Zakup mieszkania z rynku wtórnego wymaga szczególnej ostrożności i dokładnego sprawdzenia wielu aspektów prawnych oraz technicznych. Specjaliści z branży nieruchomości wskazują, że podstawowym dokumentem wymagającym analizy jest księga wieczysta. Należy zweryfikować numer księgi wieczystej poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, sprawdzić zgodność opisu nieruchomości z rzeczywistością oraz potwierdzić tożsamość właściciela. Kluczowe znaczenie ma również analiza działu trzeciego księgi wieczystej pod kątem służebności oraz działu czwartego dotyczącego obciążeń hipotecznych.
Poza księgą wieczystą niezbędne jest sprawdzenie informacji w innych rejestrach. Warto złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o osobach zameldowanych w lokalu oraz ustalić wysokość podatku od nieruchomości, która określana jest uchwałą rady gminy. Od 2019 roku użytkowanie wieczyste zostało przekształcone w prawo własności, dlatego należy zapytać właściciela o ewentualne skorzystanie z bonifikaty. W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków właściciel ma dodatkowe obowiązki konserwatorskie i musi uzyskiwać zgodę konserwatora na roboty budowlane.
Istotnym elementem audytu jest ustalenie wysokości czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz tego, co wchodzi w jego skład. Zazwyczaj czynsz obejmuje fundusz remontowy, opłatę za utrzymanie nieruchomości wspólnej, wodę i ogrzewanie w przypadku podłączenia budynku do sieci ciepłowniczej. Prąd, gaz oraz opłaty za internet zwykle rozliczane są osobno. Należy poprosić właściciela o przedstawienie zaświadczenia o braku zaległości w płatnościach czynszu.
Zgodnie z obowiązującym prawem, moment wydania lokalu nie oznacza automatycznego przejścia odpowiedzialności za długi sprzedającego wobec wspólnoty. Nabywca odpowiada jedynie za obciążenia hipoteczne wpisane do działu czwartego księgi wieczystej. W przypadku zaległości czynszowych można zaproponować ich spłatę w zamian za obniżenie ceny sprzedaży.
Na rynku wtórnym zazwyczaj podpisywana jest umowa przedwstępna, która zobowiązuje strony do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Określa ona przedmiot umowy, harmonogram wpłat oraz termin zawarcia umowy sprzedaży. Umowę przedwstępną zawiera się głównie wtedy, gdy nabywca potrzebuje czasu na zgromadzenie środków finansowych, na przykład poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego. Okres między podpisaniem umowy przedwstępnej a umową sprzedaży wynosi zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy.
W umowie przedwstępnej nabywca płaci sprzedawcy zaliczkę zwrotną lub bezzwrotną. Jeśli zaliczka nazwana jest zadatkiem, przepada ona w razie wycofania się nabywcy z transakcji. W przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedawcę musi on zwrócić nabywcy zadatek w podwójnej wysokości. Umowę przedwstępną najlepiej sporządzić w formie aktu notarialnego, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie transakcji. Taki dokument umożliwia sądowe dochodzenie przeniesienia własności nieruchomości w przypadku niewywiązania się sprzedawcy z umowy.
Po podpisaniu aktu notarialnego strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym należy sprecyzować stan techniczny lokalu, spisać stany liczników oraz wyposażenie. Od momentu wydania lokalu nowy właściciel zaczyna ponosić opłaty za media. Jako nowy nabywca należy podpisać nowe umowy na dostawę mediów, przedstawiając protokół ze stanem liczników.