Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego za IV kwartał 2025 roku przynoszą wyraźną zmianę trendu. Po miesiącach dominacji podwyżek, rynek wtórny w największych polskich miastach zaczął notować spadki cen, stając się obszarem, gdzie łatwiej negocjować stawki niż u deweloperów.
Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego za IV kwartał 2025 roku przynoszą wyraźną zmianę trendu. Po miesiącach dominacji podwyżek, rynek wtórny w największych polskich miastach zaczął notować spadki cen, stając się obszarem, gdzie łatwiej negocjować stawki niż u deweloperów.
Końcówka 2025 roku przyniosła na polskim rynku nieruchomości sytuację, której analitycy i potencjalni nabywcy wyczekiwali od dawna. Jak wynika z opublikowanego raportu Narodowego Banku Polskiego, dynamika cen uległa odwróceniu w porównaniu do sytuacji sprzed trzech miesięcy. To wyraźna zmiana w porównaniu z grudniowymi danymi, które wskazywały na utrzymującą się rozpiętość średnich stawek ofertowych między największymi rynkami. Jeszcze w trzecim kwartale informowaliśmy, że to rynek pierwotny był tym segmentem, gdzie łatwiej było o korekty cenowe. Ostatnie trzy miesiące minionego roku zmieniły ten obraz, przenosząc ciężar obniżek na rynek wtórny. To ważny sygnał dla osób poszukujących własnego M, sugerujący, że sprzedający mieszkania "z drugiej ręki" zaczynają dostrzegać granice możliwości finansowych kupujących.
Analiza danych banku centralnego wskazuje, że w większości największych ośrodków miejskich w Polsce, kwoty wpisywane do aktów notarialnych były niższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Choć spadki te nie są jeszcze drastyczne, ich powszechność świadczy o zmianie nastrojów. Najwyraźniejszą korektę odnotowano w Rzeszowie, gdzie przeciętna cena transakcyjna obniżyła się o 2,7 proc. w ujęciu kwartalnym. To istotna zmiana dla stolicy Podkarpacia, która w ostatnich latach dynamicznie goniła cenowo większe aglomeracje.
Podobny trend spadkowy, choć o nieco mniejszej skali, zaobserwowano w Poznaniu oraz Gdyni. W obu tych miastach obniżki oscylowały w granicach 2 proc. Co istotne z psychologicznego punktu widzenia, korekty te sprawiły, że średnie stawki w tych ośrodkach wyraźnie odsunęły się od "okrągłych" barier cenowych. W stolicy Wielkopolski ceny spadły poniżej pułapu 11 tysięcy złotych za metr kwadratowy, natomiast w Gdyni oddaliły się od granicy 12 tysięcy złotych.
Na tym tle wyróżniają się dwa miasta, które oparły się ogólnokrajowej tendencji spadkowej. Bydgoszcz oraz Warszawa zanotowały wzrosty w ujęciu kwartalnym, odpowiednio o 5,2 oraz 1,8 proc. Sytuacja w stolicy jest jednak złożona. Mimo kwartalnego odbicia, w ujęciu rocznym za mieszkania używane w Warszawie płacono o 1,2 proc. mniej. To efekt serii obniżek, które miały miejsce w poprzednich trzech kwartałach 2025 roku. Od półtora roku średnia cena transakcyjna w Warszawie pozostaje w stabilnym kanale wahań między 16 500 a 17 000 złotych za metr, co sugeruje osiągnięcie pewnego poziomu nasycenia rynku.
Patrząc szerzej na mapę Polski, spadki cen w ujęciu rocznym na rynku wtórnym stały się faktem w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdyni. W tych lokalizacjach kupujący mogli liczyć na ceny niższe od 2 do nawet blisko 6 proc. w porównaniu z końcówką 2024 roku. To wyraźny sygnał, że właściciele nieruchomości, chcąc sfinalizować transakcję, muszą coraz częściej rewidować swoje oczekiwania finansowe.
Sytuacja na rynku pierwotnym, choć bardziej stabilna, również wykazuje oznaki ochłodzenia. Z danych NBP wynika, że IV kwartał 2025 roku przyniósł spadki cen także w biurach sprzedaży deweloperów. Średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków w Polsce ukształtowała się na poziomie nieco ponad 14 250 zł za metr kwadratowy. Jest to wynik o 0,8 proc. niższy niż w tym samym okresie 2024 roku.
Największe przeceny dotknęły mniejsze rynki wojewódzkie. W Opolu odnotowano gwałtowny spadek cen transakcyjnych o 7,5 proc. w ujęciu kwartalnym, a w Rzeszowie o 5,2 proc. Obniżki, choć skromniejsze, widoczne były także w największych aglomeracjach – we Wrocławiu, Łodzi czy Poznaniu. Z drugiej strony, miasta takie jak Białystok czy Kielce wciąż notują wzrosty, co pokazuje, że polski rynek nieruchomości jest mocno zróżnicowany regionalnie i nie poddaje się jednej, uniwersalnej narracji.
Podażowa huśtawka – dane GUS rzucają światło na przyczyny
Aby w pełni zrozumieć, dlaczego ceny zachowują się w ten sposób, należy spojrzeć na fundamenty rynku, czyli podaż nowych mieszkań. Tutaj z pomocą przychodzą najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego podsumowujące cały rok 2025. Obraz, jaki wyłania się z raportu GUS, jest niejednoznaczny: z jednej strony mamy rekordową liczbę oddanych mieszkań, z drugiej – wyraźne hamowanie nowych inwestycji.
Rok 2025 zamknął się wynikiem 208,8 tysiąca mieszkań oddanych do użytkowania. Jest to wzrost o ponad 4 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Szczególną aktywnością wykazali się deweloperzy, którzy przekazali klucze do ponad 134 tysięcy lokali, poprawiając swój wynik sprzed roku o 7,6 proc. Tak duży zastrzyk nowej podaży na rynek musiał wpłynąć na stabilizację cen. Klienci mieli w czym wybierać, co naturalnie wymusiło na sprzedających większą elastyczność i skłonność do negocjacji. To właśnie ten efekt "nadpodaży" z inwestycji rozpoczynanych w latach boomu widzimy teraz w statystykach cenowych NBP.
Jednakże, patrząc w przyszłość, sytuacja wygląda zgoła odmiennie. Dane o rozpoczynanych budowach i wydawanych pozwoleniach są papierkiem lakmusowym nastrojów wśród inwestorów i zapowiedzią tego, co czeka nas w latach 2027-2028. Tutaj statystyki GUS są bezlitosne: nastąpiło wyraźne wyhamowanie.
Inwestorzy indywidualni wciąż aktywni
Ciekawym wątkiem w danych GUS jest zachowanie inwestorów indywidualnych, czyli Polaków budujących domy na własne potrzeby. W przeciwieństwie do deweloperów, ta grupa nie ograniczyła tak drastycznie swojej aktywności. Choć liczba oddanych przez nich do użytkowania domów spadła nieznacznie (o niespełna 3 proc.), to liczba rozpoczętych budów wzrosła o 2,6 proc., a liczba uzyskanych pozwoleń o ponad 8 proc.
Może to sugerować, że stabilizacja cen materiałów budowlanych oraz poprawa zdolności kredytowej zachęciły część Polaków do realizacji marzeń o własnym domu, niezależnie od koniunktury na rynku mieszkań w blokach. To ważny sygnał dla rynku gruntów oraz sektora materiałów budowlanych, który nie może polegać wyłącznie na zamówieniach od dużych deweloperów.
Co to oznacza dla kupujących?
Zestawienie danych cenowych NBP z danymi produkcyjnymi GUS rysuje obraz rynku znajdującego się w punkcie zwrotnym. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupującego – zwłaszcza w segmencie mieszkań używanych. Spadki cen w Rzeszowie, Gdyni czy Poznaniu, a także roczny spadek w Warszawie, to okazje, które mogą się nie powtórzyć, gdy obecna "górka" podażowa zostanie wchłonięta przez rynek.
Kupujący stoją teraz przed dylematem. Z jednej strony, widoczne spadki cen zachęcają do czekania na jeszcze głębsze obniżki. Z drugiej strony, drastyczny spadek liczby rozpoczynanych budów przez deweloperów jest ostrzeżeniem, że za kilkanaście miesięcy wybór nowych mieszkań będzie znacznie mniejszy, co może ponownie wywindować ceny w górę. Obecna stabilizacja i korekty to efekt dużej liczby oddawanych mieszkań, których budowę zaczynano w innej rzeczywistości gospodarczej.
Wnioski płynące z analizy IV kwartału 2025 roku są ostrożnie optymistyczne dla osób szukających mieszkania. Rynek wtórny stał się bardziej przystępny, a negocjacje cenowe są łatwiejsze niż rok temu. Jednak patrząc na strategię deweloperów, którzy wyraźnie ograniczają podaż, okno na atrakcyjne zakupy może nie być otwarte wiecznie. Warto obserwować lokalne rynki, bo jak pokazują dane z Bydgoszczy czy Kielc, ogólnokrajowe trendy nie wszędzie rozkładają się równomiernie.
Obserwowana obecnie zmiana na rynku nieruchomości ma swoje korzenie w wydarzeniach ostatnich miesięcy. Jak przewidywali eksperci pod koniec 2025 roku, deweloperzy przygotowywali się na nowe żniwa, spodziewając się wzrostu sprzedaży nowych mieszkań. Równolegle zmieniały się preferencje Polaków dotyczące poszukiwanych lokali, co wpłynęło na strukturę popytu. Warto też przypomnieć, że w listopadzie prezydent podpisał ustawę o portalu z cenami transakcyjnymi mieszkań, co ma zwiększyć przejrzystość rynku i ułatwić kupującym podejmowanie świadomych decyzji. System ten pozwoli na przeglądanie danych z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, co może dodatkowo wpłynąć na dynamikę negocjacji cenowych w nadchodzących miesiącach.