybunał Konstytucyjny przychyli się do wniosku Pierwszej Prezes SN, może to doprowadzić do zrównania opodatkowania wszystkich garaży niezależnie od ich lokalizacji, co byłoby korzystne dla właścicieli garaży wolnostojących.
Należy jednak pamiętać, że wokół samego Trybunału Konstytucyjnego trwa spór polityczno-prawny. W marcu 2024 roku Sejm przyjął uchwałę, w której stwierdził, że uwzględnienie w działalności organu władzy publicznej rozstrzygnięć TK wydanych z naruszeniem prawa może zostać uznane za naruszenie zasady legalizmu. Od tego czasu wyroki TK nie są publikowane w Dzienniku Ustaw, co stawia pod znakiem zapytania skuteczność ewentualnego orzeczenia w sprawie opodatkowania garaży.