W latach 2023-2024 w Warszawie obserwowano znaczące ograniczenie nowej podaży powierzchni biurowej. W tym okresie średniorocznie wprowadzano na rynek około 100 tys. mkw. nowej powierzchni, co stanowi trzykrotnie mniej niż w latach 2020-2021.
Jednocześnie wzrost popytu brutto w porównaniu do okresu pandemicznego przyczynił się do zwiększenia absorpcji powierzchni w stosunku do nowo wprowadzanej na rynek. W latach 2022-2023 wskaźnik ten przekraczał 100 proc., co oznacza, że rynek wchłaniał więcej powierzchni niż było dostarczane. W 2024 roku stopa absorpcji nieznacznie spadła do poziomu ponad 80 proc.
Efektem tych dostosowań jest obniżenie stopy pustostanów w Warszawie do 10,6 proc. w 2024 roku wobec szczytowego poziomu 12,7 proc. odnotowanego w 2021 roku. Obecny poziom pustostanów zbliżony jest do wartości sprzed pandemii, co świadczy o zrównoważonej sytuacji na warszawskim rynku biurowym.
W stolicy zdecydowana większość niewynajętej powierzchni (około 80 proc.) znajduje się w budynkach starszych niż 10 lat. Jest to konsekwencja wprowadzenia na rynek wielu nowych, nowoczesnych obiektów i przenoszenia się najemców korporacyjnych do tych lokalizacji. Sytuacja w poszczególnych częściach miasta jest zróżnicowana - w centrum pustostany stanowią 8,8 proc., podczas gdy poza centrum wskaźnik ten wynosi 12 proc.
Rynki miast regionalnych znajdują się w trudniejszej sytuacji, głównie z powodu intensywnego boomu inwestycyjnego sprzed pandemii. W latach 2017-2019 oddawano tam średniorocznie około 500 tys. mkw. nowej powierzchni.
Gwałtowny spadek popytu podczas pandemii i jedynie ograniczone odbicie po jej zakończeniu, przy utrzymującej się relatywnie wysokiej podaży nowej powierzchni w latach 2022-2023 (średnio ponad 200 tys. mkw. rocznie), doprowadziły do dynamicznego wzrostu pustostanów. W 2024 roku wskaźnik ten osiągnął rekordowy poziom ponad 18 proc., podczas gdy przed pandemią wynosił niespełna 10 proc.
Miniony rok przyniósł wzrost absorpcji powierzchni do poziomu powyżej 70 proc., co było rezultatem wyraźnego spadku podaży nowej powierzchni przy relatywnie stabilnym popycie. Można to interpretować jako oznakę dostosowywania się rynku, który jednak nadal pozostaje w znaczącej nierównowadze.
Na koniec 2024 roku w budowie na wszystkich polskich rynkach pozostawało 530 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 22 proc. w porównaniu do roku poprzedniego (680 tys. mkw.) oraz znaczące zmniejszenie w stosunku do około 1,2 mln mkw. w latach 2020-2021.
W Warszawie w budowie pozostawało 270 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 9 proc. w porównaniu do końca 2023 roku. Jednak aktywność budowlana drugi rok z rzędu utrzymała się na poziomie zbliżonym do 300 tys. mkw., znacznie powyżej lokalnego minimum z 2021 roku (170 tys. mkw.).
Na rynkach miast regionalnych w budowie znajdowało się około 260 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 32 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Aktywność inwestycyjna w tych lokalizacjach jest obecnie wielokrotnie mniejsza niż w latach boomu inwestycyjnego (2017-2018), kiedy w budowie pozostawało ponad 1 mln mkw. powierzchni.
Perspektywy na 2025 rok
W 2025 roku przewiduje się, że popyt brutto na powierzchnię biurową pozostanie stabilny z możliwością nieznacznego wzrostu. Jednocześnie istotnym czynnikiem niepewności dla sektora nieruchomości, w tym biurowych, jest eskalacja przez USA "wojny handlowej".
Podaż nowej powierzchni utrzyma się na niskim poziomie, co będzie szczególnie widoczne w miastach regionalnych. Według prognozy JLL, na rynki regionalne zostanie wprowadzone około 70 tys. mkw. powierzchni, czyli ponad 30 proc. mniej niż w 2024 roku i sześciokrotnie mniej niż średnio w latach 2016-2020.
W Warszawie spodziewane jest wprowadzenie około 120 tys. mkw. powierzchni biurowej w 2025 roku, co będzie poziomem zbliżonym do odnotowanego w 2024 roku. Lata 2025-2026 na rynku warszawskim będą okresem luki podażowej, co zwiększy konkurencję o najlepsze powierzchnie.
Inwestycje kapitałowe i trendy na rynku
Aktywność inwestorów kapitałowych na rynku biurowym w 2024 roku wyraźnie wzrosła w stosunku do roku poprzedniego. Według danych CBRE wartość inwestycji kapitałowych wyniosła 1,63 mld euro, co oznacza niemal czterokrotny wzrost w porównaniu do 2023 roku.
Na tę kwotę złożyły się 43 transakcje, z których największą była sprzedaż warszawskiego biurowca Warsaw Unit przez Ghelamco szwedzkiej spółce Eastnine za 280 mln euro. Była to jednocześnie największa transakcja na rynku biurowym w Europie w 2024 roku.
Na rynku biurowym coraz silniej zaznacza się trend poszukiwania przez najemców nieruchomości z zielonymi certyfikatami lub potencjałem do ekologicznych modernizacji, co jest efektem wdrażania w firmach regulacji z zakresu ESG. Rosnące znaczenie tych kryteriów wpływa na wzrost zainteresowania właścicieli i najemców certyfikatami ekologicznymi, takimi jak LEED czy BREEAM.
W 2025 roku oczekiwany jest dalszy wzrost stawek czynszowych w budynkach biurowych, szczególnie w Warszawie. Na rynkach regionalnych, gdzie jest więcej pustostanów oraz wciąż dużo niewchłoniętego zasobu z okresu wysokiej podaży, presja na wzrost czynszów będzie słabsza.